「マンション価格って、下がってきてるんですよね?」。その一言では語れない、都心マンションの二極化した実像

「マンション価格って、下がってきてるんですよね?」
最近、来店されるお客様からそう聞かれる機会が増えました。たしかに「都心マンション価格が頭打ち」「投資マネー撤退」といった見出しを目にする機会は増えています。ですが、マスコミの表面的な言葉をそのまま受け取ってしまうと、実態を見誤ってしまいます。
実際、東京23区の新築分譲マンションの平均価格は1億円を超える水準まで上昇しました。江東区も例外ではなく、昨年もっとも価格が伸びたのは、実は新築ではなく「70平米台・築20年以内」の中古マンションだったといいます。一方で、ここにきて価格の伸びが止まった物件も出てきました。「下がっている」というより「エリアや価格帯によって明暗がはっきり分かれ始めている」というのが、日々現場で物件と向き合っている実感に近いところです。
今回は「実需」と「投資マネー」というふたつの軸から、都心マンション市場の今と、この先の見通しを正しく整理します。江東区で実際に起きている「築浅シフト」や、住宅ローンの審査が厳しくなっている実務的な変化まで、現場の視点も交えてお伝えします。

二極化する需要構造 。　「買う人」と「買わせる資金」は別物だった

これまでの都心マンション市場は、大きく2種類の買い手によって支えられてきました。ひとつは、実際にそこに住むために購入する「実需層」。もうひとつは、賃貸に出したり値上がりを見込んで転売したりする「投資需要」です。特に2020年代前半は、円安と低金利を背景に海外マネーも含めた投資資金が都心の高額物件に流れ込み、価格を押し上げる一因になっていました。
しかし2026年に入り、風向きが変わりつつあります。都心の中古マンション価格は頭打ちとなり、投資マネーが撤退し始める一方で、購入層の中心が実需層へと移りつつあるとされています。背景には、政府や自治体が価格高騰を抑制する方針を打ち出したこと、そして住宅ローン金利の上昇が投資採算を圧迫し始めたことがあります。「誰が買っているか」という市場の主役の入れ替わりが、静かに進んでいるのです。

江東区で起きている「中古・築浅」シフト 。　なぜ70平米・築20年以内が主役なのか

この二極化を、より解像度高く映し出しているのが江東区の実態です。昨年、区内でもっとも価格の上昇幅が大きかったのは、新築マンションではなく「70平米台・築20年以内」の中古マンションでした。背景にあるのは、新築の供給そのものが細っていることです。建築費の高騰と用地不足から、江東区を含む都心近接エリアでは新築の絶対量が限られており、実需・投資の両方の需要が「築浅の中古」に集中する構図が生まれています。
この価格帯を押し上げているのは実需層だけではありません。上の表にある通り、もうひとつの重要なプレーヤーが「買取再販（転売）業者」です。彼らが築浅物件を好んで買い取るのには明確な理由があります。築古の物件のように「スケルトンリフォーム（骨組みだけ残す全面改修）」をする必要がなく、内装だけの改修で商品化できるため、リフォーム費用を大きく圧縮できるのです。

リフォーム費用は、住宅ローンのように金融機関から融資を受けにくい性質のものです。自己資金の持ち出しが増えるほど転売業者にとっては採算が悪化するため、「リフォーム費用を抑えられる築浅物件」は、実需層だけでなく業者側にとっても合理的な選択肢になっています。

重要なのは、買取再販業者が仕入れの際に見ている「出口」です。彼らが最終的に売る相手は実需層であり、実需層が無理なく住宅ローンを組める価格帯──おおむね1億円以内──を出口の目安として仕入れに動いています。つまり転売業者は「高く売れそうだから」ではなく「実需層に売れる価格帯だから」という理由で物件を仕入れているのです。この出口志向の仕入れ行動があるからこそ、1億円以内のゾーンは投資家の思惑だけでなく業者の実需的な需要にも支えられ、底堅さが保たれやすくなっています。
こうして実需層・投資家・転売業者という複数のプレーヤーが同じ「築浅の中古」を奪い合う構図となり、昨年までは価格が更新され続けてきました。ところが今年に入り、この価格帯でも上昇のペースが鈍化し始めています。理由は次の章で見ていきます。

