その中でよく耳にするのが、こんな声です。
「査定を頼んだら、すぐに買取を勧められた」
「この状態だと普通には売れにくい、と言われた」
特に築30年を超えたマンションでは、珍しくない話です。でも、本当にそうでしょうか。
私たちが日々ご相談を受けていて感じるのは、「売れない」のではなく「売り方が合っていない」ケースが多いということです。特に、築年数の経過したマンションの売却を検討している方、最初から買取を勧められた方にこそ、読んでいただきたいお話です。
「手数料の安さ」で選んでいい物件、慎重になるべき物件
最近は仲介手数料を一律にしたり、半額にしたりする不動産会社も増えました。これは物件によっては、とても合理的な選択です。
たとえば築浅のマンションやタワーマンションのように、取引事例が豊富で相場がはっきりしている物件。誰が売っても売却価格に大きな差が出にくいため、手数料を抑えることがそのまま手取りの増加につながります。
一方で、築30年を超えたマンションは少し事情が違います。
- 室内の傷み具合やリフォーム履歴が、一部屋ごとにまったく違う
- 管理状況や修繕の進み具合で、同じ築年数でも評価が大きく分かれる
- 買い手が「直すのにいくらかかるか」を想像できず、検討の土俵に乗らないことがある
つまり築古マンションは、「誰がどう売るか」で売却価格そのものが変わる物件です。手数料の差よりも、売却価格の差の方がずっと大きくなりやすいのです。
「買取」と「仲介」、何が違うのか
買取は、買取業者が直接物件を買い取る方法です。短期間で現金化でき、内覧の対応もほとんど必要ありません。売却期限が迫っている方や、近所に知られずに売りたい方に向いています。
仲介は、不動産会社が買い手を探し、取引をまとめる方法です。売れるまで時間はかかりますが、相場に近い価格を狙えます。少し時間をかけても手取りを多くしたい方に向いています。
なぜ価格に差が出るのか。買取業者は、買い取った部屋をリノベーションして再販売するのが仕事です。そのため買取価格には、工事費や在庫を抱えるリスク、業者の利益があらかじめ差し引かれています。
一方、「自分でリノベして住みたい」という買い手に仲介で直接売れば、その差額の多くを売主様の手取りに残せます。
買取は決して悪い選択ではありません。大切なのは、仲介で売った場合と比べたうえで、納得して選ぶことです。
深川で築古マンションの売却をお手伝いしてきて実感しているのは、買取と比べれば、ほとんどのケースで仲介の方が高く売れるということです。違うのはスピードだけです。ところが現実には、比較の材料を示されないまま、最初から買取を勧められている売主様が少なくありません。築古に合った売り方ができるかどうかは、任せる会社しだい。だからこそ、会社選びが何より大事だと考えています。
大手や手数料の安い会社が、築古を苦手としやすい理由
大手も手数料の安い会社も、それぞれに強みがあります。ただ、その強みを生む仕組みそのものが、築古マンションの売却とは噛み合いにくいのです。
手数料の安い会社の場合
手数料を安くできるのは、1件あたりの手間を抑えて多くの件数をこなす仕組みだからです。そのため、築古マンションに必要なプラン作りや管理状況の調査、内覧での丁寧な説明に時間をかけにくくなります。
その結果、ポータルサイトに掲載して待つだけになり、反響がなければ値下げ、それでも売れなければ買取へ、という流れになりがちです。
大手の場合
大手の査定は、過去の成約データをもとにした仕組みが中心です。一部屋ごとに価値が大きく変わる築古マンションでは、データだけでは良さを拾いきれず、リノベ後の価値まで価格に反映しきれないことがあります。
また、担当者は多くの案件を抱えているため、手間のかかる築古物件ほど、早く確実に売れる買取業者への紹介が選ばれやすくなります。
手数料で数十万円得をしても、売却価格で百万円単位の差がつくこともあります。問題は会社の規模や手数料ではなく、築古マンションに必要な手間と知見を持っているかどうかです。
築古マンションは、この3つがそろった会社に任せましょう
築古マンションを高く売るために任せるべきなのは、次の3つを持った会社です。どれか一つが欠けても、築古の魅力は買い手に伝わりません。
※リノベーションプラン例の提案
私たちTRUSTORY fukagawa studioが実際にしていること
