スクラップ・アンド・ビルドの終わり。「あるものを活かす」が、経済合理性になる日

「壊さない」という選択

これまでの都市開発の論理は、基本的に「古くなったら壊す」でした。老朽化した建物を取り壊し、更地にして、新しい建物を建てる。経済成長の時代にはそれが合理的でした。人口が増え、需要があり、経済も回る。新しいものへの欲求は止まりませんでした。

でも今、その前提が崩れつつあります。

そうした現実を踏まえ、国はようやくはっきりと「あるものを活かす」という方針を政策の柱に据えました。今回の制度で特に重要だと思うのは、歴史的建造物でなくてもいい、という点です。自治体が「この地域の固有の魅力だ」と認めれば対象になります。路地の雰囲気でも、下町の空気感でも、古い工場群でも、構いません。

これは小さいようで、大きな転換です。

世界はもっと先を行っています

「壊さない」という発想は、世界ではすでに当たり前になりつつあります。

「アダプティブリユース（Adaptive Reuse）」という言葉をご存じでしょうか。既存の建物を解体せず、その構造や歴史的背景、立地の文脈を活かしながら新たな用途に転換する建築手法です。

オランダ・ロッテルダムでは、使われなくなったオフィスビルが20年かけてクリエイティブな起業家たちのハブへと変わりました。スイスのチューリッヒ郊外では、工場を再生した複合施設が建物の70%を中古の建築部材で構成し、新築に比べてCO2排出量を60%削減しています。ニューヨークでは廃駅が新しい交通の拠点として生まれ変わり、ブリュッセルでは1970年代のビジネス街が建築家やアーティストの実験的な場へと転じました。

ヨーロッパではEUが主導して古い建材の流通インフラを整備し、解体から出た部材を再利用するサプライチェーンが社会全体で組み立てられつつあります。今後10年で行われる不動産開発の90%が既存構造物のリノベーションやリユースに集中するという予測もあります。

「壊さない」は、もはや文化的な選択にとどまりません。経済的にも環境的にも、合理的な判断になってきています。

日本の「新築信仰」という壁

それに比べると、日本の中古住宅市場は長らく世界の常識と大きくかけ離れてきました。

住宅を取得する際に中古を選ぶ割合は、アメリカやイギリス、フランスでは7割を超えます。一方、日本は長らく1割台にとどまってきました。直近では30%程度まで上昇してきており、欧米との差は縮まってきていますが、まだ大きな開きがあります。

ただ、流れは明確に変わってきています。中古戸建の成約件数は2年近く連続で前年を上回り続け、逆に新築持家の着工は長期にわたって前年比マイナスが続きました。首都圏のマンション市場に限れば、中古が新築を逆転しつつあるという報道も出始めています。住み替え先として「中古住宅」を選ぶと答えた人の割合も、2003年の2.7%から2023年には23.7%まで増加しました。同じ期間に「新築」と答えた人は75%から43%まで下がっています。数字が、時代の変化を静かに示しています。

なぜそうなったのでしょうか。日本では、住宅は「建てた瞬間から価値が下がるもの」とされてきました。木造戸建ては築20〜30年でほぼ資産価値がゼロになる評価慣行があり、それが既存住宅の流通を妨げてきました。住む人が変わるよりも、壊して建て直す方が自然な選択肢とされてきたのです。

建てて、壊し、また建てる。このサイクルが繰り返された結果、街の中心部には空き家が増え、郊外に向かって新しい住宅地が拡がります。都市の密度は薄まり、商店街はシャッターを閉め、かつてのにぎわいが失われていきます。「新築信仰」は単なる好みの問題ではなく、街の衰退と直結していました。

ただ、ここへきて状況は変わりつつあります。資材価格の高騰と建設業の人手不足で新築価格は上昇を続け、若い世代を中心に「中古＋リノベ」という選択が広がってきました。2024年のリフォーム受注高は1兆3,000億円を超え、市場は確実に動いています。

