前編では、車の「残クレ」と同じ発想の住宅ローンが、国の後押しを受けて広がり始めていることをお伝えしました。「残価設定型住宅ローン」は、返済期間を最長50年に延ばし、将来の残価を差し引くことで月々の負担を抑える商品でしたね。
▶️ 前編はこちら：「家の残クレ」がやってきた。”残価設定型住宅ローン”を正しく理解する【深川の不動産屋が解説する前編】
今回はその続きです。実はこの「返済期間を延ばして月々の負担を抑える」という発想そのものに対して、金融庁が待ったをかけ始めています。後編では、この動きの中身と、私たちが実際のご相談の中で大切にしている考え方をお伝えします。
📝 この記事でわかること
- 金融庁が「50年住宅ローン」に懸念を示した理由と、国土交通省との立場の違い
- 「残価設定型住宅ローン」と一般的な「超長期ローン」が、そもそも別の商品である理由
- 超長期ローンの見落とされがちなメリット（若さの特権・団体信用生命保険）
- 後悔しないための実践ポイントとチェックリスト
金融庁が「50年住宅ローン」に懸念、というニュース
2026年8月28日、Bloombergの報道によると、金融庁は返済期間を最長50年とする住宅ローンの広がりを受けて、ネット銀行などの融資実態の監視を強化する方針だといいます。
背景にあるのは住宅価格の高騰です。月々の返済額を抑えられることから、50年ローンや夫婦で借り入れる「ペアローン」の利用が若年層を中心に増えている一方、金利が上昇したり収入が減少したりした場合に、長期間にわたって返済負担が重くのしかかるリスクがあります。金融庁はこれを利用者保護の観点から問題視しており、必要に応じて個別の金融機関と対話していく方針だと報じられています。
ここで一つ正確にお伝えしておきたいのですが、このニュースで名指しされているのは「50年ローン」「ペアローン」全般であり、前編で取り上げた「残価設定型住宅ローン」という商品名が直接挙げられているわけではありません。ただし「返済期間を延ばして毎月の負担感を軽くする」という設計思想は共通しており、同じ問題意識の射程に入ってくると考えるのが自然です。
国交省と金融庁、見ている場所が違うだけ
同じ政府の中で、片や普及を後押しし、片や警戒を強める。矛盾しているように見えるかもしれませんが、これは当然の話でもあります。
国土交通省は「住宅価格が上がる中、どうすれば手が届くか」という住宅取得の入口を見ています。一方の金融庁は「その借り方が、本当に無理なく返せるものか」という返済の出口までを見ています。どちらも住宅ローンを見ているのに、見ている場所が違う。だからこそ、私たち借り手の側が、両方の視点を踏まえて正しく理解する必要があるのです。
「残価設定型住宅ローン」と「超長期ローン」は、そもそも別の商品です
ここで一つ、誤解のないように整理しておきたいことがあります。前編でお伝えした「残価設定型住宅ローン」と、今回金融庁が懸念を示している「超長期ローン」は、同じ仲間の商品ではなく、そもそも成り立ちの異なる別の商品です。
- 残価設定型住宅ローン：前編で解説した通り、契約時に将来の「残価」をあらかじめ差し引くことで月々を抑える商品です。国土交通省・住宅金融支援機構が主導し、対象となる物件・金融機関も限定された、独立した制度です。
- 超長期ローン（35年超〜50年）：残価という概念を使わず、単純に返済期間そのものを延ばすことで月々の負担を軽くする、従来型の住宅ローンの一形態です。今回金融庁が懸念を示しているのは、こちらの一般的な超長期ローンです。
商品としての設計や制度上の位置づけはまったく異なりますが、「返済期間を延ばすことで月々の負担感を軽くする」という結果だけを見ると、よく似た効果をもたらします。だからこそ、この2つを混同せずに、それぞれ別の商品として正しく理解した上で、共通するリスクにも目を向けておくことが大切だと考えています。
✏️ 著者の所感（超長期ローンとの向き合い方について）
深川で実際にご相談を受けていて感じるのは、超長期ローンがうまくいくケースと、そうでないケースの差は「性格」でも「収入の多さ」でもないということです。差を分けているのは、契約する前にどれだけ具体的にシミュレーションできているか、その一点に尽きます。「月々〇〇万円なら払える」という感覚だけで進めてしまった方は、数年後に金利や家計の変化で苦しくなることがあります。一方で、完済時の年齢や総支払額、収入が変化した場合の対応まで含めて話し合った上で決断された方は、その後もずっと安定したご様子です。金融庁が今回わざわざ懸念を表明したのは、後者のようなご相談を受けられずに契約してしまう方が一定数いる、ということの裏返しでもあると思っています。
