【最新動画】なぜ最近、大規模修繕費や管理費がどんどん高くなっているのですか？

工事単価は10年で40〜50%上昇。あなたの長期修繕計画は大丈夫？

2015年を基準に比べると、鉄筋コンクリート造の工事単価はすでに40〜50%も上昇。長期修繕計画は12〜15年ごとの見直しが基本ですが、それより古い計画のままだと積立金が足りなくなっている可能性大です。

「管理費の内訳明細書」を見るだけで削減できることがある

吉野さんが理事長時代に実践した、管理人の勤務時間見直しによるコスト削減の実例や、エレベーター点検が法定回数を超えて過剰になっているケースなど、住民負担を増やさずに家計ならぬ「管理会計」を改善する具体策を紹介します。

「全部委託」に潜む中抜き構造——ニュースの談合問題との関係

エレベーター・清掃・消防点検などを丸ごと管理会社に任せる「全部委託」。楽な反面、業者選定のフィーが発生している可能性も。管理会社を変えずにできる「一部委託」への切り替え方まで踏み込んで解説します。

Q

なぜ最近、大規模修繕費や管理費がどんどん高くなっているのですか？

A

建設物価調査委員会のデータでは、2015年を100とした場合、鉄筋コンクリート造の工事単価は現在40〜50%ほど上昇しています。資材費・人件費の高騰が続いており、大規模修繕費が想定より膨らむ大きな要因になっています。

Q

長期修繕計画が古いままだと何が問題なのですか？

A

長期修繕計画は30年分の資金計画が盛り込まれていますが、本来12〜15年ごとに見直すべきものです。計画が10年以上前のまま更新されていないと、昨今の建設費高騰分が反映されておらず、修繕積立金がほぼ確実に不足する状態になっている可能性があります。

Q

住民の負担を増やさずに管理費を削減する方法はありますか？

A

まずは管理会社から「管理費の内訳明細書」を取り寄せ、清掃・設備点検・消防点検・エレベーター点検・管理人の人件費などの項目を確認するのが第一歩です。法定回数を超えて過剰に点検を行っているケースや、AEDや防犯カメラをレンタルから購入に切り替えることでコストを抑えられるケースもあります。

Q

管理会社への「全部委託」の何が問題視されているのですか？

A

エレベーター保守・清掃・消防点検などの業者選定と発注をすべて管理会社に一任する「全部委託」の場合、管理会社が業者との間で中間マージンを得ている可能性があり、これがニュースになった談合問題の背景の一つとされています。管理会社を監査的な立場に置き、業者ごとの窓口を理事が分担して担う「一部委託」に切り替えることが改善策の一つです。

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