「手の届く価格帯」は底堅い、ただし上限は1億3,000万円

投資マネーが引くと聞くと、「価格が暴落するのでは」と身構える方もいるかもしれません。しかし実態はやや異なります。東京23区の新築分譲マンションの平均価格は1億円超、首都圏平均でも8,000万円台まで上昇していますが、これはあくまで「平均」であり、超高額物件が押し上げている側面が大きいものです。実需層が現実的に検討できる価格帯は、依然として需給が締まっており、大崩れしにくい傾向にあります。
なかでも1億円以内のゾーンは、前章で見た買取再販業者の「出口」でもあるため、実需層の需要と業者の仕入れ需要が重なり合い、二重の下支えが働いています。値上がりが止まっても値崩れしにくい、市場のなかでもっとも底堅い価格帯だと言えるでしょう。
一方で、はっきりと失速が見えてきたのが高額帯です。江東区の取引現場を見てきたトラストリー柴田の実感として、実需層が買える限界値の目安は「1億3,000万円」程度。これは公的統計で裏付けられた数値ではなく、現場での成約状況をもとにした肌感覚の水準ですが、この価格を超える物件は、昨年までのような値付けの更新が難しくなり、成約に時間がかかるケースが増えているといいます。
これは単なる価格の話だけでなく、住宅ローンの審査そのものが厳しくなっていることとも関係しています。金融機関は金利上昇を受けて、実際の適用金利より高い「審査金利」で返済能力を判定する運用を強めており、あわせて担保評価（物件の資産価値の見方）にも慎重な姿勢を見せ始めました。「買いたくても、思うように借りられない」という実需層の資金調達面での天井が、価格の天井とほぼ重なりつつある──これが今の江東区の高額帯で起きていることです。

売買は投資マネー、賃貸は実需層 。　 ねじれた市場構造

もうひとつ見逃せないのが、「売買市場」と「賃貸市場」でプレイヤーが違うという点です。売買では投資家（国内外の富裕層やファンド、そして前述の買取再販業者）の存在感が大きい一方、賃貸で住まいを探しているのは基本的に実需層──つまり「今すぐ住みたい人」です。
この構造のねじれが、賃貸市場に独特の緊張感を生んでいます。分譲マンションを購入した投資家がオーナーとなり、実需層に賃貸として貸し出す。つまり同じ1戸のマンションでも、「買う人」と「住む人」が別人格であるケースが年々増えているのです。深川くらしの読者のように「賃貸で住みながら将来の購入を考えている」層にとっては、この構造を理解しておくことが、家賃交渉や物件選びの視点を持つうえで役立ちます。

円安が呼び込んだ海外マネー、出口では円高が牙を剥く

海外投資家、特に中国系の資金が都心の高層マンションを積極的に取得している動きも、この数年の特徴です。円安局面では日本の不動産がドルベースで割安に見えるため、資金流入が加速しました。実際、この1年で首都圏中古マンションの価格は円建てで約28.6%上昇した一方、ドル建てでは約15.6%の上昇にとどまっており、海外投資家からすれば「円安分だけお得に買えている」状態が続いてきました。
ただし、これは諸刃の剣です。日銀は2026年に入り段階的な利上げを進めており、政策金利は年度内に1%程度まで上がる見通しとされています。金利差の縮小は円高要因となり得るため、もし将来、出口（売却）のタイミングで円高が進めば、海外投資家にとっての「為替の旨み」は薄れ、ドルベースでの投資妙味が損なわれる可能性があります。円安を前提にした海外マネーの投資行動は、為替が反転すれば同じスピードで縮小しうる、という点は市場参加者の間でもリスクとして意識され始めています。

「更新しない賃貸」が広がっている ── 定期借家契約の増加

あまり知られていませんが、分譲マンションの賃貸において「定期借家契約」の割合が急速に高まっています。東京カンテイの調査（2025年第4四半期時点）によれば、定期借家として貸し出された戸数がもっとも多かったのは東京都港区で804戸。以下、中央区（616戸）、渋谷区（319戸）と続き、上位9位までを東京23区が占めています。

