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管理組合向けコラム①『マンション管理適正評価制度について』|深川たてもの相談所

マンション管理適正評価制度とは

この制度は、マンションの管理状態を専門家が定期的に評価し、その結果を基にインセンティブを提供する2022年4月より始まった新たな制度です。この評価は、管理組合の運営状況や建物の維持状態など、5つのカテゴリーに分けて最高100ポイントで行われるもので、良好な評価を受けたマンションは、居住者の満足度だけでなく、さまざまなメリットが期待できます。

この制度が始まった背景

マンション管理適正評価制度が始まった背景には、複数の要因が絡み合っています。主な背景を以下にまとめます:

・マンションストックの高齢化問題

日本では、多くのマンションが建築されてから数十年が経過し、高齢化が進んでいます。これに伴い、老朽化対策や長期修繕計画の必要性が高まっています。適切な管理が行われていないと、マンションの価値低下や居住環境の悪化が懸念されます。

・管理の質のばらつき

マンションの管理状態には大きなばらつきがあり、一部では管理が不十分なケースも見受けられます。これにより、居住者の安全や快適性が損なわれることがあります。

・透明性と信頼性の向上へのニーズ

マンション購入希望者や居住者からは、管理状態の透明性と信頼性の向上に対するニーズが高まっています。これは、購入や居住の際のリスクを減らし、安心してマンション生活を送りたいという願いからきています。

・中古マンション市場の活性化

中古マンション市場の活性化も重要な背景の一つです。良好な管理状態のマンションは、中古市場でも高く評価されるため、この評価制度は中古マンションの購入を検討している人にとって有用な情報を提供します。

・長期的な住環境の維持・改善

マンションの長期的な住環境の維持・改善を図るためには、定期的な評価とその結果に基づく適切な管理が不可欠です。この評価制度は、マンション管理の持続可能性を高めるための手段として導入されました。

評価制度を受けるメリット

この評価制度を受けるメリットは、主にマンションの管理品質と居住者の生活の質を向上させることにありますが、具体的には以下のようなメリットがあります。

・居住者の満足度向上

良い管理状態は、居住者の快適性と安全性を高め、住みやすい環境を提供します。これにより、居住者の満足度が向上します。

・マンションの価値向上

管理が適切に行われているマンションは、中古市場においても高い評価を受けやすく、リセールバリューの向上が期待できます。

・保険料の割引

高評価を受けたマンションは、火災保険料等の割引が適用される場合があります。これにより、管理組合の経済的負担を軽減できます。

・リバースモーゲージの利用時の評価向上

高評価のマンションは、リバースモーゲージ(高齢者が自宅を担保にして受ける融資)の利用時にも有利になることが期待されます。

・管理状態の改善と透明性の確保

評価を受けることで、マンション管理の現状が客観的に明らかになり、改善が必要な領域を特定できます。また、管理状態が公開されることで、将来の居住者や購入希望者に対しても透明性が確保されます。

・中長期的な計画のサポート

評価制度を活用することで、マンションの長期修繕計画や耐震性の向上など、中長期的な視点での物件管理が促進されます。

評価制度を受けるプロセス

1. 評価依頼

マンション管理組合が、マンションの管理状態の評価を管理会社に依頼します。このステップが、評価プロセスの開始点となります。

2. 管理状態のチェック

管理会社は、専門の登録システムを通じて評価シートを作成します。このシートには、マンションの管理状況に関する詳細な情報が含まれます。

3. 登録申請

管理会社に所属する認定マンション管理士(仮称)や認定管理業務主任者(仮称)が、作成した評価シートを基にした評価結果の登録を申請します。

4. 審査・仮評価

一般社団法人マンション管理業協会が提出された評価結果を審査し、仮評価を行います。この段階で、評価の精度を確保し、必要に応じて追加情報を求めることがあります。

5. 本登録

審査を経て、マンション管理業協会が最終的な評価結果を物件管理情報システムに登録します。このシステムに登録されることで、評価結果が正式に確定します。

6. 登録証の発行

最終的な評価結果をマンション管理組合へ通知し、評価結果の登録証を発行します。これにより、マンションの管理状態が正式に評価されたことが証明されます。

評価されるカテゴリーとポイントについて

この評価制度では、マンションの管理状態を以下の5つのカテゴリーに分け、最高100ポイントで採点されます。

・管理組合体制関連事項(20ポイント)

管理者の設置、総会の開催、規約の整備状況など。

・組合会計収支関連事項(40ポイント)

管理費会計の収支、修繕積立金会計の収支、滞納管理費等の対策、修繕に関する資金計画の状況など。

・建築・設備関連事項(20ポイント)

法定点検の整備、長期修繕計画書の有無、修繕履歴の保管など。

・耐震診断関連事項(10ポイント)

耐震診断実施の有無、耐震診断結果と改修計画の有無など。

・生活関連事項(10ポイント)

設備等異常時の緊急対応、消防訓練の実施、防災マニュアル等の整備状況など。

まとめ

マンション管理適正評価制度は、マンションの持続可能な管理と居住者の生活品質の向上を目指す重要な取り組みです。高齢化するマンションストックへの対策、管理の質の向上、透明性の確保、中古マンション市場の活性化、そして長期的な住環境の維持・改善を促進するこの制度は、専門家による定期的な評価とポイントシステムを通じて、管理組合の運営から建物の維持まで幅広い項目をカバーしています。評価を受けることで得られるインセンティブは、マンションの価値を高め、居住者にとってより良い環境を提供することになるでしょう。

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