管理組合向けコラム③『マンションの大規模修繕について』｜深川たてもの相談所

大規模修繕工事とは？

大規模修繕工事は、建物や設備の長期的な健全性を保つための重要な取り組みです。
定期的な点検や保守だけでは解決できない、建物全体の構造や設備の劣化や老朽化に対処するために行われます。
これには外壁塗装、屋根修理、エレベーターの更新、給排水設備の修復などが含まれます。

大規模修繕工事の必要性

大規模修繕工事が必要とされる理由はいくつかあります。まず、建物や設備は時間の経過とともに劣化します。
この劣化は、外部要因（風雨や太陽光など）や内部要因（使用や老朽化）によって加速されることがあります。
劣化が進行すると、建物の安全性や耐久性が低下し、将来的な修理費用が増加する可能性があります。そのため、定期的な大規模修繕工事が必要です。

修繕と改修の違い

修繕は、建物や設備の修復や補修を目的とする工事であり、劣化や損傷を修復して機能を回復させることを目指します。
一方、改修は、建物や設備の機能や性能を向上させる工事であり、新しい技術や材料を導入して機能を強化したり、利便性を向上させることを目指します。

修繕の目的と内容

修繕の目的は、建物や設備の劣化や損傷を修復し、安全性や耐久性を確保することです。
具体的な修繕内容は、外壁のクラック補修、屋根の防水工事、給排水設備の配管交換などがあります。
これらの修繕工事によって、建物や設備の寿命を延ばし、将来的なトラブルを予防します。

改修の目的と内容

改修の目的は、建物や設備の機能や性能を向上させることです。
具体的な改修内容には、エネルギー効率の向上を図る断熱工事や、バリアフリー化を促進する設備の改修、設備の更新や近代化などがあります。
改修工事によって、建物や設備の利便性や快適性を向上させることができます。

大規模修繕工事にかかる費用

大規模修繕工事には、施工費用だけでなく、設計監理費用やコンサルティング費用、付随する費用も含まれます。
一般的には、施工費用が全体の約70〜80％を占め、設計監理費用やコンサルティング費用が残りの20〜30％を占めます。
大規模修繕工事の費用は、工事の規模や内容、地域によって異なりますが、一般的には数百万円から数億円になることがあります。

大規模修繕工事の費用のまかない方

大規模修繕工事の費用は、修繕積立金や追加徴収、ローン、融資などを活用してまかなうことが一般的です。
修繕積立金は、管理組合が毎月の管理費に含めて貯めておく資金であり、大規模修繕工事の際に使用されます。
また、工事費用が積立金で賄えない場合は、追加徴収や融資を行うことがあります。

大規模修繕工事の実施時期

大規模修繕工事の実施時期は、建物の管理状況や劣化具合、法令や規則に基づく点検や診断結果などを考慮して決定されます。
一般的には、分譲マンションの場合、10〜15年程度の周期で大規模修繕工事が行われることが一般的です。
また、築年数や修繕積立金の状況なども考慮されます。

大規模修繕工事の流れ

大規模修繕工事の流れは、以下のようなステップで行われます：

1. 修繕委員会の結成
2. コンサル会社の選定
3. コンサル会社の公募
4. 施工業者の選定
5. 説明会の実施
6. 工事準備（着工までの期間）
7. 工事開始（着工後の期間と管理組合のすること）

大規模修繕工事の発注方式

大規模修繕工事の発注方式には、以下のような種類があります：

・管理会社発注方式

・設計監理方式

・責任施工方式

それぞれの方式には特徴やメリット・デメリットがありますので、適切な方式を選定することが重要です。この発注方式に関しては、あらためて別の機会にご案内いたします。

大規模修繕工事の種類

大規模修繕工事には、以下のような種類があります：

・仮設工事

・下地補修工事

・タイル補修工事

・シーリング（防水）工事

・外壁塗装工事

・塗装工事（鉄部）

・屋上防水

・付随工事（エレベーターなど）

これらの工事は、建物や設備の状況や必要性に応じて実施されます。

マンション管理適正化法改正について

マンション管理適正化法の改正は、管理組合の適正な運営や修繕計画の策定、修繕積立金の適正な管理を促進するためのものです。改正により、マンションの管理体制が向上し、住民の安心・安全が確保されます。

大規模修繕工事のトラブルと解決例

大規模修繕工事には、予算超過や工期遅延などのトラブルが発生することがあります。これらのトラブルに対処するためには、適切な契約書の作成や工事の監督、問題解決のための協議などが必要です。また、トラブルの解決例としては、専門家の助言や仲裁機関の利用などが挙げられます。

その他のお悩みや不安について

大規模修繕工事に関するその他のお悩みや不安については、専門家や管理会社に相談することをおすすめします。適切なアドバイスやサポートを受けて、安心して工事を進めることが大切です。

まとめ

大規模修繕工事は、建物や設備の健全性を保つための重要な取り組みです。定期的な点検や保守と併せて、適切な修繕や改修を行うことで、建物の安全性や耐久性を確保し、住民の安心・安全を守ることができます。

深川たてもの相談所では、このようなマンション管理組合や積立金、修繕についてなどの総合的なご相談を承っています。お気軽にご相談下さいませ！

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