東京の地図が、今まさに塗り替わろうとしています。 その中心地である東京駅周辺、八重洲・日本橋の圧倒的な熱狂は、隅田川を越え、「イーストトーキョー」全体へと波及し始めました。その中でも、不動産市場の視線が最も熱く注がれている場所。それは間違いなく、「江東区・深川エリア」です。
深川といえば、清澄庭園や木場公園の深い緑、そして豊かな水辺に抱かれた清らかな空気感が魅力の下町の風景。近年では「清澄白河」を筆頭に、感度の高いカフェやアートが息づく“おしゃれな街”の代名詞としても定着してきました。
しかし、この街がいま選ばれている理由は、単なるトレンドや情緒だけではありません。 不動産仲介の現場で日々街の鼓動を感じている私たちが、確信を持って断言できる理由があります。
それは、このエリアに圧倒的な「未来への確証」が揃っているからです。
なぜ、このエリアがいま選ばれているのか？ その背景には、単なるトレンドだけではない、「ここでの暮らしが、今の充実と将来の安心を支える」という圧倒的な確証があるからです。
仕事もプライベートも充実させたい単身世代から、効率的な暮らしを求める共働き世帯まで。ライフステージが変わっても価値を失わない「深川」の真実を、不動産のプロとしての視点、そしてこの街を愛する地元企業の目線から紐解いていきましょう。
1. 世界が注目する「八重洲・日本橋」の巨大再開発
東京駅周辺では総事業費1兆円規模とも言われる、いくつもの大型再開発が同時進行中です。
TOKYO TORCH（トーチタワー）
三菱地所による高さ約385m、地上62階の日本一の超高層ビル。2028年3月竣工予定。オフィス、ホテル（ドーチェスター・コレクション）、大手町エリア初の高層レジデンス、2,000席のホール、日本最高地点の展望施設を備えます。
日本橋川沿い「5つの再開発」
三井不動産など、大手デベロッパーを中心に、日本橋川沿いで5つの大規模再開発が進行中。国際的な金融拠点を目指した街づくりが始まっています。
① 日本橋一丁目中地区（2026年3月竣工予定）
地上52階、高さ約284m。野村グループ本社移転（2026年）、第一三共本社移転（2027年秋、約2,100人）、ウォルドーフ・アストリア東京日本橋（197室）。
② 日本橋室町一丁目地区（2031年度～2033年度竣工予定）
地上34階、高さ約173m。ライフサイエンス産業支援施設。
③ 日本橋一丁目東地区（2031年度～2038年度竣工予定）
A街区：地上40階、高さ約205m（2031年度竣工予定） B街区：地上51階、高さ約213m（2031年度竣工予定）
C・D・E街区：（2038年度竣工予定)。都市型複合MICE拠点形成を支えるカンファレンスが整備。
④ 八重洲一丁目北地区（2029年度竣工予定）
地上44階、高さ約218m。アスコット最上位ブランド「The Crest Collection」日本初。日本橋駅と東京駅を地下通路で接続。
⑤ 日本橋一丁目1・2番地区（2031年度竣工予定）
地上25階、高さ約135ｍ、延床面積約8万㎡規模。
東京駅前「八重洲3地区再開発」
TOFROM YAESU（2026年7月竣工予定）
地上51階、高さ約250m。オフィスを中心に、劇場・カンファレンス、バスターミナルが設置される。
八重洲二丁目中地区第一種市街地再開発事業（2029年1月竣工予定）
地上43階、高さ約227m。3地区合計20バースの日本最大級高速バスターミナルとなる予定。
首都高速道路の地下化
地下トンネルの開通：2035年度、高架橋完全撤去：2040年度。幅約100m、長さ約1,200mの広大な親水空間が誕生する予定。
これらの事業により、周辺のオフィス面積は急増し、数万人から十数万人規模の新たな就業人口が八重洲・日本橋エリアに集結。その「職住近接」の最高の受け皿として、隅田川を越えた江東区・深川エリアの需要は爆発的に高まるはず。
※東京建物HPより引用
参考資料
- 三菱地所「TOKYO TORCH」公式サイト：https://tokyotorch.mec.co.jp/
- 三井不動産「日本橋リバーウォーク」公式サイト：https://www.nihonbashiriverwalk.jp/
- 東京建物「八重洲一丁目北地区再開発着工」
- 江戸橋上空から首都高速道路の高架橋が撤去された『日本橋リバーウォーク』を望む ※三井不動産HPより引用
- 日本橋川沿いの低層部イメージ（首都高地下化後）※東京建物HPより引用
2. 街の景色を変える「同時多発的な再開発」
門前仲町・越中島エリア｜3つの大型開発が連鎖
