湾岸は値下げ、深川は調整でも底堅い。投資マネーと実需で分かれ始めた東京のマンション市場を、深川の不動産屋が読み解く

東京のマンション市場は、「投資マネーで上がった場所」と「住む人が支える場所」に分かれ始めました。湾岸では値下げが広がり、深川もその波を受けて調整に入ります。ただ、再開発のすぐ隣で「住みたい」と思われる街は、底堅さを保つと私は見ています。

2026年11月4日、東京建物が「YNK（八重洲・日本橋・京橋）エリア まちづくりビジョン」を発表しました。そこに並んだのは、「世界から人と投資を引き寄せる」という言葉と、「自分の居場所と感じられる都市をつくる」という言葉です。

この2つは、いまのマンション市場を読み解く鍵でもあります。価格を押し上げてきたのは「投資」。価格を支え続けるのは「居場所」を求めて住む人たちです。深川で不動産の仕事をしている立場から、公表されている数字をもとに、いまの市場を読み解きます。

文：深川くらし 編集長 柴田 光治（株式会社トラストリー 代表取締役）／情報の基準日：2026年11月5日

大手デベロッパーが力を注ぐ、橋の向こう

日本橋・八重洲はいま、日本の大手デベロッパーがそろって力を注いでいるエリアです。

日本橋エリア

各社がここまで力を入れる背景には、働く場所としての強い需要があります。三幸エステートによると、東京都心5区の大規模ビルの空室率は2026年6月末で1.11%。募集賃料は8か月連続で上がっています。土地の価格も、2026年の基準地価（都道府県地価調査）で東京の区部の商業地が平均13.3%、住宅地が8.7%上がりました。「この辺りで働きたい」「この辺りに住みたい」という需要は、数字の上でも崩れていません。

その中で、東京建物が11月4日に発表したのが「YNKエリア まちづくりビジョン」です。同社は1896年の創業から約130年、このエリアに本社を構えてきました。ビジョンが掲げる将来像は「潤環都市YNK」。都市の経済活動がまちの文化を育て、その文化がまた人と投資を呼び込む、という考え方です。

掲げられた4つの「意志」は次のとおりです。

1. 世界から人と投資を引き寄せる
2. 自分の居場所と感じられる都市をつくる
3. 粋なつながりを継ぐ（山王祭などの伝統行事や、町人・商人の文化）
4. 日本らしい目利きで世界に提示する

不動産の仕事をしている私には、この並びがとても興味深く映りました。大手がこれほどの資金を投じるのは、このエリアに世界から人と投資が集まると見ているからです。その一方で、このビジョンは「居場所」や「つながり」も同じ重さで掲げています。人がそこにいたいと思える街でなければ、価値は続かない。そう言っているようにも読めます。

この「投資」と「居場所」の関係は、そのままいまのマンション市場にも当てはまります。

いまの市場を数字で見る

結論から言うと、下がっているのは「都心」と「湾岸タワー」、頭打ちになっているのは「2億円を超える価格帯」です。首都圏全体や、1億円未満の物件は、まだ上がり続けています。

出典：東京カンテイ（2026年10月22日発表、共同通信・日刊不動産経済通信の報道より）

東京カンテイの担当者は、都心の高騰には「投機の動きが大きく影響していた」とし、首都圏については「実際に住むために買う人の需要で上昇してきた」と説明しています。そして今後は、「下落する東京23区と、上昇する23区以外で二極化する」と見ています（共同通信、同10月22日）。

ここに金利が重なります。日本銀行は2026年9月18日、政策金利を1.0%程度から1.25%程度に引き上げました。大手銀行の変動金利も上がっています。借りられる額が縮むと、「住宅ローンで買える価格」を大きく超えた物件から、買い手がいなくなっていきます。価格帯別の数字は、まさにその形を示しています。

湾岸はなぜ「値下げ」になっているのか

いま湾岸で起きているのは、売り出し価格を下げて買い手を探す「値下げ」です。そもそも湾岸の価格は、住む人の財布よりも、投資のお金と「まだ上がる」という期待で決まっていた部分が大きいと私は見ています。公表されている数字も、その見方を裏付けています。

• 価格は7年で約2倍：湾岸5地区のタワーマンションの価格は、2019年4月の約2倍の水準です（MFS）。土地の価格も、2026年の基準地価で有明1丁目の地点が17.0%上がり、都内の住宅地で上昇率上位に入りました。
• 投資のお金が入っている：湾岸だけの数字は公表されていませんが、国土交通省の調査では、2024年1〜6月に登記された新築マンションのうち、1年以内に転売された割合が東京23区で9.3%、都心6区で12.2%でした。2025年1〜6月に海外在住者が取得した割合は、23区で3.5%、都心6区で7.5%です。
• 売り物件がたまり始めた：中央区・江東区の湾岸で、売り出し価格8,000万円以上の中古の在庫は、2025年1月の約1,050件から2026年4月には約1,500件と、約1.5倍になりました（マンションリサーチ）。中央区のタワーマンションでは、住むための物件の在庫が増えて売れるペースが落ちているとも報じられています。
• 家賃はまだ上がっている：湾岸5地区の家賃は2026年1月から9月で2.9%上がり、利回りは2.76%から2.95%に改善しました（MFS）。価格が、家賃に見合う水準へ戻り始めているとも読めます。