下町・深川という街が持つもの

深川でマンションのリノベーションに関わりながら、この街の変化を間近で見てきました。

古い工場を壊して新しくする、ではなく、その場所にあるものを活かしながら使い続ける。路地の奥の小さな倉庫が、人の集まれる場所になっていく。下町の空気感を壊さずに、新しい使い方が重なっていく。そういう積み重ねが、深川という街の今をつくってきたと感じています。

深川には「固有の魅力」が、そのままの形でたくさん残っています。古い木工所の高い天井。清澄白河駅前にある1933年築の「清洲寮」や清澄通り沿いに建ち並ぶ1928年築の「清澄長屋」、外壁に残る昭和の文字。東京の他のどこにもない、この街の密度と空気感。歴史の教科書には載らないけれど、長くここに住む人には「深川」を感じさせるものが、まだたくさんあります。

今回の制度は、そういうものを守る仕組みです。文化財でも、有名な建築家が設計した建物でもなくていい。この街に住む人たちが「これが下町・深川らしさだ」と思うものを、ちゃんと守る対象にできる。それは、特別なものだけを守る発想ではなく、普通の街の普通の個性を守る発想です。

街はストーリーでできています

不動産業界に長くいると、このような感覚を持つようになります。価値のある場所というのは、必ずしも新しくて綺麗な場所ではないということです。

その場所に積み重なった時間が、人を引きつけます。古い倉庫の天井の高さ。かつて工場だった建物の重厚な外壁。昭和の匂いがする路地を歩くときの感覚。そういうものは、お金を出しても簡単に買えるものではありません。時間をかけて積み上げた街のストーリーだからです。

リノベーションという言葉は今や広く知られていますが、本質はそこにあると思っています。単に建物を改修することではなく、その場所のストーリーを引き継ぎながら、新しい使い方を見つけること。そしてそれは、建物単体の話ではなく、エリア全体の話でもあります。一つの古い建物が再生されると、周りに人が集まり、隣の空き物件が動き出し、街全体の雰囲気が少しずつ変わっていきます。

制度はできた。でも現実はもっと複雑です

「エリアリノベーション懇談会」が動き出したことを知ったとき、正直こう思いました。「ようやく動き出したか、でもまだ遅い」と。

現場では10年も20年も前から、このような発想で動いてきた人たちがいます。東京でも、全国各地の街でも。「あるものを活かす」という考え方は、別に新しくも何ともありません。ただそれを国が制度として認めるまでに、これだけ時間がかかった。しかも、制度ができたからといって現実が変わるわけではありません。

つまり「あるものを活かす」は、理念の話ではなく、経済合理性の話になりつつあります。国が制度を作ったのは、その流れに乗ったともいえますが、現場の実態からすればまだまだ遅く、まだまだ足りません。制度があっても、リノベーションのコストも上がっている。解体費も上がっている。融資の壁もある。使い続けたくても、簡単ではない現実がそこにはあります。

嫌なニュースの裏側にあるもの

毎日のように、しんどいニュースが続きます。資材価格の高騰、人件費の上昇、インフレによる物価高騰、不動産価格や家賃の値上がり。暮らしに直接響く話ばかりで、先行きが見えにくいと感じている方も多いと思います。

でも私は、この状況を少し違う角度から見ています。

新築が高くなったから、中古に目が向く。建て替えにコストがかかるから、今ある建物を活かそうとする。そういう発想の転換が、社会全体でじわじわと起きています。長年変わらなかった「新築信仰」が、経済的な現実によって崩れ始めているのです。

これは、街にとっては大きなチャンスだと思っています。価格が上がれば上がるほど、「場所の個性」と「ストーリー」に価値が移っていきます。どこでも同じような新築マンションより、その街にしかない古い建物を活かした空間の方が、選ばれるようになっていく。深川のような、固有の魅力を持つ街が、相対的に面白い位置に立てる時代になってきています。

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