野村不動産による667戸のマンション開発（2028年竣工予定）、門前仲町駅前タワーマンション再開発（地権者84.6%が参加）、ヤマタネによる3万㎡超の複合開発（2034年度以降順次供用）が進行中。
東京駅まで徒歩圏、東西線で大手町まで6分という立地で、合計1,000戸を超える住宅供給と商業施設の刷新が行われます。
詳しくは、以前書いたこちらのコラムをご覧ください
🔗門前仲町・越中島の大規模開発完全ガイド
イメージパース（門前仲町駅前地区市街地再開発準備組合の資料より）
西大島駅前再開発「大島三丁目1番地地区」
都営新宿線・西大島駅の目の前で、地上42階、高さ約155mの超高層タワーマンションを核とした大規模再開発が進行中。
- 総戸数約750戸、延床面積約90,000㎡
- 2〜4階：公益施設（クリニック、保健相談所、都税事務所）
- 事業協力者：野村不動産、三菱地所レジデンス
- 2029年度着工、2032年度竣工予定
2001年から20年以上をかけて計画された、安全で賑わいのある街づくりです。
※今後の進捗により計画が大幅に変更される場合があります。
参考資料
- 大島三丁目1番地地区市街地再開発準備組合 公式サイト：https://oojima3-1saikaihatsu.jp/
- 江東区「大島三丁目駅前エリアまちづくり方針」（2025年7月）
その他の注目エリア
- 大島二丁目（LIXIL本社跡地）：住友不動産による、約2.4haの新たな街づくりを予定
- 新砂二・三丁目地区（南砂町駅南側）：約79haで先進的物流・産業支援・水辺空間整備（江東区ホームページ参照）
3. 深川エリアの「2つの懸念」と、それを解消する動き
深川エリアには、長年指摘されてきた2つの大きな懸念材料があります。しかし現在、行政と民間が一体となって、これらの課題を根本から解決する取り組みが進行中です。
懸念①：荒川決壊による浸水リスク
江東区は海抜ゼロメートル地帯を多く抱え、荒川が決壊した場合、最大5m以上の浸水が想定される地域があります。この「ハザードリスク」は、住まい選びにおいて最も慎重に検討すべき要素の一つでした。
【改善策】スーパー堤防整備による安全性の飛躍的向上
現在、国土交通省による「荒川スーパー堤防整備事業」が江東区内含め、上流域でも着実に進行中です。
スーパー堤防の特徴：
- 通常の堤防に比べて決壊リスクがほぼゼロの強度
- 200年に一度クラスの洪水にも耐えうる強固な構造
- 堤防上部を街づくりに活用可能（住宅・公園等）
- 大島・北砂・南砂エリアを中心に整備進行中
江東区の「江東区地域防災計画」でも、液状化対策や避難施設の拡充が進められており、「安全に長く住み続けられる街」への転換が進んでいます。
懸念②：東西線の異常な混雑
東京メトロ東西線は、朝のラッシュ時の混雑率が都内でも最悪レベル。沿線の住民にとって、通勤時の混雑は日常的なストレスでした。（※私どものお客様でも「東西線沿いは出来れば避けたい」と希望される方もいらっしゃいます。）
【改善策①】南砂町駅の大規模改良工事（2031年度完成予定）
2013年着工の改良工事は、軟弱地盤などにより大幅に遅延していますが、着実に進行中です。
- 島式1面2線→島式2面3線化
- ホーム拡幅（6m→9m）
- 交互発着による遅延抑制
- 2024年5月に第1回線路切替工事実施済み
完成すれば、東西線の混雑緩和や遅延緩和に寄与するでしょう。
【改善策②】有楽町線延伸（2030年代半ば開業予定）
江東区が約50年にわたって推進してきた悲願のプロジェクトが、2024年11月5日にようやく着工しました。
新駅予定地周辺のまちづくりにも大きく寄与すると同時に、東西線の混雑緩和にも貢献するでしょう。
延伸計画：
- 区間：豊洲駅〜住吉駅（約4.8km）
- 新駅：豊洲駅～（仮称）枝川駅～東陽町駅～（仮称）千石駅～住吉駅
- 総建設費：約2,690億円
開業による効果：
- 住吉駅〜豊洲駅が約20分→約9分に短縮
- 東西線・木場〜門前仲町間のピーク時混雑率を約20%低減
- 新駅の設置により、枝川・千石エリアの鉄道空白地帯を解消
- 埼玉方面から豊洲・有楽町・大手町・永田町への直通ルート確立
深川エリアが抱えていた2つの大きな懸念—「水害リスク」と「交通混雑」—に対し、行政は数千億円規模の投資で、根本的な解決に動いています。
参考資料
- 国土交通省 荒川下流河川事務所「高規格堤防整備事業」
- 江東区公式「地下鉄8号線(有楽町線)の延伸(豊洲～住吉)」
- 東京メトロ公式「有楽町線延伸について」：https://www.tokyometro-newline.jp/
4. なぜ「今」なのか？データが示す、深川を選ぶべき理由