見落とされがちなメリット 。 「若さ」という特権と、団信という保障
ここまでリスクに関わる話を中心にお伝えしてきましたが、超長期ローンによって実際に恩恵を受けているお客様も、私たちのまわりには数多くいらっしゃいます。
✏️ 著者の所感（深川での実感）
深川でも、こうした「返済期間を延ばして月々の負担を抑える」という選択をされるお客様は実際にいらっしゃいます。私自身、それ自体を否定するつもりはありません。むしろ、立地の良い、資産性の高いマンションに手が届くようになった方を、これまで何人もお見送りしてきました。深川・清澄白河エリアは今、価格が上がり続けています。「駅から近い」「管理体制がしっかりしている」「将来売却しても値が落ちにくい」など、そういう本当に良い物件ほど高くなっていくのが今の市況です。月々の返済額を現実的な範囲に収めながら、そうした物件を諦めずに選べるようにするための手段として、超長期ローンには確かな価値があります。これは理屈ではなく、実際に何人ものお客様の暮らしを見てきた上での実感です。
こうした実例に加えて、超長期ローンには、実はあまり語られていない構造的なメリットも2つあります。
① 超長期ローンは、若い世代にしか組めない「特権」
ほとんどの金融機関では、住宅ローンの完済時年齢に上限（80歳、85歳など）を設けています。つまり50年という返済期間をフルに使えるのは、実質的に30代前半までの世代に限られます。40代後半で申し込めば、同じ金融機関でも組める期間は自動的に30年程度まで縮みます。年齢を重ねるほど、選べる期間の幅はどんどん狭くなっていくのです。
裏を返せば、超長期ローンは「今の年齢だからこそ選べる」特権です。前編でお伝えした「月々の負担を抑えながら、良い立地・良い物件を選べる」というメリットも、この年齢の窓が開いている間しか使えません。若いうちに正しく検討しておく価値がある理由は、ここにもあります。
② 団体信用生命保険（団信）という、もう一つの保障
住宅ローンを組む際、多くの金融機関で加入が必須となっているのが「団体信用生命保険（団信）」です。契約者本人に万一のことがあった場合や、所定の高度障害状態になった場合、残りのローン残高が保険金によって完済される仕組みで、実質的に「借入額と同じ金額の生命保険」に入っているのと同じ効果があります。
これは超長期ローンほど恩恵が大きくなります。借入額が大きく、返済期間が長いほど、団信でカバーされる保障の総量も大きくなるからです。しかも団信は契約時の健康状態によって加入の可否が決まるため、若く健康なうちに大きな保障を確保できるという点も、若い世代にとって見逃せないメリットです。近年はがんと診断されただけで残債が保障される「がん団信」や、三大疾病・八大疾病に対応した団信を用意する金融機関も増えており、住宅ローンを組むことが、同時に家族のための保障を整えることにもつながっています。
もちろん団信の保障内容や金利上乗せの有無は金融機関によって異なります。「金利が低いから」だけで選ばず、団信の保障範囲まで含めて比較検討することをお勧めします。
メリットを活かしつつ、リスクを避けるための実践ポイント
超長期ローンそのものが悪いわけではありません。大切なのは、メリットを活かしながら、リスクを事前に潰しておくことです。私たちがご相談の場で必ずお伝えしている実践ポイントを、5つにまとめました。
① 月々の金額ではなく、総支払額で比較する
返済期間を延ばすほど、支払う利息の総額は増えます。「月々が安い」という理由だけで選ばず、35年で組んだ場合との総支払額の差も必ず確認しましょう。
② 完済時の年齢から逆算する
50年ローンなら、30歳で組んで完済は80歳です。その年齢でどんな暮らしをしていたいか、年金収入だけで残債を払えるのか、具体的にイメージしておく必要があります。
③ 将来の収入の変化を織り込む
ペアローンや超長期ローンを組む際は、今の収入だけでなく、産休・育休、転職、独立といったライフイベントによる収入の変化まで含めてシミュレーションすることが欠かせません。
