不動産を「購入するリスク」と「購入しないリスク」

夢のマイホーム。
「いつかは買いたい！」と思っている方も多いかと思います。

ところで、皆さんは不動産を買うときにどんなことを考えますか？

「借金するのが心配。。」
「ローンが払えなくなったらどうしよう。。」
「買い時がいつなのかわからない。。」
「建物が何十年もつのか心配。。」
「物件はいろいろと見てるけど、なかなか決断ができない。。」
などなど。

不動産は、高額な商品ゆえに慎重になるのは当然だと思います。
最長で35年近くも住宅ローンを背負うことや、値下がりするリスクなど、心配事は尽きないかもしれません。

このように購入することへの不安を後ろ向きに考える場面は多いかと思いますが、逆に皆さんは購入を先延ばしにする「リスク」を考えたことはありますか？

物事には何でもメリットがある反面、デメリットも存在するものです。
将来的な予測は中々わからない状況の中で、自分たちにとって最適な判断はどうなのかを整理してみましょう！

Ⅰ.　住宅を購入するリスクとは

住宅を購入することによって、どのようなリスクが生じる可能性があるのでしょう。
以下に一般的な例を挙げてみました。

1、物件が値下がりするリスク
2、自然災害や火災等によるリスク
3、金利が上昇するリスク
4、管理費・積立金等が値上がりするリスク
5、住宅ローンの返済が出来なくなるリスク
6、老朽化するリスク
7、住み替えが容易にできないリスク
などなど。

書き出すといろんなリスクが考えられますし、購入に対して後ろ向きに考え始めるとキリが無いものです。

ただし、これらのリスクを最小限に抑える方法もあるのです。

Ⅱ.　住宅を購入しないリスクとは

最初から住宅を購入する目的の無い方は、何も無理に購入する必要はありませんよね。
ここでは「いつかは買いたい！」と思ってはいても、購入するリスクを恐れて決断を先延ばしにしている方に向けてのお話になります。

そもそも「今は買わない」という決断をしている方でも、それは一時だけ「購入するリスク」を回避しているにすぎません。
では「購入しないリスク」とはどういうものなのか。
「購入もしてないのにリスクなんてあるの？」と思われる方もいらっしゃるかもしれません。
もちろん、いずれ実家に入る予定のある人や、生涯面倒を見てもらえるあてのある方は該当しないかも知れませんが、ずっと賃貸生活の方にとっては、このまま家賃の支払いを重ねて、だまっていても年齢を重ねていく以上は、購入していなくてもある程度のリスクを背負っているのです。

1、家賃を支払い続けるリスク

借金（住宅ローン）を背負うことは恐れていても、家を借りる（家賃を払う）ことへのハードルは皆さん意外と低いようです。
知らず知らずのうちに、気前よく毎月大家さんに支払っているお家賃の総額は大金です。
家を借り続けることと、期限のある住宅ローンを借りることへのハードルに、そこまで大きな違いはないはずです。

2、住宅ローンが組めなくなるリスク

購入する時に将来的なことを気にするように、いざ住宅を購入しようと思っていた時に、病気や転職、休業などで思うようにローンの審査が通らなくなる可能性があります。
ましてや金利上昇等により、思った以上に借入金額が伸びなくなったりすることも。
最近多い事例としては、精神疾患や入院歴などにより、金利が高くなったり、銀行ローンの審査自体に通らなくなる可能性だってあるのです。

3、老後への不安

「人生100年時代」と言われるくらいに超長寿国の日本。

長生きなのは喜ばしいことでもあるのですが、この先も少子高齢化で年金もいくらもらえるのか不安な老後に、住宅ローンの支払いが残ることや、家賃を支払い続けるリスクは出来る限り避けたいものです。
老後の賃貸事情も少なからず変わっていくはずだとは思いたいですが、できれば自身の為にも家族の為にも、持家があれば安心だと思いませんか？

