江東区の街並みは年々進化を続け、下町の温かさを残しながらも、洗練された都市型ライフスタイルが根付いています。一方で、不動産市場は2025年から続く金利上昇の影響を受け、大きな転換期を迎えています。
長年続いた超低金利時代が完全に終焉を迎え、2026年に入ってからも住宅ローン金利は上昇を続ける予測です。この状況下で、多くのマンション所有者が「今、売却すべきなのか？」という問いに直面しています。
そこで今回は、地元密着メディア「深川くらし」の視点から、2026年におけるマンション売却市場の実態と、賢い売却戦略について解説します。
1. 2026年、マンション市場に起きている変化とは？
2026年のマンション市場は、複数の要因が重なり、大きな転換期を迎えています。以下の要因を踏まえて、現在の市場状況を理解しましょう。
1-1. 金利上昇と生活コスト増による購買マインドの冷え込み
2025年以降の金利上昇により、住宅ローンを利用する買い手の月々の返済負担が大きく増加しました。さらに、ここ数年で食料品、光熱費、日用品など、あらゆるものの価格が上昇し続けた結果、消費者の購買マインドが大きく冷え込む可能性も。
買い手の心理変化
- 「本当に今、買う必要があるのか？」という慎重姿勢が強まっている
- 将来の金利動向や景気への不安から、大きな決断を先送りする傾向
- 生活防衛のため、購入予算をより厳しく見直す買い手が増加
市場への影響
- 同じ物件でも購入できる買い手層が限られてきている
- 問い合わせから成約までの検討期間が長期化
- 価格交渉がよりシビアになる傾向
特に、次のような物件は市場での評価がより厳しくなっています。
- 旧耐震基準の物件
- 大規模修繕の積立金が不足している物件
- 管理状態が良くないマンション
- 立地条件が駅から遠い物件
- ランニングコスト（管理費・修繕積立金）が高い物件
1-2. それでも強い都心部の需要
一方で、江東区を含む都心部では依然として根強い需要が存在しています。特に以下の条件を満たす物件には、安定した購買層がいます。
- 駅徒歩10分以内の好立地物件
- 隅田川沿いや公園近くなど、環境の良いエリア
- 築年数が浅い、または適切に管理された物件
- リノベーション済み、またはリノベーション可能な物件
1-3. 2026年が重要な理由
現在、市場は以下のような状況にあります。
金利上昇トレンドの継続
日銀の金融政策は引き締め基調を継続しており、今後さらなる金利上昇の可能性があります。金利が上がれば上がるほど、買い手の購買力は低下し、売却価格にも影響が出る可能性が高まります。
消費者マインドの更なる悪化リスク
物価高が続く中、消費者の生活防衛意識はさらに強まる可能性があります。「今は様子を見よう」という買い手が増えれば増えるほど、売却に時間がかかり、価格交渉も厳しくなります。
市場の二極化が進行中
好条件の物件は依然として売れる一方で、条件の劣る物件は長期間売れ残るという「二極化」が顕著になっています。時間が経つほど、この傾向は強まると予想されます。
つまり、売却を検討している方にとって、2026年前半は「市場がさらに冷え込む前」「買い手マインドが完全に凍りつく前」の重要なタイミングと言えるのです。
2. 2026年版：マンション売却で成功するための戦略
金利上昇時代のマンション売却では、従来以上に戦略的なアプローチが必要です。
2-1. 現実的な価格設定が成功のカギ
2025年までの強気な価格設定では、成約に至らないケースが増えてきています。2026年の市場では、以下のアプローチが重要です。
- 地域の最新成約事例を徹底的に研究する
- 買い手の購買力を考慮した現実的な価格設定
- 早期売却を優先し、長期化によるリスクを回避
過度な高値設定で売れ残るよりも、適正価格で早期に売却する方が、最終的に有利な結果につながることが多くなっています。
2-2. 物件の魅力を最大化する
買い手の選択肢が増えている今、物件の魅力を最大限に伝えることが重要です。
- 室内の整理整頓と清掃の徹底
- 必要に応じた小規模な修繕やクリーニング
- プロのカメラマンによる魅力的な写真撮影
- リノベーション提案による付加価値の提示
「リフォーム不動産 深川くらし相談所」では、売却物件に対してリノベーションの可能性を提案し、買い手により具体的なイメージを持ってもらえるようサポートしています。
2-3. タイミングを逃さない決断
市場環境が変化し続ける今、売却のタイミングを見極めることが何よりも重要です。
金利がさらに上昇する前に、あるいは市場が冷え込む前に行動することで、より有利な条件での売却が可能になります。
「様子を見よう」と待つことが、かえって不利な状況を招く可能性があることを理解しておきましょう。
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TEL：03-5875-8997
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著者：柴田 光治
株式会社トラストリー 代表取締役
リフォーム不動産深川studio 代表｜深川くらし相談所 所長
宅地建物取引士、2級ファイナンシャルプランニング技能士
不動産業界歴40年以上。上場不動産会社の役員や複数の会社の代表を経て、50代で今の会社を立ち上げる。地域密着型の不動産会社としてお客様に寄り添ったわかりやすい提案が身上。自らも新築後20年の自宅マンションをリノベーションした経験を持つ。
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