モデルルームに魅了される前に。定期借地権マンションという選択の本質と覚悟

最近、江東区でもよく見かけるようになった、大手デベロッパーが手掛ける、大規模な「定期借地権付き新築分譲マンション」。

その広がりは数字にも表れています。2025年の首都圏における定期借地権マンションの供給は1,502戸と過去最多を更新（不動産経済研究所）。価格高騰が続く中、大手が好立地の開発手法として積極的に採用し始めており、江東区を含む都内各所でその存在感が増しています。

モデルルームに一歩踏み入れると、その完成度に圧倒されます。豪華な設備、洗練されたインテリア、ブランドの重厚感。そして何より、周辺の所有権マンションより明らかに安い価格表。

「これは、お得かもしれない。」

その感覚、わかります。私も人間ですから。でも40年この仕事をしてきて、どうしても正直に言わずにいられないことがあります。

この契約の「その先」を、日本では誰もまだ経験していない。

定期借地権マンションの制度が始まって30年以上が経ちます。でも2026年現在、期間満了を迎えた物件は日本にまだ一件もありません。60年後・70年後に何が起きるか、誰も実際には知らないのです。

その事実を胸に置いた上で、この記事を一度読んで欲しい。魅力は確かにあリます。

でも「知らずに買う怖さ」も、同じくらい確かにある。ここではその両方を正直にお伝えします。

定期借地権マンションという選択肢が増えることは、私はいいことだと思っています。住まいの選び方が多様になるのは、社会全体にとってプラスです。ただ、この「0件」という数字は正直に受け止めてほしい。制度の設計書には書いてある。でも「生きた現実」はまだない。だからこそ、供給側の説明だけでなく、買い手自身が正しく理解した上で選んでほしいのです。

定期借地権は「バブルで高くなりすぎた土地を所有しなくても住める仕組み」として生まれました。つまりその本質は最初から「所有ではなく利用」だったのです。

ところが今、制度誕生時の文脈を知らない世代がモデルルームに並んでいます。「新築」「大手ブランド」「割安価格」という入口だけを見て、「利用権の購入」という本質を理解しないまま決断しようとしていないか。そこを私は案じています。

私はバブルの狂乱も、その崩壊も、現場で見てきました。定期借地権が生まれたのは「所有にこだわらなくていい」という、当時としては革新的な発想の転換からです。その精神は今も正しいと思っています。ただ、「選択肢が増えること」と「正しく理解して選ぶこと」は、別の話です。価格高騰で再び注目される今だからこそ、この制度が生まれた背景と本質を知った上で判断してほしいと思っています。

地代は一般的に3年ごとに固定資産税評価額に連動して改定されます。江東区エリアでは有楽町線延伸をはじめとした再開発が進んでいます。地価が上がれば地代も上がる。インフレが続けば、60年間の地代総額は当初試算を大幅に超える可能性があります。

ある試算では、50年間支払い続けた地代の累計額が土地更地価格の75〜90%に相当するとも言われています。「土地を買わなかった分が安くなる」という感覚は、長期では大幅に薄れていくことを知っておいてください。

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「最高の立地に、長期で住む」。それは定期借地権でなければ実現できないわけではありません。所有権中古マンションを選べば、同じような立地に、同じように長く住むことができます。

そして決定的な違いがあります。

「立地の利用」は両方で実現できます。違うのは、その間に資産が育つかどうかです。

「安いから」という理由だけで選ぼうとしている方に、私は必ずこう聞きます。「あなたは60年後、この土地に何も残らなくていいですか？」と。その答えが「はい、自分の人生で使い切ればいい」なら、定期借地権という選択は筋が通っています。この制度には確かな合理性がある。問題は「知った上で選ぶかどうか」です。供給側の説明だけでなく、この問いを自分に向けてから決断してほしいと思います。

シンガポール・イギリス・香港。制度も社会背景も違いますが、共通するのは「長期リース住宅の満了問題は、始まってから数十年経過した後に初めて顕在化する」ということです。

日本の定期借地権マンションは1993年スタート。最初の満了が来るのはおそくとも2043〜2053年頃。そのとき、日本でも似た問題が起きないという保証はどこにもありません。これらの国の教訓を、私たちは他人事として見てはいけないと思っています。

シンガポール・イギリス・香港、いずれの国も制度設計は真剣に行われ、社会に定着しています。長期リース住宅という選択肢自体は、世界的に見て決して特異なものではありません。ただ、どの国でも「数十年後に何が起きるか」は、始めた時には誰も分からなかった。日本の定期借地権も、その問いにまだ答えが出ていない段階にあります。だからこそ正しい理解が必要だと、私は思っています。

定期借地権マンションという選択肢が増えること自体は、私はいいことだと思っています。バブル崩壊後に「所有にこだわらない住まい方」を制度として生み出したことは、日本の不動産の歴史にとって意味のある転換でした。

ただ、供給する側の説明だけで判断するのは危うい。バブル、リーマンショック、東日本大震災、コロナなど。40年の現場経験の中で「誰も予測しなかった現実」を何度も見てきました。60年後・70年後の日本がどうなっているか、正直、誰も分かりません。その不確実性を知った上で、自分の言葉で「これでいい」と言えるかどうか。それが判断の出発点だと思っています。

📋　モデルルームで冷静に問うべき5つの質問

たとえば「物件6,500万円＋リノベ1,500万円＝8,000万円」と「定期借地権新築8,000万円」を比べてみてください。前者は自分仕様の空間を好立地に持ちながら、将来の売却も視野に入ります。後者は新築のきれいさはありますが、60〜70年後に資産はゼロになります。

比べるべきは「価格」だけではなく、「その先の人生全体の中で、どちらが自分に合っているか」です。

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定期借地権マンションという選択肢が増えることは、私はいいことだと思っています。ただ、「選べること」と「正しく選べること」は別の話です。

そしてもう一つ、正直に言わなければならないことがあります。日本では歴史が浅いぶん、デメリットの本質がまだ誰にも見えていません。買い手だけでなく、売り手も、プロも、私自身も含めて。

だからこそ、供給側から渡された情報だけで決めるのではなく、この記事で触れたような「制度の本質・コストの実態・前例ゼロという現実・海外の教訓」を踏まえた上で、ご自身の言葉で「これでいい」と言えるかどうかを確かめてから判断してほしい。それが40年この仕事をしてきた私の、正直なお願いです。

私たちだからできること。「どちらが正解か」を数字と言葉で一緒に考えます

「定期借地権の新築と、所有権の中古。どちらが自分に合っているか」。この問いへの答えは、ライフプランと資金計画の掛け算で決まります。そしてその掛け算を、一緒に行う専門家が私たちです。

本コラムは不動産購入を検討されている方への情報提供を目的としております。統計データは各掲載元の公開情報に基づきますが、最新情報は各機関のウェブサイトでご確認ください。月々支払い額の試算はあくまで参考値であり、個別の物件・金融機関の条件によって大きく異なります。個別の物件判断については専門家へのご相談をお勧めします。