東京23区のマンション価格はどこまで下がる？2027年の市場予測と買うタイミング

深川くらし｜市況コラム　2026年11月8日

東京のマンション価格は、これから下がるのでしょうか。1億円を超える物件の販売が鈍り、株価にも調整が見られるなか、「今は買わずに待った方がいいのでは」と考える方も増えていると思います。

一方で、住宅ローン金利は上昇し、賃貸住宅に住んでいる限り家賃の支払いは続きます。価格が下がるのを待つことが、本当に得策なのでしょうか。

私たち株式会社トラストリーは、江東区・深川エリアを中心に不動産売買や中古マンションの購入、リノベーションのご相談をお受けしています。日々お客様と接するなかで感じる市場の変化と、公開されているデータをもとに、2027年に向けたマンション市場を考えてみたいと思います。

1．東京23区のマンション市場に何が起きているのか

まず確認しておきたいのは、マンション価格が上がり続けていた市場に、変化の兆しが見られるということです。

2026年9月の東日本不動産流通機構（東日本レインズ）の公表データでは、東京23区の中古マンション成約件数は前年同月比で30.6％減少しました。一方、成約㎡単価は約130.4万円で、前年同月比0.9％の下落にとどまっています。

つまり、成約件数は大きく減っているものの、価格が同じ勢いで下がっているわけではありません。売買の動きが鈍くなり、買い手が物件や価格を慎重に選ぶようになっていると考えられます。

出典：東日本不動産流通機構の月例マーケットデータをもとにした公表情報。前年同月比。

また、東京23区の中古マンション70㎡換算価格を示す東京カンテイの調査では、2026年9月は約1億2,629万円となり、前月比で0.4％下落しました。4か月連続の下落です。

ただし、これは売り出し価格をもとにした指標であり、実際の成約価格とは異なります。売り出し価格が下がり始めたからといって、すべてのマンションの成約価格が同じように下がっているわけではありません。

ここで注目したいのは、価格の下落そのものよりも、売り出しても以前ほど簡単には売れなくなっているという変化です。

2．1億円超のマンションから価格調整が始まる？

今回の市場変化を考えるうえで、特に注目しているのが価格帯による違いです。

これまでの東京のマンション市場では、都心部の高額物件が価格上昇をけん引してきました。新築マンション価格の上昇に引っ張られる形で、中古マンションも高値で売り出されるようになり、1億円を超える中古マンションも珍しくなくなっています。

しかし、価格が高くなるほど購入できる人は限られます。住宅ローンの借入額が大きくなり、金利の上昇による返済負担も重くなります。購入者が慎重になるのは自然なことです。

スターマイカが公表した首都圏マンション市場の独自分析では、価格帯が高くなるほど販売の動きが鈍くなる傾向が示されています。特に1億円以上の価格帯では成約率が低下し、在庫が増える動きが見られます。

これは、すべての高額マンションが値下がりするという意味ではありません。立地、築年数、管理状態、眺望、間取りなど、物件ごとの魅力によって状況は異なります。

ただし、売り出し価格が周辺相場や購入者の予算感から離れすぎている物件は、これまで以上に売却に時間がかかる可能性があります。

高額帯の調整は、次の価格帯にも波及するのか

私が注目しているのは、1億円を超える高額帯だけで市場の変化が止まるのか、それとも8,000万円、7,000万円、5,000万円台へと影響が広がっていくのかという点です。

高額帯の購入者が減れば、購入を検討していた人が少し価格を下げた物件に目を向ける可能性があります。一方で、価格を下げた物件が増えれば、その周辺の価格帯にも影響が及ぶことがあります。

ただし、価格帯ごとに購入者層や需要は異なります。高額帯の成約が鈍ったからといって、すぐに5,000万円台や6,000万円台の実需物件まで大きく値下がりするとは限りません。

今後は、価格帯ごとに需要と供給のバランスを見極めることが重要になります。

3．株価の調整はマンション価格に影響するのか

2026年秋には株式市場にも調整が見られました。日経平均株価は2026年10月に前月比5.19％下落しましたが、10月末時点では年初来で25.73％上昇しましたが、11月に大きく値を下げる場面があり不安定な様相です。

