【リアル体験記Ⅰ】清澄白河で中古マンションを購入、リノベーション、実際に暮らすまで。（物件購入編）

「人生で一度きりかもしれない大きな買い物だから、後悔のないように」。かつてのわたしのように、ゆくゆくは深川エリアで中古マンション購入、リノベーションを考えているあなたへ、６カ月にわたる体験記をお届けします。

2021年３月、清澄白河に我が家が完成してから１年が経ちます。こんにちは。フリーランスでライターやWebディレクターをしている「鳩（あだ名）」です。

2019年９月末、６カ月後に賃貸の更新時期が迫るなか、夫と一緒に「リフォーム不動産深川studio（以下、リフォーム不動産）」へ駆け込みました。

それから１カ月後には、物件を購入。約３カ月かけて内装をリノベーションして、現在は２匹の猫と一緒に、快適に暮らしています。知識ゼロからスタートして、なんとか理想の家を手に入れられたのは、リフォーム不動産の手厚いサポートのおかげです。

今回、わたしが中古マンション購入・リフォーム体験記を書いてみようと決心したのは、右も左もわからない不安を少しでも解消するお手伝いをしたかったからです。あくまでひとつのケースにすぎませんが、できるだけオープンに、わたしたちの半年間の体験を書いてみます。

※スケジュール、金額はおおよその数字です。物件や条件によって異なりますのであくまで一例としてお読みください

中古マンション購入・リノベーションのスケジュール表

清澄白河で物件購入を考えはじめた理由は？

2016年から２年間、清澄白河の川沿いの賃貸マンションでひとり暮らしをしていました。その後２年間、近くにある別の賃貸マンションでふたり暮らし。それから現在の家に引っ越して１年経つので、2016年から2021年まで、約５年間、清澄白河で暮らしていることになります。

清澄白河で暮らす前、江戸川と葛西臨海公園にほど近い、西葛西エリアに住んでいた時期があります。当時から水辺の暮らしに惹かれていましたが、清澄白河に引っ越した理由のひとつも、隅田川をはじめとする川に囲まれた水辺の風景でした。このあたりは緑が多く、どこを歩いてもゆったりとした時間が流れていて、四季を身近に感じられるところも大好きです。

きっかけは水辺でしたが、それ以上にわたしをこの街のトリコにしたのは「人」でした。祭りやイベント、いろんなお店。深川の人情と情熱がいたるところに根付いていて、よそから来たわたしをあたたかく迎え入れてくれました。生まれてはじめて「なじみの店」「近所の友だち」ができて、ますますこの街から離れ難くなりました。

猫と一緒に暮らしていた賃貸アパート

2018年、清澄白河暮らし３年目の５月には２匹の保護猫を家族に迎えました。好きな街で家族も増えて、毎日が楽しくて仕方ありません。しかし、悩みもありました。実は、このあたりで猫や犬と一緒に暮らせる賃貸は非常に少なく、家賃の相場もかなり高額。金銭的に、今後苦しくなることが目に見えていたのです。賃貸で、このままの生活を続けられるのか？清澄白河に住み続けられるのか？不安に駆られました。

猫との生活をきっかけに、そして、大好きな街で暮らし続けるために。物件購入を検討しはじめたのはこの頃です。次の賃貸の契約更新まで、もう２年を切っていました。

中古マンションの希望条件を洗い出す

具体的にアクションを起こし始めたのは2019年８月、契約更新まであと７カ月。思えばかなりギリギリのタイミングで重い腰をあげました……。

何から手をつけてよいのかさっぱりだったわたしたちは、ふたりの意見をすり合わせて、物件の予算と希望条件をかためるところからスタートしました。

理想の中古マンションの条件

「中古マンション購入＋リノベーション」この組み合わせにいたったのは、限られた予算と条件の中で、土地代の高い清澄白河で暮らすため。あとでわかったのですが、この予算感でも、清澄白河で家をつくるのは、かなりギリギリでした。

中古マンションリノベーション、不動産屋を探す

2019年９月、いよいよプロに相談しようと不動産屋を探しはじめました。

頭の中には「リノベーション」が強くあったので、最初は、検索エンジンの上位に表示された大手不動産屋や有名なリノベーション専門会社のサイトを隅から隅まで眺めていました。ですが、どうもぴんとこない。サイトに掲載されているのは、いろんな街の多種多様な事例。不動産屋がどんな人たちで、どんなふうに相談にのってくれるのか、想像がつかなかったのです。

ふと、この街をなぜ好きなのかと考えたとき、街の人たちのあたたかさが真っ先に思い浮びました。これからもこの街に住み続けるのだから、長くお付き合いできる、地元に密着した不動産のプロに相談したい。

考えをあらため、当時住んでいた家から一番近いところにあるリフォーム不動産へ、用件をメールしてみました。ちなみに、このときわたしが見ていたのは、リフォーム不動産と同じ会社が運営するWebメディア「深川くらし（このサイト！）」でした。メールも、深川くらしの問い合わせフォームから送ったのを覚えています。すぐに返ってきたメールの、機械的ではないやさしい文章にとても安心しました。