ただし、これは「湾岸が崩れる」という話ではありません。マンションリサーチも「相場が崩壊している」のではなく、「過熱した価格形成が調整局面に入り始めた」と表現しています。価格が下がれば、これまで手が届かなかった住むための買い手が戻ってくる可能性もあります。

深川はどうなるか｜調整はあるが、底堅い

深川の価格も、この数年で大きく上がりました。東京カンテイによると、江東区の中古マンションの相場は2026年上期で1坪547.1万円。半年前の504.0万円から約8.6%上がり、23区平均の8.3%を上回りました。ただし、この数字には豊洲や有明など湾岸も含まれ、深川だけの数字は公表されていません。

現場にいる私の実感では、深川は湾岸の価格に「つられて」上がった面があります。湾岸で値下げが広がれば、深川にもある程度の調整は来るでしょう。ただし、それは値下げ合戦ではなく、上がりすぎた分が落ち着く程度の調整だと見ています。そして、調整があっても深川の底堅さは変わらないと考えています。理由は3つあります。

理由1：主力の価格帯が「住宅ローンで買える範囲」にある

深川くらしでいま紹介している江東区内の中古マンションは、60㎡台の3LDKで約4,900万〜8,000万円が中心です。先ほどの数字で、いまも上がり続けている「1億円未満」の帯に入ります。投資と期待で上がった2億円超の帯とは、買い手の厚みが違います。新築マンションは、23区の平均が1億7,925万円（2026年度上半期、前年同期比34.7%上昇、不動産経済研究所）とさらに高く、「新築には手が届かない、でもこの辺りに住みたい」という人が、中古を探しています。

理由2：大手デベロッパーが、深川の実需に賭けている

大手が力を注ぐのは、橋の向こうだけではありません。野村不動産は、越中島一丁目で分譲マンション「プラウドシティ門前仲町」（総戸数667戸）を含む「TOKYO BLUE LINC」を進めています。販売開始は2026年11月中旬の予定で、予定価格は70㎡台の3LDKで9,700万円台から。問い合わせは10月12日までで4,660件にのぼっているそうです。約70年の定期借地権という条件もあり、投資よりも「住む」ための買い手が中心になると見ています。

理由3：再開発のすぐ隣で、「住みたい」理由がある

日本橋・八重洲には、大企業の本社や大規模なオフィスが集まります。一方で、そこに生まれる住宅はごくわずかです。東西線で門前仲町から日本橋まで2駅、永代橋を歩いても渡れる深川は、「働く場所のすぐ隣で、下町らしく暮らせる」という、ほかにはない理由を持っています。公園や商店街、祭りのある街です。居場所を求めて住む人たちがいる限り、価格の底はそこが支えます。

「底堅い」は「下がらない」と同じ意味ではありません。下がる局面があっても、買い手がいなくならない。それが、いまの深川に対する私の見立てです。

いま買う人・売る人が見るべきこと

市場が「上がる一方」でなくなったいま、大切になるのは「相場」よりも「その物件の実力」です。

ここに書いたのは市場全体の見方です。個別の物件や資金計画の判断は、それぞれの状況で大きく変わります。

おわりに｜編集長・柴田より

何年も上がり続けた市場が、ようやく「中身」を問われる時期に入ったように感じています。投資のお金が入れば価格は上がります。けれど、その価格を最後に支えるのは、その街で暮らしたいと思う人たちです。

東京建物が今回掲げたビジョンが「投資」と並べて「居場所」を掲げたのも、同じことなのだと思います。深川は、江戸の頃からその「居場所」を守ってきた街です。価格が揺れる局面でこそ、この街の本当の強さが見えてくるはずです。

よくある質問（FAQ）

【参考資料・情報元】
東京建物：YNK（八重洲・日本橋・京橋）エリアのまちづくりビジョン策定（2026年11月4日）
共同通信：東京23区、4カ月連続下落　9月、中古マンション価格（2026年10月22日）
日刊不動産経済通信：首都圏中古マンション価格26カ月続伸（2026年10月26日）
東京カンテイ：首都圏 中古マンション相場価格の推移（2026年9月1日）
マイナビニュース：湾岸タワマンは下落、2億円超で「頭打ち」に（2026年11月4日）
マンションリサーチ：湾岸タワマン市場は過熱から転換点？（2026年6月2日）
マイナビニュース：湾岸タワマンに異変？中央区で「売り物件」が増加（2026年9月14日）
nippon.com：東京23区の新築マンション、海外居住者の取得3.5%（国土交通省調査）
共同通信：日銀利上げ、1・25%に（2026年9月18日）
共同通信：新築マンション、1億1千万円超　首都圏4～9月（2026年10月20日、不動産経済研究所の調査）
Impress Watch：門前仲町に780戸の住宅と商業施設「TOKYO BLUE LINC」 野村不動産（2026年10月16日）
INVALANCE：2026年基準地価から読む東京の地価動向（国土交通省「令和8年都道府県地価調査」による）
三幸エステート：オフィスマーケット2026年7月号（6月末時点）