東東京エリアにおける資産価値の下がりにくいマンションの特徴とは

「終の棲家」と言いながらもやっぱり気になるのは、その不動産の資産性です。
将来的な予測を立てるのは難しい時代ですので、一生住み続ける目的で購入したマンションでも、事情があって手放したり、住み替えることになる可能性は十分に考えられます。
そこで大事になってくるのが、購入するマンションの「資産性」。
居住用のマンションは、投資用と違って損得だけで判断をするわけではありませんが、やはり将来的にも資産価値が下がりにくいマンションや売却しやすいマンションを選ぶべきだと思います。
では、資産価値の下がりにくいマンションとはどのような特徴を持ったマンションなのか。
エリアによっても多少変わってきますので、今回は東東京エリアに絞って考えてみましょう!

1. 街に魅力・勢いがある

住む街のブランド力はやはり重要です。
街の魅力や活気があると若い世代の人々が流入し、少子化の中においても人口減少が抑えられるからです。
西東京で言えば必ず住みたい街ランキングに上がってくるのが、「吉祥寺」「中目黒」「二子玉川」など。
これらの街の特徴は、都心へのアクセスはもちろんのこと、やはり若い人たちを惹きつける魅力的なお店があったり、子育て世代からお年寄りまでもが魅力に感じる公園などの緑や水辺が多い特徴のあるエリアだからです。

東東京で言うと、最近では「北千住」「清澄白河」「豊洲」なんかが注目されていますよね。
これらの場所も都心へのアクセスはもちろんのこと、若者や子育て世代を惹きつける商業施設やお店。そしてやはり緑(公園)や水辺が多いのが特徴と言えるでしょう。

住みたい街ランキングは毎年多少の変動がありますが、やはり上位に入るにはいくつかの共通点がありますので、自分のライフスタイルにあったお気に入りのエリアを見つけてみてください。

2. 交通利便性

マンションを購入するにあたって、駅からの距離は皆さん気にされる要素の一つです。
ポータルサイトなどで物件選びをするにあたっても、3分~5分間隔で選択できるチェックボックスが付いてるくらいですので、駅から遠いとそもそも選択肢から外されてしまう可能性がありますよね。
一般的には駅から近い場所には、スーパーやさまざまなお店や医院などが揃っているので駅から近いに越したことはありません。
ただし、あとでも述べますが、駅からの距離でそもそもの価格設定が違ってきてるので、そこだけで判断することではないかもしれませんね。

尚、東東京エリアにおいて進行している鉄道延伸計画があるのはご存知ですか?
江東区のホームページにも掲載され、早期実現に向けて力を入れている地下鉄8号線(有楽町線)の延伸計画です。
現在の有楽町線の豊洲駅から東西線の東陽町駅を通り、半蔵門線の住吉駅を結ぶ計画なのですが、その途中にも新駅が出来るとされていますので、実現できれば新駅周辺の価値は確実に上がりますよね。

実現までにはまだまだハードルもあって、時間がかかりそうですが、もし計画が決定されればその時点から人気度は高まると思われます。

3. マンションにあった周辺環境

家族が手をつないでる

駅からの距離も大事ですが、そのマンションに住むターゲットにあった周辺環境も重要な要素です。
そもそもが単身者やDINKS向けのマンションであれば、やはり駅からの距離や遅くまで開いているコンビニやスーパーなどが近くにあるなどが重要になります。
これがファミリー層向けの広さのマンションであれば、学校、スーパー、公園、医院などが近くにあることが重要です。
いくら駅から近くても、ファミリー層が必要とする施設がそのマンションから遠かったり、駅前にありがちな飲み屋街やパチンコ店など近くあると、ファミリー層には敬遠されてしまうかもしれないのです。
駅から少し離れていても、近くにランドマーク的な大きな公園があったり、人気の学区内などは、やはりファミリー層には好まれますね。

4. お部屋の条件

高層階からの眺望

一般的に多くの購入者が気にする部分が、「陽当り」と「眺望」です。
理想を言えば一日中陽が入って明るく、バルコニーを出るとリバービューだったり、公園だったり、前面が開けていると気持ちが上がりますよね。
そもそも、そのようなお部屋はなかなか巡り合えないので、絶対に「南向き」とか「高層階」というわけではなく、前面が抜けていて明るいお部屋を選びましょう。
逆を言えば、前面に建物が建っていて視線が気になったり、一日中照明を点けていないと室内が暗いなんて物件は、事務所で利用する目的なら良いのですが、居住用としては敬遠されてしまいます。