地域全体の賃貸戸数に占める定借シェアで見ても、港区は54.1%で全国1位。都心部全体では定借シェアがおおむね5割前後の水準に達しているとみられます。定期借家契約は、契約期間が満了すると原則として更新されず、貸主が物件を自由なタイミングで売却したり、賃料を見直したりしやすい仕組みです。
さらに東京カンテイの分析では、築年数や専有面積によって定借の使われ方に差があることもわかっています。千代田区・中央区・港区・渋谷区の4区を築年帯別に見ると、「築5年以内」の物件は定借シェアが高く、渋谷区（62.4%）を除けば70〜80%台の高水準。逆に築年数が古くなるほど、普通借家が過半数を占めるようになります。専有面積別では、30平米未満や30〜40平米台のコンパクトタイプでは定借はほとんど使われない一方、100平米以上のファミリー〜プレミアム住戸では定借シェアが70%を超えます。東京カンテイは、単身者向け物件は入居サイクルが短く定借にする必要性が薄い一方、ファミリー向け以上は競合物件が少なく強気の家賃設定をしやすいためと分析しています。
これは、江東区で見た「築浅物件に人気が集中する」動きとも重なります。築浅・ファミリー向けほど、貸主が定期借家によって売却や賃料改定の自由度を確保しようとする傾向が強いということです。投資家や買取再販業者がオーナーとなる分譲マンションで、この契約形態が広がっているのは、オーナー側の意図がそのまま表れていると言えるでしょう。借りる側からすると、数年後に住み替えを迫られる可能性を織り込んだ物件選びが、これまで以上に重要になってきています。

タワマン最上階、5割が「住んでいない」。　行き過ぎた投資に歯止めはかかるか

ニュースで目にする機会が増えたのが、都心のタワーマンションに広がる「空室」の問題です。日本経済新聞の報道（2026年7月26日）によれば、都心タワーマンションの最上階では、実に5割の住戸で所有者が実際には住んでいない実態が明らかになりました。あわせて、都心・大阪のタワーマンション最上階の6割が、富裕層による現金一括購入だったとする調査結果も報じられています（2026年6月）。
これらの住戸の多くは、実需としての住まいではなく、値上がり益（キャピタルゲイン）を狙った保有です。住むためではなく「売り時を待つための資産」として空けたまま保有する──本来「住まい」であるはずのマンションが、投機の器になっている状況です。ご来店されるお客様からも「さすがにこれはまともな状況ではないのでは」という声をよく耳にします。
行き過ぎた状態には、いずれ歯止めがかかるものです。実際、この数年で制度面の変化も進んでいます。2024年には相続税評価額の算定ルールが見直され、タワーマンションの評価額が市場価格の6割程度まで引き上げられました。これにより、これまでタワマン節税の柱だった「評価額と市場価格の乖離」を利用した相続税対策の旨みは大きく削がれています。あわせて、海外投資家による不動産取得については、税逃れや安全保障の観点から規制強化を求める議論も国レベルで進んでいます。2026年は、タワーマンション市場が「キャピタルゲイン」や「節税」といった投資的な物差しから、「そこに住めるかどうか」という本来の居住性の物差しへ、評価軸が問い直される年になるとの見方も出てきています。

キャピタルゲイン狙いの資金が、実需を置き去りにして価格をつり上げる状態は、どこかで必ず調整が入ります。相続税評価の見直しはその一例で、行き過ぎた投資的需要に対しては、税制や規制という形で歯止めがかかっていく。これは江東区のような実需中心のエリアで日々物件と向き合っている立場から見ても、健全な方向だと感じています。

深川くらし編集長・柴田の視点 。　これから都心マンション市場とどう向き合うか

冒頭でも触れたように、「マンション価格は下がっている」という一言でこの市場を語ろうとすると、実態を見誤ります。ここまで見てきた動きは、バラバラの現象ではなく、ひとつの大きな流れとしてつながっています。円安と低金利という「投資に有利な環境」が終わりに近づき、投資マネーは高値づかみを警戒して選別を強めている。一方で、実際に住む場所を必要とする実需層の需要は、多少の価格調整があっても消えることはありません。「頭打ち」「撤退」という見出しだけを切り取れば下落局面のように見えますが、実際には値を保つ場所と失速する場所が同時に存在する、二極化の局面というのが正確な理解です。

実務の現場で肌感覚として強く感じるのは、「価格が伸びるかどうか」の分岐点が、昨年よりもはっきりしてきたということです。江東区で言えば、70平米台・築20年以内という「実需にも業者にも扱いやすい」価格帯・築年帯は、複数のプレーヤーが競合するため底堅さを保ちやすい。特に1億円以内は、買取再販業者が実需層への出口を見据えて仕入れを続けているゾーンでもあるため、実需の需要と業者の仕入れ需要が重なり、二重に支えられています。一方で、実需層の資金調達力の限界とされる1億3,000万円を超えるゾーンは、金融機関の審査金利の引き上げや担保評価の厳格化という「借りにくさ」がそのまま価格の重石になっています。今の市場は、「エリアや築年数」だけでなく「その価格が住宅ローンで無理なく届く範囲かどうか」で明暗が分かれる、選別の時代に入ったというのが実感です。

