～FPと不動産のプロが語る、これからの家の買い方～
文：柴田 光治（リフォーム不動産 深川studio／深川くらし相談所代表）

■ はじめに

「東京に、このまま住み続けられるだろうか？」

最近、弊社にご相談に来店されるお客様から、この言葉を聞く機会が急激に増えました。
物価、家賃、住宅価格、リノベ費用から金利まで上昇し、
“東京に住むコスト” が年々重くのしかかっているからです。

一方で、働く場や教育環境、文化的魅力に溢れる東京で暮らす価値は変わりません。

だからこそ今、住まい選びには、昔とは違う判断軸＝「お金の正しい考え方」が必要になっています。

このテーマを深掘りするため、弊社ではファイナンシャルプランナーの吉野さんと住宅ローン・金利・借入年数・キャッシュフローについて徹底的に語り合い、前後編に分けてYouTube動画を公開しました。

■ YouTube動画（前編・後編）

まずはこちらをご覧いただくと、この記事がより立体的に理解できます。

▶ 前編：

【知らないと損する住宅ローン】金利の対策と“賢い買い方”
https://www.youtube.com/watch?v=fc1PE3JuBXk

▶ 後編：

【予算が上がる理由】キャッシュフローと借入年数で“買える家”はこう変わる！
https://www.youtube.com/watch?v=qedg-1czX48

■ FPの吉野さんってどんな人？という方へ

動画で話してくださっているファイナンシャルプランナー・吉野さん の考え方は、深川くらしの取材記事でさらに深く知ることができます。

「そもそも、どうして家を買う前にFPに相談すると失敗しにくいの？」
「家計の整理ってどこから始めればいいの？」
……そんな疑問に答えた “保存版インタビュー記事” です。

▶ 教えて吉野さん！
物件購入を検討するとき、ファイナンシャルプランナーに相談したほうがよい理由を聞いてみた
https://f-kurashi.tokyo/fp-interview/

■ 1. 「家が買えない」のではなく、「判断が難しい」時代

SNSやYouTubeのおかげで、住宅に関する情報は誰でも簡単に手に入ります。
しかし、むしろ情報が増えすぎて、それを精査するのも大変な時代。

• 固定金利がいい

• 変動金利がいい

• 今は買うべきじゃない

• リノベ済を選ぶべき

• 築古は危険

• 借入期間は短いほうが安全

……と、真逆の意見が同時に流れてくる のが今です。

結果、多くの人が迷い、決められないまま時間だけが過ぎていく。

ですが、FPの吉野さんは動画の中でこう言っています。

「正しい答え」は人によって違う。
大事なのは “正しい判断方法” を持つこと。

そしてその判断の軸となるのが キャッシュフロー（家計の未来予測） なのです。

■ 2. “年収倍率”では買えない理由

 判断基準は「年収 × 何倍」ではなく「未来のお金」

昔は「年収の5～7倍までが購入価格の目安」と言われました。

しかし、今の東京では、その基準はほぼ意味を持ちません。

理由は単純。

• 物件価格だけが異常に上がった

• 家計の支出の構造が変わった

• リノベーション費用も上がった

• 金利水準も違う

だからこそ大事なのは、未来のお金の流れ（キャッシュフロー）を全体で見ること。

後編の動画では、「収入×10倍で審査が通るか」ではなく、「未来の家計が破綻しないか」で考えるべきだ、と徹底解説しています。

■ 3. 借入年数は“リスク”ではなく“戦略”

「35年は長くて危ない」
「40年、50年ローンなんてもってのほか」

……これは完全な誤解です。

実は、 借入期間を伸ばすほうが家計は安定しやすい のです。

● ① 月々の負担が下がり、家計が安定

● ② 教育費ピークとも重なりにくい

● ③ 手元に資金が残り、暮らしの余裕が生まれる

● ④ 繰り上げ返済すれば“短く借りたのと同じ”

動画でも吉野さんが明言していましたが、借入期間は「リスク」ではなく「選択肢を広げるための戦略」 です。

■ 4. 金利の選び方は「固定 or 変動」ではない

『家計の目的に合わせて選ぶ』

前編の動画の内容を一言でまとめると、こうなります。

金利の選び方は、暮らし方の“目的”で決めるべき。

固定金利があなたに合うのか、変動金利が合うのか。
これは「リスクが怖い／怖くない」ではなく、

• どれくらい家計に余力を持たせたいか

• 手元資金を残す必要があるか

• 返済計画を柔軟にしたいか

といった“暮らしの設計”の問題なのです。

■ 5. 「東京で暮らす」には、資産価値の視点も欠かせない

ここ東京下町・ 深川のように“価値観の合う街を面的に探す”

予算が伸びにくい今こそ、マンションの資産性 も非常に重要です。

ただし資産性＝都心3区だけではありません。

深川くらしで繰り返し発信しているように、
清澄白河・門前仲町・森下・木場・住吉。。。のような
「適度な都心距離 × 文化 × 治安 × 人の距離感」が揃った街は、価格が落ちにくいのです。

これは不動産会社としての実務経験からも間違いありません。

■ 6. 結論

家は「買う／買わない」ではなく、“どう判断するか” がすべてを決める。

今回の動画とこの記事で伝えたいのは、まさにこの一点です。

• 借入年数

• 金利タイプ

• 資産価値

• キャッシュフロー

• 暮らしの優先順位

これらを“点”ではなく“線”でつないで判断する。
それが 後悔しない家の選び方 です。

■ もっと深く学びたい方へ（おすすめリンク）

▶ YouTube 前編：金利の選び方・住宅ローンの基礎

https://www.youtube.com/watch?v=fc1PE3JuBXk

▶ YouTube 後編：借入年数とキャッシュフローの話

https://www.youtube.com/watch?v=qedg-1czX48

▶ FP吉野さん インタビュー記事（深川くらし）

https://f-kurashi.tokyo/fp-interview/

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