5. 物件の希少性

リバービューの眺望

希少性のある物件はやはり人気がありますよね。
マンションのお部屋の希少性とは、どのようなお部屋でしょう。
「東南角部屋」「ルーフバルコニー付き」「リバービュー」「最上階」「専用庭」などなど。
人気があるのに、そもそも絶対数の少ないお部屋は、希少性があるということになりますね。
その他にも、最近増えてきている「免振マンション」なども人気です。

これらの希少性は、物件売却する際に他の物件と比較して競争力があるため有利です。

6. マンションの雰囲気とブランド力

メジャーセブンとういう言葉は聞いたことありますか?
マンション分譲会社の中で大手7社と言われる会社です。
住友不動産株式会社、株式会社大京、東急不動産株式会社、東京建物株式会社、野村不動産株式会社、三井不動産レジデンシャル株式会社、三菱地所レジデンス株式会社(順不同)などで、どこも誰もが知るような知名度と実績のある会社ですね。
その他にももちろん立派な実力のある会社はあるので、それだけで判断することではありませんが、やはり大手は信頼と安心感があるのでブランド好きの日本人には人気のマンションです。

それ以外にも人気のマンションの特徴としては、重厚感やデザイン性のある外観、共用施設の充実、エントランスの雰囲気なども重要な要素になっています。
やはりマンション入り口の雰囲気が暗かったり、狭かったりするとイメージがあまりよくないですよね。
やはり見た目の雰囲気って大事なんです。

7. 管理体制・メンテナンス状況

マンション修繕工事

マンションは昔から「管理を買え!」と言われ続けてるくらい、資産価値を維持する上で重要な要素です。
何十年ものスパンでマンションを維持していく上では、適正な管理と定期的な修繕は必要不可欠。
管理を委託する会社も重要ですが、一番大事なのは通常所有者で組織される管理組合が適正に機能しているかどうかです。
管理組合の運営いかんによっては、管理会社の思いのままにされてしまっていたり、定期的な修繕や適正な管理がされていないなど、今後の資産価値を維持するうえでの適正な判断が出来ません。
特に10年~15年ごとに行われる大規模修繕工事は大きな金額が必要になってきますので、修繕積立金の積み立てられている総額や今後の長期修繕計画書なども気になるところです。
自主管理だからダメとか大手管理会だから安心というわけではなく、これらの部分は管理組合の運営によって大きく左右される部分ですので、総会の議事録や管理会社から発行される重要事項調査報告書などを不動産仲介会社などから取り寄せて確認してみましょう。

8. 居住者の属性

管理状況にも付随する話ですが、マンションの入居者の属性も大事な要素の一つです。
特にワンルームなどが混在しているマンションは、所有者が実際に住むことなく賃貸に出しているケースが多いので、管理組合が思うように機能していなかったり、転貸されているケースもあって、ごみの出し方や駐輪場の利用などで入居者トラブルに発展する可能性が高まります。

トラブルの予測は出来ませんが、例として管理規約などで民泊で利用できないようにするなど、ルールや管理の質を高めることによって、ある改善される可能性もありますが、居住者の属性には一貫性のあるマンションが望ましいです。

最後に

BAD&GOOD

以上を踏まえて、中古マンション選びの参考にしていただければと思います。
今回は8つの項目をあげてみましたが、すべての項目に当てはまるマンションを選ぶのは至難の業です。
冒頭に述べたように居住用のマンション購入は、損得だけでなくお客様それぞれのライフイベントによって購入を判断されるケースがほとんどです。
ある程度の妥協点をもうけておかないと購入の決断はなかなかできません。
もちろん3つも4つも妥協することはありませんが、優先順位をつけて物件選びをするようにしましょう。

最後になりますが、これらの条件をクリアするにはやはり不動産のプロである仲介担当者のアドバイスや対応が大事な要素です。
そもそも相場より割高な物件をつかまされたり、大切な情報を伝えてもらえずに購入をしてしまっては元も子もありません。
その物件の良い部分だけでなく、マイナス面も正直に伝えてくれるような信頼できる担当者選びもあわせて行ってください。

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