深川は、立地や街の雰囲気に惹かれて築古マンションを探す方が多いエリアです。私たちはそうした買い手のご相談を日頃から多くいただいており、3つの条件を売却の現場で次のように実践しています。
① リノベ後の暮らしまで見せて売る
築古マンションが敬遠される一番の理由は、「直すのにいくらかかるか分からない」ことです。私たちは複数の提携リフォーム会社と協力し、間取りプランの例や概算費用をご用意します。買い手が「物件価格＋リノベ費用」で総額をイメージできれば、検討の土俵に乗ります。
② 管理状況を必ず調査し、「安心材料」にする
古いマンションほど、買い手は管理状況を気にします。すべての物件で修繕積立金の残高、大規模修繕の履歴、長期修繕計画などを調査します。管理がしっかりしたマンションなら、それ自体が大きなアピールポイントになります。
③ 買い手の資金計画までサポートする
リフォーム費用もまとめて借りられるローンなど、築古マンションを買うための資金計画にはコツがあります。買い手が「これなら買える」と判断できるようにすることが、結果的に売主様の物件が選ばれることにつながります。
④ 売る前の余計なリフォームはおすすめしない
リノベを希望する買い手にとって、売主様が仕上げた内装はどのみち工事で解体してしまうものです。たいていの場合は現状のまま売り出す方が、費用をかけずに手取りを守れます。ただし、ハウスクリーニングや小さな補修など、内覧の印象を良くする手入れは効果的です。
数字や間取り図だけでは、その部屋の本当の良さは伝わりません。朝日が差し込むリビング、窓から見える景色、長く付き合ってきたご近所や管理組合の雰囲気。暮らしてきた売主様だからこそ知っている魅力を丁寧にうかがい、販売資料や内覧のご案内で次の住まい手にお伝えします。
築30年を超えるマンションには、それだけの年月の暮らしが詰まっています。お子さんを育てた部屋、ご家族と過ごした時間、毎日歩いた深川の街並み。売却のご相談は、数字の話であると同時に、その時間に区切りをつける話でもあります。社名の「TRUSTORY」には、一つひとつの住まいの物語（STORY）を、信頼（TRUST）とともに次へつなぎたいという想いを込めています。
査定のとき、こう聞いてみてください
会社選びに迷ったら、査定の場で次の6つを聞いてみてください。答えが具体的かどうかで、その会社の実力が見えます。
もちろん、私たちにも遠慮なくぶつけていただいて構いません。査定と一緒に、リノベ後の間取りプラン例もお出しします。無料の売却相談はこちら →
よくある質問
A. ほとんどの場合、仲介の方が高く売れます。買取価格にはリノベ工事費や業者の利益があらかじめ差し引かれているためです。ただし仲介は、買い手が見つかるまで時間がかかります。
A. 基本的には現状のまま売り出す方が手取りを守れます。リノベ希望の買い手は、内装を自分好みに作り直すからです。ハウスクリーニングや小さな補修など、内覧の印象を良くする手入れは効果的です。
A. 会社の規模よりも、リフォームの知見、リノベ希望の買い手との接点、物件ごとの提案力があるかで選ぶのがおすすめです。築浅やタワーマンションなら、大手や手数料の安い会社も合理的な選択です。
A. 門前仲町・清澄白河・森下・木場などの深川エリアは、街の雰囲気に惹かれて「築古を買ってリノベしたい」という方が多いエリアです。そうした買い手に届く売り方をすれば、築年数が古くても十分に売却を目指せます。
築古マンションは、リノベに強い会社に相談を
築30年を超えたマンションでも、リフォームの知見があり、リノベしたい買い手とつながっていて、売り方を提案できる会社に任せれば、手取りは大きく変わります。
もちろん、急ぎの事情があるなら買取も一つの選択肢です。大切なのは、勧められるままに決めるのではなく、両方の数字を並べたうえで、ご自身で納得して選ぶことです。
一度ご相談ください
「仲介」「買取」それぞれの手取りの目安を無料でお出しします。
他社で買取を勧められた方、まだ売るか決めていない方も歓迎です。
本コラムは不動産の売却を検討されている方への情報提供を目的としております。売却価格や売却期間は物件の状況や市況によって異なります。個別のご事情については、専門家へのご相談をお勧めします。
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