Ⅲ.　住宅を購入するメリットとは

不動産を購入するメリットは、いつの時代でもあるのですが、今だからこそのメリットもあるのです。
住宅購入するメリットを今一度整理してみましょう。

1、史上最低金利のつづく住宅ローン

現時点での一番のメリットは、やはり金利がとても安いということです。
ご存知の通り、金利は一定ではありません。
特にバブル時代の住宅ローン金利は5％前後。
仮に4,000万円を35年返済で借り入れたときの総返済額は、約8,500万円。
なんと、2倍以上の支払いになってしまうというのが一般的な考え方でした。
それに比べて、今の住宅ローンの金利は0.5％を下回っているネット銀行もあるくらいに稀にみる低金利。
昔の人に言わせれば、「タダ」のような金利です。
これを見て住宅ローンを躊躇するのがもったいないと思うほど異常なまでに低い金利です。
しかも繰り上げ返済手数料も、ネットからだと無料の銀行も多く、一昔前では考えられない時代なのです。

2、住宅ローン控除制度（期間の定めあり）

一定の条件を満たした住宅をローンで購入した時に利用できる制度で、消費税が10％になってから、最長10年間の減税期間が+3年間伸びて13年間にわたり所定の額が所得から控除されます。
この制度は、住宅ローンを組んだ場合に利用できる制度なので、低金利でしかも税金の還付が受けられるとあっては、利用しない手はないですよね。（※文中は現行の制度。制度の中身は変更になる可能性があります）

3、団体信用生命保険制度

金融機関の住宅ローンを借り入れる際には、「団体信用生命保険」への加入が条件となります。
この制度は、万が一、債務者が死亡されたり、高度障害になられた場合は、保険会社が債務を肩代わりしてくれる制度ですので、何かあった場合でも安心して家族に資産を残すことが出来ます。
賃貸ではありえないありがたい制度ですよね！
しかも保険料は住宅ローンの金利の中に含まれています（フラット35の場合はオプションでの加入となります）
低金利なうえに保険料も無料なんて嬉しい限りです。
すでに通常の生命保険に加入している方は多いかと思いますが、保険料の総支払額は不動産購入の次に大きいとも言われています。
不動産を購入して団体信用生命保険に加入することにより、保険料を見直して、差額を住宅ローンの支払いに充てることだって可能なのです。
その他にもオプションで、8大疾病やがんの告知によっても債務が免除になる制度もありますので、詳しくは担当者にお問い合わせください。

Ⅳ.　まとめ

将来的なことは予測のつきにくい世の中で、何かを実行しようとする時は必ずリスクはつきものです。
ただし、リスクを最小限に抑える方法は必ずあるものです。
実際にⅠ.でご説明した「住宅を購入するリスクとは」であげた項目は、どれも最小限に回避することのできる項目です。
ただし、そのリスクを最小限に抑えるためには、最低でも次の4つが必要です。

1.　資産性のある物件を選ぶこと（駅近、街の魅力度、物件の魅力度など）
2.　管理状況の良い物件を選ぶこと（修繕履歴、長期修繕計画、積立金の総額など）
3.　信頼できるパートナー（エージェント）を選ぶこと（会社の大小ではない）
4.　他人任せにせず、外野の意見に左右されないこと（自ら見聞きして学習すること）

そして購入時に何より必要なのは、「決断力」です。

将来のことはわからなくても人生は常に決断の連続ですよね！
何事も決断力のある方は、それが仮に想定通りにいかなかったとしても修正のスピードも早いものです。

もちろん購入することが全てではありませんし、購入をあおるつもりもありません。
それぞれの方のライフイベントや状況によっても変わってきますので。

ただし、決断ができずに考えている時間の経過によって、損をすることがあるということも理解しておく必要があります。

結論を先延ばしにするのは簡単なことですが、「購入しないリスク」もよく理解したうえで、よりよい選択肢が見つけられるように今一度ご自身の住宅に関する考え方を整理してみてください。

その際に、まずは信頼できる不動産エージェントや住宅に強いファイナンシャルプランナーの方々のアドバイスを聴いてみるのも良いかもしれませんね。

【書いた人】柴田光治

株式会社トラストリー代表取締役
リフォーム不動産深川studio 代表｜深川くらし相談所所長
宅地建物取引士、2級ファイナンシャルプランニング技能士、公認不動産コンサルティングマスター
一般社団法人不動産エージェント協会既存住宅流通活性化副委員長
不動産業界歴35年以上。一部上場不動産会社在籍中に執行役員として売買事業を統括し、主に不動産流通に関わる。
50代で今の会社を立ち上げ、地域密着型の不動産会社としてお客様に寄り添ったわかりやすい提案を身上とする。自らも築20年の自宅マンションをリノベーションした経験を持つ。