中古マンションリノベーション、スタート時のアドバイス

2019年９月末、はじめてリフォーム不動産へ訪れました。

2016年にオープンした、リフォーム不動産。コンセプトは「東東京エリアを中心に不動産とリフォームを通じて、お客様の豊かな暮らしをデザインするリアルショップ」。外から見てもわかる、友だちの家のリビングのような佇まい。これまでわたしが不動産屋に抱いていたイメージとは180度違うことが、お店の雰囲気から伝わります。

ドキドキしながら入り口のガラス戸を開けると、代表の柴田さんと担当の浅野さんが迎え入れてくれました。店の佇まいと同じように、おふたりの雰囲気も、やはりこれまでの不動産屋のイメージと全く違います。あたたかくやさしい、このあたりで出会った好きな店、好きな人、街の印象そのものでした。

担当したスタッフと担当者が並んだイラスト

ほっとひと安心したところで、いよいよ本題。

このあたりで中古マンションの購入とリノベーションを考えていること、希望条件があること、とにかく何もかも始めてで、翌年の3月（半年後！）までに間に合うかどうかすらわからないことを正直に伝えました。

わたしたちの拙い説明にも、にこにこと耳を傾けてくれた浅野さん。ひととおりの相談を終えてから、はじめに教わったことは、中古マンション購入からリノベーションまでのざっくりとした流れと予算配分の基本でした。

リフォーム不動産に教わった中古マンション購入からリノベーションの流れをまとめたもの

「スケジュールは物件の契約時期やリノベーションの内容によっても変わりますが、物件さえ早く決まれば、希望のスケジュールに間に合わせることもできるはずです」と浅野さん。予算についても、今回希望されているような全体を大幅に変更するリノベーションだと600〜1000万円はかかるだろうと教えてくれました（そんなにかかるのか！）。

仮にリノベーション予算1000万円を全体予算から引くと、物件の予算は残りの3000万円。

「この価格で契約できる中古マンションはこのあたりだと限られてきますね……。エリアを広げる、あるいは条件を変える必要があるかもしれません」と浅野さん。

ちょっぴり不安な顔をしていると、今度は柴田さんがこんなふうに教えてくれました。

「100点の物件なんてありえないものです。まずは80点の物件を探してみましょう。あとは住んで、家をちょっとずつ育てて、100点を目指していきませんか？わたしたちは住んだあとも、そのお手伝いさせていただきます。」

柴田さんの言葉は、わたしたちの背中を押してくれました。判断に迷うとき、ついデメリットばかり気にしてしまうとき。このあとの中古マンションの契約やリノベーションの中で、わたしたちはこの言葉に何回も救われたと思います。

流れの説明のあと、浅野さんがさっそく希望条件にあった物件を４つ提示してくれました。提示された物件に書かれていた「旧耐震（※）」など、気になったキーワードについてもあれこれ質問してすっきり。１週間後に内見をする約束をして、初回の打ち合わせは終了しました。

※旧耐震：1981年以前の耐震基準。それ以降の新基準「震度５強の中規模地震で軽い損傷、震度６強〜７の大規模地震で倒壊は免れる」を満たしていないことも。旧耐震でも、新耐震基準と同等の耐震設計をしているマンションは数多くある。……こういうことも、置いてきぼりにせず、ていねいに答えてくれました。ちょっとしたことでも、どんどん質問できる雰囲気がありがたかったです。

ファイナンシャルプランナーによる資金計画

ここでひとつだけ、後悔しているポイントが。中古マンション購入からリノベーションの流れを教えていただいた際に「ファイナンシャルプランナーによる資金計画の無料相談」を推められたのですが、参加を断ってしまったのです。

「総額予算は決めているし、必要ないかな」なんて考えていたのです。しかし、長期的な目線での金銭的な負担や具体的な予測ができていなかったことに、あとあと気づかされました。今のところ金銭的に何の不自由もありませんが、将来、お金で困ったときに真っ先に後悔するのは、きっとこの無料相談をすっとばしたことでしょう。

わたしたちのように長期的な計画を具体化していない方は、ファイナンシャルプランナーによる資金計画の相談を強くおすすめします。

中古マンション内見のチェックポイント

さて話を戻して。2019年９月末にリフォーム不動産に訪れてから、１週間後。

10月初旬、門前仲町エリア中心に３物件、希望エリアから少し離れた住吉エリアで１物件を２日に分けて巡りました。

賃貸と異なる内見のポイントは「リノベーション後の状態を想像すること」。浅野さんに事前に教わっていたポイントは「絶対に動かせない部分と、そうでない部分を見る」でした。

たとえば、ほとんどの壁は壊せるので間取りを大きく変更できますが、水栓やガスの位置は大きく変更できないのでキッチンや洗面の配置に影響します。同様に、梁や柱なども動かせないので間取りに影響する可能性があるのです。わたしたちの場合は、工事でどうすることもできない以下の６つに注目して内見を進めました。