④ 対象物件・商品の条件を正しく理解する
残価設定型住宅ローンであれば、なぜその物件が対象になる／ならないのかを理解しましょう。「なんとなくお得そう」で選ぶと、後から選択肢の狭さに戸惑うことになります。
⑤ 契約満了時の選択肢を具体的にイメージする
残価を払って買い取るのか、住宅を手放すのか。手放す場合、その後どこに住むのか。契約する今の段階で、その時の自分たちを具体的に思い描いておきましょう。
超長期ローン、検討前チェックリスト
- 総支払額
- 月々の返済額だけでなく、利息総額まで比較したか
- 完済時の年齢
- その年齢で無理のない生活設計が描けているか
- 収入の変化
- ライフイベントを踏まえた将来収入まで見込んでいるか
- 対象物件の条件
- なぜその物件が対象／対象外なのか理解しているか
- 契約満了時の選択肢
- 買い取り・手放しどちらの場合も具体的にイメージできているか
- 年齢の窓
- 完済時年齢の上限から逆算して、今しか組めない期間ではないか確認したか
- 団信の保障内容
- 金利だけでなく、死亡・高度障害・がんなど団信の保障範囲まで比較したか
まとめ：情報を鵜呑みにせず、正しく理解する
ニュースやSNSでは「お得」「危険」といった両極端な情報が流れがちですが、実際にはどちらか一方が正しいわけではありません。同じ超長期ローンでも、資金計画と物件選びが噛み合っていれば良い選択になりますし、噛み合っていなければリスクだけが残ります。
国交省は住宅取得のハードルを下げようとし、金融庁はその借り方が無理のないものかを見張っている。私たち借り手にできるのは、両方の視点を踏まえた上で、自分たちのケースに正しく当てはめて判断することです。結局のところ、良い借り方と悪い借り方を分けるのは「商品そのものの良し悪し」ではなく、それを正しく理解しているかどうか、その一点に尽きます。
よくある質問
Q. 金融庁はなぜ「50年住宅ローン」に懸念を示しているのですか？
A. 2026年8月28日の報道によると、住宅価格の高騰を背景に50年ローンやペアローンの利用が若年層で増える一方、金利上昇や収入減少が起きた場合に長期間返済負担が重くのしかかるリスクがあるためです。金融庁は利用者保護の観点から、ネット銀行などの融資実態の監視を強化する方針です。
Q. 「残価設定型住宅ローン」と「超長期ローン」は同じものですか？
A. いいえ、別の商品です。残価設定型住宅ローンは国土交通省・住宅金融支援機構が主導する独立した制度で、将来の残価を差し引いて月々を抑えます。超長期ローンは、残価という概念を使わず、単純に返済期間を35年超〜50年に延ばす従来型の住宅ローンです。金融庁が今回懸念しているのは主に後者です。
Q. 超長期ローンにメリットはありますか？
A. あります。月々の負担を抑えられることで、これまで手が届かなかった立地・グレードの住まいを選べるようになる点、団体信用生命保険（団信）を通じて借入額と同規模の生命保障を若く健康なうちに確保できる点、そして完済時年齢の上限があるため若い世代にしか組めない「特権」である点です。
Q. 超長期ローンを検討する際に、最初に確認すべきことは？
A. 月々の金額ではなく総支払額で比較すること、完済時の年齢から逆算して生活設計を描くこと、将来の収入変化を織り込むことの3点が最も重要です。
TRUSTORY × 深川くらし
「超長期ローンって、うちの場合はどうなんだろう」。そんな段階からのご相談を歓迎しています。仕組みを正しく理解するところから、深川・清澄白河・門前仲町エリアの住まい探しと資金計画について、ファイナンシャルプランナーとも連携しながら、一緒に整理いたします。
著者：柴田光治
株式会社トラストリー 代表取締役／深川くらし 編集長
不動産・建設業界歴40年超。深川・清澄白河エリアの住まいと暮らしを発信するウェブメディア「深川くらし」編集長として、住宅ローンや資金計画についても発信を続けている。
本コラムは住宅購入・住宅ローンを検討されている方への情報提供を目的としております。個別の資金計画やローンの組み方については、専門家へのご相談をお勧めします。
参考記事・出典
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