すでに始まっている地価の変化
日経平均株価が2026年に入っても史上最高値を更新し続け、円安基調が続く中、投資家のマインドは今、実物資産である「不動産」へと強く向いています。その波を最も鮮明に受けているのが江東区です。
大規模再開発を先取りする形で、江東区の地価はすでに力強い動きを見せています。 最新の2025年地価公示データでは、住宅地が前年比+8.7%、商業地が+11.4%、さらに物流需要の高まりから工業地は+14.02%と、東京23区内でもトップクラスの上昇率を叩き出しました。
過去5年間の累積を見ても、住宅地で+18%、商業地で+21.7%という極めて堅調な伸びを継続しています。この数字は、単なる一時的なバブルではなく、この街の「将来性への確信」が市場に完全に定着したことの証明に他なりません。
【専門家の視点】 「地価が上がっているから手が出しにくい」と考えるのは早計です。インフレかつ、株価や為替が激しく動く時代だからこそ、利便性が高く、国家レベルのインフラ投資が約束されたエリアの不動産は、家族の生活をも守る「資産のシェルター」としての価値を持ちます。今のこの上昇気流こそが、数年後のあなたに「あの時動いて正解だった」という安堵をもたらすかもしれません。
「完成を待つ」ことのリスク
- 越中島マンション開発：2028年3月予定
- Torch Tower竣工：2028年3月竣工予定
- 日本橋エリア再開発：2031年度竣工予定
- 有楽町線延伸開業：2030年代半ば開通予定
- 西大島駅前再開発：2032年度以降
- 門前仲町駅周辺開発：2034年度以降
株価は期待値で上がっていきます。不動産価格もすでに上がってきていますが、これらの大型プロジェクトが次々と形になるとき、深川エリアの評価は今とは大きく変わっているはずです。
実際、公示価格も豊洲駅周辺では坪単価568.6万円、門前仲町駅周辺でも283万円/㎡を記録する地点が出現しており、「開発が見える化」された瞬間から、価格は一気に跳ね上がります。
街を知り尽くしたパートナーと、最適なタイミングを
だからこそ、大切なのは「街の温度感」を熟知した相談相手を持つことです。
- 再開発の進捗状況は、今どのフェーズにあるのか？
- 駅徒歩圏内で、まだ「発見されていない」優良物件はあるのか？
- 5年後、10年後を見据えたとき、どのエリアが最も資産性を保つのか？
こうした問いに、確かな知見を持って答えられるのは、この街に根ざし、日々の変化を肌で感じている地域密着型の不動産会社だけです。
地域メディア「深川くらし」を運営する株式会社トラストリーは、深川エリアを知り尽くした不動産のプロフェッショナルとして、あなたの理想の住まい探しを、そして「後悔しない決断のタイミング」を、全力でサポートします。
参考データ
- 東京都財務局「令和7年地価公示価格（東京都分）」
- 江東区公式「地価公示価格・基準地価格について」
まとめ：今が、深川エリアを選ぶ「ゴールデンタイム」
江東・深川エリアは今、「都心の利便性」と「下町の温かさ」、そして「確かな未来」が同時に手に入る、稀有なタイミングを迎えています。
大規模再開発、交通インフラの拡充、防災力の向上。
都心の利便性と、下町の温かな情緒。その両方を等身大で享受できるタイミングは、そう長くは続きません。街が完成に向かう今この瞬間が、深川での新しい生活を始めるための、最後にして最高の『ゴールデンタイム』になるはずです。
私たちは、この街を知り尽くした不動産のプロフェッショナルとして、あなたの理想の住まい探しを全力でサポートします。ぜひ、お気軽にご相談ください。
【著者】
株式会社トラストリー 代表取締役 柴田 光治
私は日々、仲介の現場でお客様の人生の大きな決断に立ち会っています。その中で今、自信を持ってアドバイスしているのが「資産としての深川」です。
現代の共働き世帯にとって、住まいは単なる寝場所ではなく、効率的な人生を送るための「拠点」です。深川エリアは、江戸の情緒という文化的な豊かさを持ちながら、日本橋・大手町という日本の心臓部を使いこなせる唯一無二の場所。
私たちはこの街に根ざし、日々変わっていく温度感を肌で感じています。どの区画が伸び、どの物件が10年後も輝き続けるのか。ネットの数字だけでは見えない「街の正解」を、これからもプロの眼差しで提供し続けてまいります。
【お問い合わせ】
株式会社トラストリー（店名：リフォーム不動産）
📞 03-5875-8997
🌐 https://www.trustory.jp
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