購入を検討する方に伝えたいのは、「今が高いか安いか」という短期的な視点だけでなく、「自分の年収・自己資金で、審査金利ベースでも無理のない借入ができるか」まで含めて考えることの大切さです。あわせて、定期借家契約の広がりが示すように、賃貸市場のルールも変わりつつあります。マイホーム購入は人生で数少ない大きな意思決定だからこそ、市場全体の構造変化を踏まえたうえで、焦らず自分の暮らしに合った一戸を見極めていただきたいと思います。

まとめ

「マンション価格は下がっている」という一言では、今の都心マンション市場は語りきれません。実際には、投資マネーの選別と実需層の底堅さという、ふたつの力がせめぎ合う局面にあります。江東区でも、70平米台・築20年以内の中古物件は複数のプレーヤーの需要が重なって底堅さを保つ一方、1億3,000万円を超える高額帯は融資姿勢の厳格化を背景に伸び悩みが見え始めました。円安・低金利という追い風が弱まりつつあるなかで、「住みたい人」の需要は簡単には消えません。深川エリアで暮らしや住まいを考える方にとっても、こうした市場全体の構造を知っておくことは、後悔のない住まい選びの第一歩になるはずです。

編集後記

「値上がりが続くか、頭打ちになるか」という二択で語られがちな不動産市場ですが、実際にはエリアや価格帯によって、まったく違う景色が広がっています。江東区の「70平米台・築20年以内」が示すように、複数のプレーヤーが競り合う場所は底堅く、逆に融資の壁にぶつかる高額帯は失速する。数字の裏側にある「誰が、なぜ買っているのか」を知ることが、後悔のない住まい選びの第一歩になるはずです。
深川くらし編集部はそう考えています。
参考：Bloomberg「都心中古マンション価格が頭打ち、投資マネー撤退や実需層に変化」（2026年3月）／不動産経済研究所・日本経済新聞関連報道／日本経済新聞「都心タワマン最上階、5割が『住んでいない』」（2026年7月26日）／タワマン最上階の富裕層による現金一括購入に関する報道（2026年6月）／タワーマンション相続税評価額の算定ルール見直し（国税庁、2024年改正）／東京カンテイ「分譲マンションの定期借家に関する調査」（2026年7月30日、R.E.port掲載）／三井住友トラスト不動産「不動産市場の動向」／モゲチェック「日銀追加利上げと住宅ローン金利見通し」（2026年6月）／江東区内の取引動向、「1億3,000万円」という実需層の融資上限の目安、買取再販業者の仕入れ動向、金融機関の審査姿勢については、公表統計ではなく株式会社トラストリー柴田氏の現場知見・実感によるものです
本記事は公開情報および専門家の知見をもとに編集部が作成したものです。個別の企業・物件への評価を意図するものではなく、住宅ローン等の最終判断は金融機関・専門家にご確認のうえ、ご自身の責任で行ってください。

よくある質問

Q. 都心マンション市場で「実需層」と「投資需要」の違いは何ですか？

実需層は実際に住むための購入層で、手が届く価格帯を下支えします。投資需要は賃貸収益・値上がり益を狙う国内外の投資家で、金利や為替の変化に敏感です。近年はこれに加え、築浅物件を仕入れて改装・転売する買取再販業者も価格形成に関わっています。

Q. 江東区でなぜ「70平米台・築20年以内」の中古マンションの価格が伸びているのですか？

新築供給の減少により、実需・投資・買取再販業者の需要が築浅の中古マンションに集中しているためです。買取再販業者はスケルトンリフォーム不要で改装費用を抑えられるうえ、実需層が買える1億円以内を出口の目安に仕入れており、このゾーンは二重に下支えされています。ただし2026年に入り上昇ペースは鈍化し始めています。

Q. 円安局面での海外投資マネーには、どんなリスクがありますか？

円安局面では日本の不動産がドルベースで割安に見え資金が流入しやすくなりますが、将来円高に転じると出口（売却）時の為替差益が縮小するリスクがあります。直近1年の価格上昇率は円建て約28.6%に対しドル建ては約15.6%にとどまっています。

Q. 都心タワーマンションの空室が多いと言われるのはなぜですか？

都心タワーマンションの最上階では5割の住戸で所有者が実際には住んでいないと報じられています（2026年7月）。実需としての居住ではなく値上がり益狙いの保有が背景にあり、2024年の相続税評価額の見直しや海外投資家への規制強化の議論など、行き過ぎた投資的需要への歯止めが制度面で進みつつあります。