不動産売買契約の「専属専任」「専任」「一般」の違いとメリット・デメリット

不動産を売却する際、不動産会社に仲介を依頼することが一般的ですが、その際に不動産会社と結ぶ契約を「媒介契約」と言います。媒介契約には「専属専任」「専任」「一般」の三種類の契約があり、契約期間中に他の不動産会社と契約ができる・できない、契約期間の制限などに違いがあります。

この契約内容の相違が、売主さまにとってメリットになることもあれば、デメリットになることもありますので、それぞれを把握した上で、最適な媒介契約を選択する必要があります。

この記事では、３つの媒介契約の相違点とメリット・デメリットを検証し、当社でおすすめしている「一般媒介契約」を活用した売却活動について解説していきます。

【1】媒介契約とは何か

不動産売却は、物件の査定を不動産会社に依頼し、査定の結果や提案内容などを見ながら、売却活動を依頼する不動産会社を選定した上で契約を結びます。その際に締結するのが媒介契約です。

【2】媒介契約の種類

媒介契約には、「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」があります。それぞれの相違点を以下の表にまとめました。「専属専任」・「専任」と「一般」では、売主と不動産会社間の縛りに相違があります。売却活動を「不動産会社に任せたい」か、「自分でコントロールしたい」かでそれぞれの媒介契約を選ぶと良いでしょう。

①「専属専任」・「専任」媒介契約のメリット・デメリット

専属専任媒介契約と専任媒介契約のメリット・デメリットは以下の通りです。

＜メリット＞

■窓口を専任の不動産会社に一本化し、かつ進捗の報告義務があるため、一般媒介契約に比べてやりとりの手間が比較的かからない

■一般媒介よりも広告費用をかけられるなど積極的な販売活動をしてもらいやすい

■専任媒介契約は、（※）自己発見取引をすることも可能（※自己発見取引とは、売主さまご自身で買主を探すこと）

＜デメリット＞

■1社のみに任せるため、売却までの期間や売却金額が担当者のスキルや経験次第となるため選定が重要

■媒介契約期間中は他社との競争が無いため、営業活動が活発でないことがある

■媒介契約期間中は中止/変更が難しい

■自社での両手仲介にこだわるあまり利益相反取引につながりやすい

「専属専任」「専任」は、特定の不動産会社一社に販売活動を依頼する契約となりますので、複数の不動産会社とやりとりする手間が省ける反面、他社との競争原理が働かないため、営業活動が積極的に行われないなどのデメリットが考えられます。また、契約期間中に売却活動を中止する、他の不動産会社に切り替えるのが難しいため、柔軟な売却活動を行うことが難しいことも懸念点と言えるでしょう。

②一般媒介契約のメリット・デメリット

一般媒介契約のメリット・デメリットは以下の通りです。

＜メリット＞

■複数の不動産会社と契約ができ（自己発見取引も可能）、契約期間の縛りも無いため、柔軟かつ主体的に売却活動を展開できる

＜デメリット＞

■販売状況の報告義務がないため、売主自身が不動産会社に確認する手間がかかることが考えられる

■他社が先に買主をみつけてしまうと手数料が得られないため、不動産会社が積極的に売却活動を行わないケースがある

一般媒介契約のメリットは、契約する不動産会社数や契約期間に制限がありませんので、売却活動の自由度が高い点にあります。その一方で、売主自身が主体的に動いて販売状況の確認などを行う必要があり、多少手間暇がかかることがデメリットです。

【3】まとめ

ここまで、３つの媒介契約の相違点とメリット・デメリットを検証し、解説しました。媒介契約にはそれぞれメリット・デメリットがあることがお分かりいただけたかと思います。

不動産業者側にとっては、専任媒介契約を締結してもらうことが最大のメリットであるため、売主さまにとってもそれが最善かのように誘導していくことでしょう。

これらのメリット・デメリットを踏まえた上で、迷ってしまう場合には一般媒介契約をお薦めします。

その理由としては、媒介契約後も複数の不動産会社を競争させ、広く物件情報を流通することが早期売却実現のために重要だと考えるからです。加えて、複数の不動産会社を競争させることで、売主さまの意向に合った対応・提案ができる不動産会社を見極めるきっかけにもなるはずです。もし、一定期間が経過しても買主がみつからなかった場合は、売主さまの意向に合った対応・提案ができる不動産会社と、その際は専任媒介に切り替えて売却活動を行っても遅くはないでしょう。

残念ながら不動産会社の中には、「専属専任」・「専任」であることを利用して売主さまからお預かりしている物件を囲い込み、他の不動産会社に情報をクローズドする、もしくはオープンにはするがコントロールするといったケースが散見されます。

特に物件の動きが活発なエリアほど顕著にみられており、昨今の売り手市場の最中ではとても多いのが現状です。

情報を囲い込むことは、売主さまの機会損失につながる可能性が高いのですが、売主さまがそのことを発見するのが難しいことから、残念ながら大手、地場問わず「囲い込み」が後を絶たない状況が続いています。

査定された金額や仲介手数料の値引き額、立派なパンフレットなどに魅せられることなく、自分自身にあった会社や担当者選びが重要です。

売主さまがこういった不利益を被らないためには、独占ではなく競争によって情報を広くオープンにさせること、不動産会社を知り、見極めることが重要です。これらを踏まえて、次回の記事では、なぜ「囲い込み」が発生するのか、囲い込みを生み出す元となっている「両手取引」とは何か？について詳しく解説してみたいと思います。

【書いた人】柴田光治

株式会社トラストリー代表取締役
リフォーム不動産深川studio 代表｜深川くらし相談所所長
宅地建物取引士、2級ファイナンシャルプランニング技能士、公認不動産コンサルティングマスター
不動産業界歴35年以上。一部上場不動産会社在籍中に執行役員として売買事業を統括し、主に不動産流通に関わる。
50代で今の会社を立ち上げ、地域密着型の不動産会社としてお客様に寄り添ったわかりやすい提案を身上とする。自らも築20年の自宅マンションをリノベーションした経験を持つ。