つまり、長期的な上昇基調のなかで、短期的な調整が起きたと見ることもできます。

株価とマンション価格は、同じように動くわけではありません。株式市場は日々の売買によって価格が変動しますが、不動産は取引に時間がかかり、立地や建物の状態、住宅ローンの条件など、さまざまな要素が価格に影響します。

ただし、株価の下落が不動産市場にまったく関係ないわけではありません。

株式や投資資産を保有している人にとって、資産価格の下落は心理的な影響を与えます。高額マンションを購入する層には、給与収入だけでなく、株式や事業収益などを背景に購入を検討する人もいます。

株価が大きく下落すれば、資産に余裕のある購入者であっても、いったん購入を見送る可能性があります。投資用不動産を購入する人の判断にも影響するでしょう。

ただし、株価の下落がそのままマンション価格の下落につながるわけではありません。株価は、不動産市場に影響を与える複数の要因の一つとして捉えるべきです。

4．住宅ローン金利の上昇が購入者に与える影響

マンション価格を考えるうえで、株価以上に日々の購入相談に影響していると感じるのが住宅ローン金利です。

日本銀行は2026年10月30日の金融政策決定会合で、無担保コール翌日物金利の誘導目標を1.25％程度としました。金利のある環境への移行が進むなか、住宅ローンを検討する人にとっても、金利は無視できない要素になっています。

例えば、8,000万円を35年間、元利均等返済で借り入れた場合、金利によって毎月の返済額は次のように変わります。

※概算。元利均等返済、35年返済、ボーナス返済なし。諸費用等は含みません。実際の適用金利や返済額は金融機関・商品・審査条件によって異なります。

金利が0.5％から2.0％になると、毎月の返済額は約5.7万円増えます。年間では約68万円の差です。

価格が少し下がったとしても、金利が上昇すれば、購入者にとっての負担が軽くなるとは限りません。

これからマンションを購入する人は、物件価格だけでなく、金利が上がった場合の返済額まで含めて資金計画を立てる必要があります。

5．マンション価格は3年前の水準に戻るのか

では、これからマンション価格は大きく下がり、3年前の水準に戻るのでしょうか。

私は、東京23区全体の中古マンション価格が一律に3年前の水準まで戻る可能性は、現時点では高くないと考えています。

その理由の一つは、新築マンションの供給価格です。建築費や人件費、土地取得費などが高い水準にあり、新築マンションの価格が大きく下がりにくい環境が続いています。

新築マンションの価格は、中古マンションの価格にも影響します。新築が高ければ、立地や管理状態の良い中古マンションには一定の需要が残りやすくなります。

また、東京23区のなかでも、交通利便性が高く、生活環境が整い、管理状態の良いマンションは、実際に住むための需要が底堅いと考えられます。

一方で、直近の相場上昇を前提にした高値の売り出しや、周辺の成約事例から大きく離れた価格設定の物件については、価格の見直しが必要になるでしょう。

つまり、3年前の価格に戻るかどうかというよりも、物件ごとの価格差が広がり、適正価格に近づいていく市場になると考えています。

6．2027年に向けた価格調整の見通し

ここからは、公開データと日々の市場動向を踏まえた、私個人の見通しです。公的機関や調査会社が発表した予測ではなく、今後の市場を考えるためのシナリオとしてご覧ください。

※上記は筆者独自の仮説であり、価格下落を保証するものではありません。対象エリア・築年数・駅距離・管理状態・価格帯によって結果は異なります。

私の基本シナリオは、東京23区全体が一斉に大きく値下がりするというものではありません。高額帯や価格設定に無理のある物件から調整が進み、実需のある物件は比較的底堅く推移するという見方です。

