「リノベ費用、3年前の感覚で見積もると、驚かれることが増えました。」
これは、私が最近お客様によくお伝えしている言葉です。「中古を買ってリノベーション」を考えている方の多くが、数年前の情報をもとに予算を組んでいます。でも現実は、静かに、しかし確実に変わっています。
現場の感覚では、3年前に1,000万円でできたリノベーションが、今は1,300〜1,500万円になっています。東京・首都圏では70㎡のフルリノベーションで1,250〜1,500万円が現在の相場です（2026年実績）。
「それなら新築の方がいいのでは？」という声も聞こえてきます。でもその新築も、同じように価格が上がっています。江東区では好立地の新築マンションが1億円を超えるケースが当たり前になりつつあります。
では、どう考えればいいか。今回は、リノベーションコスト高騰の現実を正直にお伝えした上で、それでも「中古＋リノベ」が多くの方にとって合理的な選択であり続ける理由を、プロの視点から解説します。
現場で何が起きているか。「3年前の感覚」が通用しなくなっている
お客様から「500万円くらいでキッチンと浴室とフローリングを一新したい」というご相談をいただくことがあります。数年前なら、現実的な予算でした。でも今は、同じ仕様で700〜900万円になるケースが出てきています。
「なぜそんなに上がるの？」という疑問はもっともです。ここ3〜4年の上がり方は、かつてない速度だと感じています。リーマンショックも、東日本大震災も、コロナも経験してきましたが、こうした形でのコスト上昇は初めての体験に近い。
感覚では足りない
同時進行。上昇は
構造的で継続中
14年連続
労務単価の上昇
（2011年→2025年）
公共工事設計労務単価
+29%
2021年1月〜
2023年12月
2024年1月発表
2026年度〜
全国展開。工期延長が
コスト増に直結
猛暑対策サポートパッケージ
2025年12月策定
この上昇は、公的な統計でも裏付けられています。国土交通省が毎年公表する公共工事設計労務単価は2011年から14年連続で上昇。日本建設業連合会によれば、建設資材物価指数は2021年から2023年の2年間だけで29%上昇しました。ただし、こうした統計は集計から公表まで時間がかかります。現場の実感は、常に統計の数字を上回って動いています。
「以前の見積もり金額の感覚」が今の現場では通用しない。その背景にある構造的な要因を、次のセクションで整理します。
これまで「コストが上がる局面」は何度か経験してきました。でも今回は少し違う。バブルの時は景気過熱による一時的な高騰でした。今は資材も、人件費も、制度も、複数の要因が同時に動いている構造的な変化です。「もう少し待てば落ち着くかもしれない」という期待が、必ずしも正解にならない可能性がある。それが今の現場の実感です。
なぜ上がっているのか。3つの要因が同時に重なっている
理由は大きく3つあります。資材費（円安・エネルギー高で輸入資材が値上がり。2021〜2023年で建設資材物価指数は29%上昇）、労務費（2024年問題による工期延長と職人の高齢化。公共工事設計労務単価は14年連続上昇）、そして猛暑対策（2025年6月の熱中症対策義務化に続き、2026年度からは夏季休工制度が全国展開され、夏場の工期がさらに延びます）。
加えて、再開発やデータセンター建設など大型工事が全国で同時進行しており、一般のリノベーション工事は職人確保の優先順位で後回しになりがちです。深川・清澄白河エリアでも有楽町線延伸関連の工事が動き始めており、この傾向は当面続くと見ています。
円安は一朝一夕には変わらない。職人の高齢化は10年単位の問題。気候変動による猛暑対策は今後も強化される方向です。「もう少し待てば安くなる」という期待は、必ずしも正解にならない時代に入っています。
「待つ」という判断には二つのコストがあります。一つはリノベーション費用が下がらない（むしろ上がる）リスク。もう一つはその間の賃料負担と、好物件を逃す機会損失です。今の市場では、管理の良い中古マンションは出れば売れる。待つことにもコストがあることを、忘れてほしくないと思っています。
コスト高騰時代の正しい予算の立て方。「全部やる」より「優先順位をつける」
「費用が上がっているなら、リノベーションはやめた方がいいのか」——そうは思いません。費用が上がった分、「何にお金をかけるか」の選択がより重要になったということです。
リノベーションの醍醐味は「自分仕様にできること」です。でも全部やろうとすると、予算はいくらあっても足りなくなります。今の時代に大切なのは、「自分のライフスタイルで最も重要な場所に集中投資する」という発想です。
