金利上昇の中、家を買う理由を問い直す。マネーゲームが終わった後の不動産論

アメリカで主流の30年固定住宅ローン金利は、今年も6%台で推移しています。日本で主流の変動金利がようやく1%前後まで上がってきた時代に、6%を超える金利でローンを組む。それでもアメリカ人は家を買い続け、持ち家率は65%を超えています。「金利が下がったら買おう」と待つ人は少数派。

私はこの事実をずっと不思議に思っていました。不動産業に40年近く携わってきた身として、金利と購買意欲の相関は体感的に理解しているつもりです。金利が上がれば買い控えが起きる。日本ではそれが普通の反応です。

では、なぜそれでも家を買うのか。

その問いを突き詰めていくと、東京都心の中古マンション市場のあり方と、不動産を買う行為の本質について、改めて考え直さなければならないところに辿り着きました。

「家と結婚して、金利とは付き合うだけでいい」

アメリカの不動産業界には、こんな言葉があります。

“Marry the house, date the rate.”
家とは結婚しろ。金利とは、ただ付き合うだけでいい。

意味するところは明快で、気に入った家は今すぐ買う。金利はいずれ下がったときに借り換え（リファイナンス）すればいい。物件との縁は一期一会で、金利は後から変えられる。だから金利の高さを理由に買い控えをするのは合理的ではない、という発想だ。

これは楽観主義でも無謀でもなく、インフレが常態化する社会に生きる人間の、ごく自然な合理的判断です。

アメリカでは家賃は毎年上がり、2%、3%、ときには5%も上がる年がある。固定金利のローンを組んで家を買えば、毎月の返済額だけは変わることがありません。インフレが進むほど、固定されたローン返済は相対的に軽くなっていく。「高い金利でも買う」という判断は、実は「上がり続ける家賃リスクを回避する」という防御の論理だったのです。

そして、これはアメリカだけの話ではありません。日本でも、かつて同じことがありました。バブル期前後、住宅ローンの変動金利は7〜8%に達していました。それでも人々は家を買い続けたのです。

実際に私もそうでした。
購入した時期は、固定金利の方が変動よりも低い時代。住宅金融公庫（今でいうフラット35）を利用するのが一般的で、金利は5％台でした。

「夢のマイホーム」という言葉が、そのまま購買動機だった時代。金利の高さは、その夢の前では大した障壁にならなかった。あの世代が買ったのは、資産でも投資でもなく、「家族が住む場所」でした。
金利が7%でも8%でも、そこに住む理由があれば人は買う。アメリカ人が今もそれを実践しているのは、実は日本人がかつてやっていたことと同じなのです。

「家賃は消える。ローンは残る」という思想

欧米の購入者に共通するもう一つの視点が、エクイティという概念。エクイティとは、ざっくり言えば「家の価値のうち、自分が本当に所有している部分」のことである。

ローンを毎月返済するたびに、銀行への借金が減り、自分の持分が増えていく。家賃を払っても何も残らないが、ローンを払えば資産の持分が積み上がっていく。この差が、欧米の人々に「賃貸より購入」を選ばせる根本的な動機になっています。

ドイツは例外で、借家人の権利が法律で強く守られているために賃貸文化が発達し、持ち家率は約50%と先進国最低水準だ。フランスやイギリスでは不動産を「世代を超えた家族の資産」として捉える傾向が強い。アプローチは国によって異なりますが、根底にある問いは共通している。

それは、「お金を払い続けて、何が手元に残るか」という問いだ。

日本では長くデフレが続いたため、現金を持っていることが安全の証明でした。家賃を払いながらも、現金が目減りしない時代。でもその前提は、今静かに崩れ始めています。

日本の地方でも、家は「プレイス」として買われてきた

アメリカだけではありません。目を国内に転じても、同じ構造が見えてきます。

富山県は全国でも指折りの持ち家率を誇る。家賃水準が決して高くないにもかかわらず、だ。ではなぜ買うのか。
三世代同居が当たり前の文化があり、賃貸物件では物理的に対応できない大きさの家が必要になる。土地が安く、庭付き・駐車場複数台の一戸建てが現実的な価格で手に入る。そして「家を建てる」ことが、家族を持つことの完成形として文化的に根づいている。

値上がりを期待して買っているわけではなく、「ここで家族が暮らす」という事実を、家という形で固定しているのです。

こうした地方の購入者に共通するのは、買う前に「住む理由」がすでにそこにある、ということ。
エリアへの愛着、家族との関係、地域への帰属意識。不動産はその意志を物理的に表現するための手段に過ぎません。

不動産をプレイス（居場所）として買う、という行為の最も純粋な形が、実は日本の地方にずっとあった。アメリカ人がインフレへの防御として買い、地方の人が家族の形を作るために買う。動機は違えど、どちらも「住む理由」が先にある。

東京都心の中古マンション市場と、マネーゲームの時代

2013年以降、東京の中古マンション市場は大きく変貌した。金融緩和と外資の流入が重なり、都心の物件価格は10年で2倍近くになったエリアも珍しくない。「5年で売って利益を出す」「買った瞬間から資産が増え始める」という購入動機が、それ以前より格段に増えました。

