マンションの耐用年数は何年？「寿命＝47年」の誤解と、深川エリアで「一生モノ」の築古に出会う方法

あと何年住めるの？その不安、深川の街が解消します。

「気に入ったマンションがあるけれど、築40年を超えている…あと何年住めるんだろう？」 「耐用年数を過ぎたら、住めなくなるの？」

中古マンション、特に築古物件を検討する際、誰もが一度は抱くこの不安。 結論から申し上げます。「耐用年数＝寿命」ではありません。 マンションは、管理と手入れ次第で、私たちが思うよりもずっと長く生き続けます。

その証拠が、ここ深川エリアにあります。 清澄白河のランドマーク的存在である「清洲寮」や「清澄長屋（旧東京市営店舗向住宅）」をご存知でしょうか？

これらは昭和初期（1928年〜1933年頃）に建てられた鉄筋コンクリート造の建物ですが、築90年以上が経過した2026年現在も、カフェやギャラリー、そして住まいとして現役で愛され続けています。

なぜ、これほど長く残っているのか？ そして、どうすればそんな「長寿命なマンション」を見分けられるのか？ 今回は、建物の寿命の真実と、深川エリアで賢く築古マンションを選ぶためのプロの視点をお伝えします。

【1】まず知っておきたい「法定耐用年数」と「寿命」の違い

「マンションの寿命は47年」という話をよく耳にしますが、これはあくまで税法上の「法定耐用年数」のこと。 鉄筋コンクリート（RC）造のマンションは、減価償却（費用の計上）を47年で行う決まりになっていますが、これは「47年で建物が崩壊する」という意味では全くありません。

実際の寿命はもっと長い

国土交通省の報告書などによると、鉄筋コンクリート造の物理的な寿命は100年以上とも言われています。 実際に欧米では築100年を超えるアパートメントが「ヴィンテージ」として高値で取引されるのが一般的。日本でも、先ほど挙げた清澄長屋のように、適切なメンテナンスを受ければ100近くまで（あるいはそれ以上）使い続けられることが実証されています。

【2】寿命を決めるのは「築年数」ではなく「管理と愛着」

では、なぜ取り壊されるマンションと、清洲寮のように愛され続けるマンションがあるのでしょうか？ その差は、「管理」にあります。

人間の体と同じで、建物も早期発見・早期治療が長生きの秘訣です。

• 定期的に外壁の塗装を行っているか？

• 配管の更新や清掃はされているか？

• 長期修繕計画に基づき、修繕積立金がしっかり貯まっているか？

これらが適切に行われていれば、コンクリートの中の鉄筋が錆びるのを防ぎ、建物の寿命を大幅に延ばすことができます。

昔から「マンションは管理を買え」という格言がありますが、深川エリアには、住民の方々の意識が高く、素晴らしい管理状態で維持されている「管理優良マンション」がたくさん眠っています。

【3】プロが教える！耐久性の高いマンションを見極める3つのポイント

私たちがお客様の物件探しをサポートする際、必ずチェックしているポイントをご紹介します。

① 管理状況と修繕履歴（過去と未来を見る）

見た目の綺麗さだけでなく、「重要事項調査報告書」や「長期修繕計画書」を確認します。 「過去にどんな修繕をしたか」そして「将来のためにお金が貯まっているか」。ここを見れば、そのマンションがあと何十年持つかの予測がつきます。

② 構造と地盤（基本スペックを見る）

新耐震基準（1981年6月以降）かどうかも一つの目安ですが、旧耐震であっても壁式構造などで強固に作られている物件や、耐震補強済みの物件も多数あります。 また、深川エリアは平坦な地形で知られますが、具体的な立地ごとの地盤やハザード情報も合わせて確認することで、リスクをコントロールできます。

③ 「愛されているか」（資産価値を見る）

これが意外と重要です。清澄長屋が残っているのは、壊すよりも「残したい」「直して住みたい」と人々が思ったからです。 エントランスにゴミが落ちていないか、掲示板が整理されているか、住民同士の挨拶があるか、賃貸入居者の割合が多くないか、など。

「住人が愛着を持っているマンション」は、資産価値が落ちにくく、結果として長寿命になります。

【4】深川エリアだからこそ、「築古」が面白い

深川エリア（門前仲町・清澄白河・木場など）は、1970年代〜80年代のマンション建設ブーム期に建てられた良質な物件が豊富なエリアです。 新築価格が高騰する中、築40年〜50年の物件を購入し、自分好みにフルリノベーションして暮らす方が急増しています。

「古さを隠す」のではなく、清洲寮のように「古さを味わいとして楽しむ」。 そんな文化が根付いているこの街だからこそ、築古マンションは単なる「古い家」ではなく、「ヴィンテージ資産」になり得るのです。

【まとめ】不安な点は、地元のプロにご相談ください

マンションの寿命は、数字（築年数）だけでは測れません。 「このマンション、雰囲気は好きだけど、配管の状態はどうだろう？」 「修繕積立金、この金額で将来足りるのかな？」

そんな不安を感じたら、ぜひ私たち「深川くらし（リフォーム不動産 深川studio）」にご相談ください。 私たちは、物件を紹介するだけでなく、建築とリフォームのプロとしての視点で、「そのマンションが資産として長く持てるかどうか」を厳しくチェックします。

表面的なリフォームの提案だけでなく、見えない配管や構造、管理状態まで見極めた上で、「買い」か「見送り」かを正直にお伝えします。

深川で、あなただけの「ヴィンテージ」な暮らし、一緒に見つけませんか？

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