✅ 物件価格とリノベ費用はセットで判断する。トータルコストで考えないと本末転倒になります。
✅ 信頼できる施工会社と早めにつながる。職人の空き枠が減っている今、最安値探しより早めの相談の方が結果的に得です。
「物件探しと同時にリノベの概算を掴む」ことが重要です。私たちトラストリーでは、物件探しの段階からリノベーションの概算費用も含めてご提案しています。
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それでも「中古＋リノベ」を選ぶ理由。新築との比較で見えてくること
「リノベ費用が上がっているなら、新築を買う方がいいのでは？」という考え方は自然です。でも、同じ目線で見ておきたいことがあります。新築マンションの価格も、同じ建設コスト高騰の影響を直撃しています。
江東区では好立地の新築マンションが1億円を超えるケースが増えています。一方で所有権の中古マンションは、高騰しているとはいえ依然として新築より安い水準で手に入ります。
リノベーション費用が上がっている。でも新築マンションの価格も同じだけ上がっています。つまり、「中古＋リノベ vs 新築」という比較の構図は変わっていません。
リノベ費用が上がったことで「中古＋リノベの旨味が薄れた」と感じる方もいますが、比較対象の新築はさらに高くなっています。コスト高騰の時代でも、中古＋リノベの合理性は変わっていません。
そして、もう一つ大切なことがあります。リノベーションには「自分仕様にできる自由」があります。新築のモデルルームがどれだけ洗練されていても、それは「デベロッパーが大多数に向けて作った空間」です。リノベーションは、あなたの生活スタイルに合わせた、世界にひとつの空間を作れます。
費用が上がった今だからこそ、「何のためにリノベーションするのか」という目的を明確にする。その答えがあれば、コストが上がっても合理的な選択であり続けます。
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深川・清澄白河というエリアが教えてくれること
清澄白河を歩くと、古い倉庫がカフェになり、昭和の長屋がセレクトショップになっている光景が当たり前になりました。建物を住み継ぎ、使い継いでいく文化が、この街では誰よりも早く根付いています。
その背景にあるのは、「新しいものを作る」より「あるものを活かす」という発想です。コスト高騰の時代に、この発想はより合理的になっています。すでにある建物の躯体を活かしながら、自分の暮らしに合わせて内側を変えていく。それがリノベーションの本質です。
費用が上がっても、この街の中古マンションにリノベーションをして住むという選択は、価格だけでなく、この街のカルチャーと生きることでもあります。
費用が上がっても、あるものを活かす。その発想こそが、この街の文化であり、リノベーションの本質だと思っています。
リノベーション費用が上がったことで、「諦める」という判断をしてしまう方がいると、正直もったいないと思います。費用は上がった。でも目的は変わっていない。「この街に、自分の空間で住みたい」という気持ちがある限り、リノベーションは合理的な選択であり続けます。
大切なのは「予算内で何ができるか」を一緒に考えること。物件探しからリノベーション計画・施工管理まで一気通貫でサポートできる私たちだからこそ、「トータルで無理のない選択肢」を一緒に見つけることができます。
私たちだからできること。物件探しからリノベまで一気通貫で
コスト高騰の時代にこそ、「物件価格」と「リノベ費用」をバラバラに考えるのではなく、トータルで判断できる専門家が必要です。でも実際には、不動産の相談はできても、リノベーションまで気軽に相談できる会社は意外と少ないのが現実です。私たちトラストリーは、売買・リノベーション・管理を一気通貫でサポートできる体制を整えています。
深川・江東区エリアの無料相談
リノベーション計画まで、まずはお気軽にご相談ください。
FAQ
本コラムは不動産購入・リノベーションを検討されている方への情報提供を目的としております。建設コストのデータは各掲載元の公開情報に基づきますが、実際のリノベーション費用は物件の状態・仕様・施工会社により大きく異なります。個別のご相談については専門家へのお問い合わせをお勧めします。
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