これはあきらかにマネーゲームの様相。住むためというよりも、値上がりを取るための購入です。
価格の根拠は実際の需要より投資マネーの動向に引きずられ、市場は実需から少しずつ浮き上がっていったのです。

私はこの時代を振り返るとき、「マネー（投資）として見るか、プレイス（居場所）として見るか」という軸で整理します。マネーゲームの時代は、マネーの論理が圧倒的に優勢でした。プレイスとしての価値は後回しにされ、「どれだけ上がるか」だけが購入判断の中心に置かれていると感じることも。

誤解のないよう言っておくと、資産価値を気にして買うことは、まったく間違いではありません。不動産はその性質上、資産でもあり暮らしの器でもある。その両面を意識した購入は健全です。問題が起きるのは、値上がりの期待だけが先走り、「誰かがもっと高い値段で買ってくれる」という連鎖を前提にした購入が積み重なったときだ。

いつかその連鎖は止まる。最後に買った人が、誰かに高く売り渡すことができなくなる。マネーゲームには必ず終わりがある。

終わりの兆候は、すでに現れている

日本の住宅ローン金利は、2024年以降じわじわと上昇し続けた。2026年4月時点で変動金利（実質金利）は1%前後が主流となり、10年固定は2.5〜3%台が中心になっている。「金利のない時代」という前提が、静かに終わりを告げた。

都心の新築マンション価格はすでに一般的なサラリーマン世帯の購買力を大きく超えており、実需の買い手が届かない価格帯になった物件が増えている。外資の動向も変わりつつある。「まだ上がる」という確信が、市場全体で共有されなくなってきた。

これはいつか来ることが分かっていた変化だ。マネーゲームは永続しない。問題は、その後に何が残るかだ。

残るのは、ただ一つの問いだ

マネーゲームが終わった後の不動産市場で、最終的に残る問いはシンプルだ。

あなたはそこで、どれだけの時間を、どんなふうに暮らしたいですか。

アメリカ人が6%の金利でも買い続ける理由を突き詰めれば、結局ここに行き着きます。値上がりを期待しているわけではなく、「ここで暮らし続けるための固定費を固定したい」という意志です。インフレに賃貸コストを侵食されたくない。好きな場所に根を張りたい。家を買うとはそういうことだ、という原点に彼らは忠実でいる。

翻って日本を見ると、マネーゲームの時代は「住む理由」より「上がる理由」を先に考えさせてしまった。しかし今、その順序が問い直されようとしている。

資産価値は大切な要素。でも住んでいる時間そのものにも、価値がある。好きな街を歩く時間、気に入った部屋で過ごす朝、子どもが育っていく環境。これは数字には表れないが、確かにそこにある価値といえます。

深川で見てきた、暮らし先行の購入者たち

私が深川・門前仲町や清澄白河エリアで仕事をしていて気づくのは、この街で家を買う人の多くが、最初から「ここに住みたい」という動機を持っているということだ。

もちろん資産価値をまったく気にしない人はほとんどいません。「この物件、価値は維持されますか」と聞かれることも多い。それは当然の問いだし、正直に答えるのが私の仕事だ。

ただ、この街で買う人の動機の中心は、資産より先に暮らしがある。富岡八幡宮のお祭りが好きで、この街の空気が好きで、できればずっとここにいたい。そういう気持ちが購入を後押しする。資産価値の確認は、その意志を正当化するための「答え合わせ」に近い。

マネーとしての価値は相場に左右されます。でもプレイスとしての価値は、そう簡単には目減りしません。門前仲町の賑わいも、運河沿いに続く風景も、気に入った個人店のカウンターも、相場が動いても変わらずそこにある。深川でプレイスとして家を買った人は、その価値を毎日受け取りながら暮らしているのです。

これは決して非合理なのではなく、むしろ、マネーゲームが終わった後の時代に、最も持続性のある購入動機だと思っています。値上がりを前提にした購入は、相場が変われば根拠を失う。でも「この街が好きだから」という理由は、相場が変わっても揺るぎません。

住んでいる時間は、買い直せない。だからこそ、どこで何年を過ごすかという選択に、人はもっと正直でいていいんだと思います。

問いを持って買う、という姿勢

世界を巡り、日本を巡って、結局辿り着く問いはひとつ。

家を買うことの意味は、市場の温度感によって揺さぶられやすい。上がっているときは「今が買い時」、下がっているときは「まだ待て」という声が飛び交う。そのノイズの中で、自分が何のために買うのかという問いを持ち続けることは、思った以上に難しい。

世界を見渡せば、インフレリスクへの防御として買う人がいる。家族の財産を次世代に残すために買う人がいる。そして「好きな街に根を張りたい」から買う人がいる。

どれも、値上がり期待だけを根拠にしていない。それぞれに「住む理由」が先にある。

マネーとしての不動産を追う人は、相場の変化に常に目を光らせなければならない。プレイスとしての不動産を選んだ人は、毎日の暮らしの中でその選択に報われていく。どちらを軸に置くかで、物件の探し方も、エリアの選び方も、まるで変わる。

マネーゲームは終わりを告げる。それは不動産が買えなくなるということではなく、「なぜ買うか」という問いがより正直に問われる時代になる、ということだと私は思っている。あなたの答えは、何ですか。