中古マンション購入、リノベーションを想定した内見のポイントをまとめたイラスト

４物件ともに、ほとんどの条件を満たしていましたが、共通して眺望に不満がありました。というのも、当時住んでいた家の目は眺望が抜群によかった（川の目の前だった）ので、ついつい比較してしまったのです。こうしていくつかまわってはじめて、最低条件以外にもこだわりがあることを自覚できました。

内見した４つの物件のポイントをまとめた図

引き続き候補になりそうな物件を浅野さんに探してもらいつつ、並行して自分たちでも中古マンションを探しはじめました。決して浅野さんたちを信頼していなかったわけではなく、数年住んでいる街だから、探したかった……といいますか。ふだんの生活のなかで、気になるマンションがみつかる予感がしたからです。

物件の決め手と「借地権」のメリットデメリット

数日後、最終的に辿り着いた物件は、3000万円前半でペット可、最上階南向き角部屋３LDK。抜群に日当たりと眺望のよい家でした。

購入したマンションのリノベーションをする前の部屋

一見すると条件を満たしているこの物件。しかし浅野さんからの最初の提示に、この物件が含まれていなかったのには理由がありました。それは「旧法借地権（きゅうほうしゃくちけん）」の適用物件だったから。

借地権とは「建物の所有を目的とする地上権又は土地の賃借権」つまり、購入する中古マンションの部屋は自分たちの所有物になりますが、地主は別にいる状態を指します。このあたりは昔から寺院が多く、地主が寺院の土地が多いんだとか。

メリットは、物件の価格には土地代が含まれないため、相場よりも低価格で購入できる点。デメリットは、月々土地代や契約更新時期には更新料を払い続けなくてはならない点です。

わたしたちがこの物件を決断したのは、旧法借地権は借り主側に有利な点が多くあるから（旧法借地権は借り主の⽴場を守る意味合いが強く、場合によっては半永久的に契約更新し続けられます）。借地権にも「旧法借地権」借地借家法による「普通借地権」「定期借地権」などいろいろなパターンがあるので、もしも気になる物件が借地権であるとわかったら、規約の詳細を必ず調べるようにしましょう。

借地権のメリット、デメリットをまとめた図

わたしたちが気に入ったこの物件の懸念点は、この「借地権」の他にもありました。規約上、フローリングがNG。カーペットを敷くのが絶対条件だったのです。当然フローリングだろうと思っていたのでガッカリしたのと「猫の毛がカーペットに絡まるんじゃないか」「掃除が大変ではないか」などネガティブなイメージが強くあったのです。

ここで思い出したのが「100点ではないけれども80点」。まさにこの家は、借地権とカーペットを除けば、文句のない家です。きっとこれ以上納得のいく家が現れることはないだろうとふたりで話しあい、数日後には購入に名乗りを上げました。結果、他の契約希望者も現れましたが、なんとか契約にまでこぎつけることができたのです。

何をするの？いくらかかるの？契約とローン申し込み

2019年10月中旬、内見と並行しておこなっていたのが、銀行のローン審査です。今回であれば、総額のうち、物件とリノベーションそれぞれにかかる金額と、わたしたちの経済状況が審査されます。これによってローンにかかる金利の率が変動するのです。

ローンは夫と分割することもできましたが、審査に有利な夫がローンを組むことを前提に進めました（我が家の場合、夫が会社員でわたしがフリーランスだったためです）。めでたく審査が通過したところで、いざ、契約へと進みます。

中古マンション購入とそのローンは、それぞれ別の契約が必要です。施工会社との契約と、リノベーションのローンも別で契約が必要。さらに、わたしたちの場合は「借地権」なので、地主との契約も取り交わさなくてはなりません。契約まわりを整理すると、なんと６回も契約が必要でした。

こんなにあった６つの契約をまとめた図

中古マンションの売主と契約。次に、そのローンのために銀行と契約。続いて、地主と契約。さらにリノベーションの工事を進めるにあたって、施工会社と契約、そのローンのために銀行と契約……。

とくに最初の契約である中古マンションの売り主との契約はスケジュールがかなりタイトでした。

わたしたちの場合は、内見から２週後に交わすことになりました。契約時には収入印紙や印鑑、身分証といったもののほかに、現金で手付金、それも物件価格５%程度を用意しなくてはなりません。この手付金の準備が、なかなか大変。今回はそれよりも下まわる金額でなんとかOKをいただきましたが、物件や条件によるのでご注意を。

わたしたちの場合、契約は、いずれも基本的に平日でした。中でも、ローンの契約は銀行の営業時間内に手続きを行う必要があるため、平日の日中、仕事のスケジュールを調整する必要があります。１つの契約で２時間以上かかることもあり、余裕をもったスケジューリングが必要です。

売り主との契約を取り交わした瞬間は、喜びよりも借金のプレッシャーのほうが勝り、生きている心地のしないまま、夫とちょっといいビールで乾杯しました。

＞＞＞リアル体験記Ⅱ（リノベーション編へ続く）