ただし、金利の上昇が想定以上に進んだり、景気後退によって雇用や所得環境が悪化したりすれば、より大きな調整につながる可能性もあります。

価格の変化を判断するときは、売り出し価格だけでなく、実際の成約価格、成約件数、在庫数、売却までの日数をあわせて見ることが重要です。

7．江東区・深川エリアはどうなるのか

では、私たちが日々不動産のご相談を受けている江東区・深川エリアはどうでしょうか。

江東区といっても、豊洲・有明・東雲などの湾岸エリアと、門前仲町・清澄白河・木場・住吉・東陽町などの深川エリア、亀戸・大島・東砂などでは、マンションの特性も購入者層も異なります。

湾岸エリア：高額帯の動きに注目

豊洲・有明・東雲などは、大規模マンションが多く、眺望や共用施設、ブランド力などが評価されやすいエリアです。一方で、投資マネーの影響により価格帯が高くなっている物件も多く、金利や購入者の資金力の影響を受けやすい面があります。

売り出し価格が高い物件については、成約までの期間や価格変更の動きを注意深く見ていく必要があります。

門前仲町・清澄白河・木場・森下・住吉：暮らしやすさと管理状態

深川エリアは、都心へのアクセスだけでなく、商店街や飲食店、公園、歴史や文化など、日々の暮らしに関わる魅力があります。

こうした地域の暮らしやすさを評価して購入する人にとっては、単純な価格比較だけでは判断できない価値があります。

ただし、築年数が経過したマンションでは、管理状態や修繕積立金、大規模修繕の履歴、長期修繕計画などが重要になります。同じエリアでも、建物の管理状況によって評価は大きく変わります。

亀戸・大島・南砂町など：予算と広さのバランス

都心に比べて予算と広さのバランスを取りやすい物件もあり、実際に暮らすことを重視するファミリー層にとって選択肢になりやすいエリアです。

価格だけでなく、通勤・通学、買い物、公園、子育て環境など、生活の条件と合わせて比較することが大切です。

江東区内でも、すべてのエリアやマンションが同じように値下がりするわけではありません。今後は、エリアの特徴と建物の個別性を見極めることが、これまで以上に重要になると考えています。

8．価格が下がるまで待つべきなのか

ここまで価格調整の可能性について述べてきましたが、では、マンションの購入を検討している人は、価格が下がるまで待つべきなのでしょうか。

私は、必ずしもそうは思いません。

なぜなら、購入を待っている間にも、現在の住まいの賃料は発生し続けるからです。仮に月額20万円の賃貸住宅に住んでいれば、1年間で240万円、2年間なら480万円の賃料を支払うことになります。

もちろん、購入すれば住宅ローンの返済だけで済むわけではありません。金利負担に加え、管理費、修繕積立金、固定資産税なども必要です。購入時・売却時の諸費用も考慮しなければなりません。

それでも、価格が下がることだけを期待して購入を先送りするのが、必ずしも経済的に正しいとは限らないのです。

底値を探っている中で、待っている間に賃料を払い続け、住宅ローン金利が上昇し、希望していた物件が売れてしまう。そうした可能性も含めて考える必要があります。

9．損得よりも、そのマンションに住みたいかどうか

私がマンション購入の相談を受けるとき、最終的に大切にしてほしいと考えているのは、相場の先読みや短期的な損得だけではありません。

そのマンションに、本当に住みたいと思えるかどうか。

通勤や通学に便利なのか。街の雰囲気が好きなのか。家族とどんな時間を過ごしたいのか。休日をどのように楽しみたいのか。

住まいは、金融商品である前に、毎日の暮らしの基盤です。

もちろん、無理な予算で購入してよいという話ではありません。将来の売却可能性や資産価値、住宅ローンの返済計画は冷静に考えるべきです。

ただ、数年後に価格が下がるかもしれないという理由だけで、今の暮らしにとって理想的な住まいを見送ることが、本当に自分たちにとって正しい選択なのか。そこは一度立ち止まって考えてほしいと思います。

10．郊外で家を買う人は、そもそも損得だけで選んでいない

このことは、都心と郊外の住宅購入を比べると、より分かりやすいかもしれません。

都心のマンションを検討する人の中には、資産価値や将来の売却価格を強く意識する人が少なくありません。価格上昇への期待や、将来売却するときの利益を購入判断の材料にするケースもあります。

