【コロナ禍の市場動向分析】2021年住まいの買い時を解説します！

新型コロナウイルス感染拡大による国内外の経済の停滞、緊急事態宣言の発出、ワクチン接種の進捗など、変化の激しい日々が続いています。こういった中で、住まいの買い時を探るのは、不確定要素が多く、いつ・何を・どのくらいの予算で購入すべきかの判断が難しいと考える人も多いことでしょう。

不動産市場に目を向けると、住宅ローン金利は史上最低水準を維持し、不動産価格・成約数は上昇傾向にあります。その一方で在庫物件数は減少を続けており、すぐに買い手が見つかる物件とそうでない物件の二極化が進んでいる状況と言えそうです。

この記事では、さまざまな要因が複雑に絡むコロナ禍の住まいの買い時について、住宅ローン金利の推移や不動産市場の現状を検証し、住まいの買い時を考える上でのポイントを整理してみたいと思います。

1.低水準で推移する住宅ローン金利

<表1>「フラット３５」借入金利の最低値の推移

年度	適用金利（※）
2011	2.18〜2.63％
2012	1.81〜2.18％
2013	1.8〜2.05％
2014	1.58〜1.8％
2015	1.37〜1.61％
2016	0.9〜1.54％
2017	1.08〜1.07％
2018	1.34〜1.45％
2019	1.11〜1.33％
2020	1.24〜1.32％

出典：住宅金融支援機構「フラット35」（※借入条件：借入期間が21年以上35年以下、融資率が９割以下、新機構団信付きの場合）

国内の長期金利は国債の利回りが指標となっていますが、2013〜14年以降のアベノミクスによる金融緩和で日本銀行が大量に国債を買い入れていることで、国債の利回りは長期的に低下傾向にあり、歩調を合わせるように金融機関の住宅ローンなどの金利も低水準で推移しています（表1参照）。

このアベノミクスですが、後を引き継いだ菅内閣でもこの路線を踏襲するとし、そのキーパーソンである黒田日銀総裁の2023年までの続投は既定路線となっています。大きな政策変更等が無ければ、当面は「異次元緩和」が継続すると考えられます。

2.コロナ禍でも堅調な首都圏中古マンション市況

<表2>中古マンション成約数・成約平米単価・在庫物件数の年間平均値（首都圏）

	2018年	2019年	2020年
成約数	3,101件	3,176件	2,985件
成約平米単価	51.61万円	53.42万円	54.90万円
在庫物件数	46,373件	47,685件	43,691件

出典：レインズ「月例速報ＭａｒｋｅｔＷａｔｃｈサマリーレポート」から集計

新型コロナウイルス感染拡大防止のために、2020年4月〜5月に緊急事態宣言が発出された影響で、同期間の中古マンション成約数は前年同月比60〜70％減となりました。しかし、緊急事態宣言の解除後は、成約数・平米単価ともに上昇し、年間で平均すると<表2>のような結果となっています。

居住用物件の購入は実需のため、コロナ禍で一時期的な成約数の減少はあっても、観光業などのように壊滅的な打撃を受けることはありませんでした。むしろ、コロナ禍によって生まれた新しいライススタイルが新たなマーケットを生み出した側面の方が大きく、例えば、住まいにテレワークスペースを設けたい、新型コロナウイルス感染防止のためにタッチレス水栓や玄関に手洗い場を設置したいなどのニーズが高まっています。

不動産価格については、実需の堅調さに加えて、海外から日本への不動産投資が比較的底堅く推移していることで、都心部を中心に上昇基調にあります。世界的な金余りの状況が進む中、先進国の中ではコロナ禍の影響が比較的小さかった日本は、不動産投資において安全性が高いと投資家から判断されていることが影響しているようです。

3.まとめ

ここまで、コロナ禍の住まいの買い時について、住宅ローン金利の推移や不動産市場の現状を検証してきました。ポイントは以下の通りです。

・2013〜14年以降のアベノミクスは、大きな政策変更等がなければ、黒田日銀総裁の任期である2023年頃までは「異次元緩和」が継続する

・不動産市況が堅調に推移していることに加えて、海外からの投資マネーの流入が続いていることで、都心部を中心に不動産価格の上昇が続いている

新型コロナウイルス感染拡大の初期においては、拡大が広がることで不動産市場が縮小し、成約数の減少が不動産価格の下落を招くと予想されていました。しかし実際は、コロナ禍においても購入者は自身のニーズに合わせて住まい探しを行い、最適な物件をみつけて購入しており、「必要になった時が買い時」とも言える行動をとっています。
実際に２３区内の中古マンションは、販売在庫が極減少し、価格は日経平均株価同様一時的には下げたものの、2021年2月現在も上昇傾向が続いています。

不動産購入にあたっては、今回整理した外部環境（市場・市況など）を踏まえ、購入者さまご自身の環境（ライフステージ、マネープランなど）を整理していただいた上で、予算感を決定し、その大枠の中でどのようにニーズを実現していくかを検討していきます。購入者さま個別の状況につきましては、不動産会社やファイナンシャルプランナーなどに相談しながら、シミュレーションや過去事例などを参考に整理していくことが近道と言えるでしょう。

【書いた人】柴田光治

株式会社トラストリー代表取締役
リフォーム不動産深川studio 代表｜深川くらし相談所所長
宅地建物取引士、2級ファイナンシャルプランニング技能士、公認不動産コンサルティングマスター
一般社団法人不動産エージェント協会既存住宅流通活性化副委員長
不動産業界歴35年以上。一部上場不動産会社在籍中に執行役員として売買事業を統括し、主に不動産流通に関わる。
50代で今の会社を立ち上げ、地域密着型の不動産会社としてお客様に寄り添ったわかりやすい提案を身上とする。自らも築20年の自宅マンションをリノベーションした経験を持つ。