一方、郊外で住まいを購入する人は、必ずしも損得を最優先にしているわけではありません。

広い家に住みたい。庭のある暮らしがしたい。自然の近くで子育てをしたい。慣れ親しんだ街で、家族との時間を大切にしたい。

そうした暮らしの希望を実現するために、家を買う人も多いはずです。

都心のマンションも、本来は同じではないでしょうか。

資産価値を考えることは大切です。しかし、価格の上昇や下落ばかりに目を向けていると、住まいを購入する本来の目的を見失ってしまいます。

大切なのは、価格が上がるマンションを探すことだけではなく、自分たちが望む暮らしを実現できるマンションを選ぶことです。

11．価格を待つのではなく、自分たちの購入基準を持つ

これからのマンション市場は、物件によって価格や売れ行きの差がさらに大きくなると考えています。

だからこそ、「市場全体が下がるまで待つ」という考え方だけではなく、自分たちが住みたいエリア、必要な広さ、許容できる予算、そして購入後の暮らしを具体的に考えておくことが重要です。

希望する条件に合う物件が、納得できる価格で売り出されたときに判断できるようにしておく。相場を追いかけるのではなく、自分たちの購入基準を持つことです。

マンション価格が上がるか、下がるか。それを正確に予測することは、プロであっても簡単ではありません。

しかし、どんな暮らしをしたいのか、いくらまでなら無理なく購入できるのかは、自分たちで考えることができます。

私は、マンション購入を考えるとき、相場の動きに振り回されるのではなく、まずは自分たちの暮らしに目を向けてほしいと思っています。

まとめ｜マンションの買い時は、相場だけでは決められない

東京23区のマンション市場は、これまでのように、どの物件でも売り出せば売れるという状況から変わりつつあります。

特に高額帯では購入者の選別が進み、価格設定や物件の個別性がこれまで以上に問われるようになるでしょう。株価や金利、景気の動向によっては、今後さらに価格調整が進む可能性もあります。

しかし、すべてのマンションが同じように値下がりするわけではありません。また、価格が下がるまで待つことにも、賃料や金利、希望物件を逃す可能性などのコストがあります。

私たちが大切にしたいのは、マンションを単なる資産として見るのではなく、その先にある暮らしまで考えることです。

相場を予測することも大切です。でも、それ以上に大切なのは、自分たちがどんな場所で、どんな暮らしをしたいのか。

その答えを持ったうえで、無理のない予算と納得できる条件の物件に出会えたなら、それがその人にとっての買い時なのだと思います。

売る人、買う人へ

売却をお考えの方へ。 数カ月前の売出事例を基準にした価格設定は、今の市場では通用しにくくなっています。直近の「成約」価格を基準に、最初から現実的な価格で売り出すことをお勧めします。値下げを重ねるほど物件は「売れ残り」の印象を持たれ、結果的に手取りが減るケースが少なくありません。

購入をお考えの方へ。 価格が下がり始めたのは、選択肢が広がる好機でもあります。ただし、変動金利があと0.5〜0.75%上がった場合でも無理なく返済できるか、必ず確認してください。物件を選ぶときは、価格だけでなく、同じ部屋を貸したら家賃はいくらか、管理や設備の状態はどうかまで見ることが大切です。

ひとつの物差しになるのが、2007〜2009年のいわゆる「ミニバブル」の崩壊です。このとき都心の中古マンションは、約2年かけて1〜2割ほど調整しました。今回は、金利上昇という持続的な逆風がある一方で、建築費と家賃という持続的な支えもあります。規模も期間も、当時に近いものになると見ています。

底打ちを見極める5つのサイン

1. 在庫件数の前年比がマイナスに転じる
2. 価格の下落を伴いながら、成約件数が回復し始める（典型的な底入れの形です）
3. 値下げ率の拡大が止まり、縮小に向かう
4. 新築マンションの初月契約率が70%前後まで戻る
5. 長期金利が3.5%を超えずに落ち着く