2026年1月、不動産業界に携わる者として、私は大きな転換を肌で感じています。
江東区の不動産市場全体の動向については、こちらの記事もぜひお読みください。
👉 2026年、不動産はどこへ向かうのか。新築至上主義が終わり、中古流通の時代が始まる。
この流れの中で、今、特にお客様から多くいただく質問があります。
「築40年以上のマンションなんて、大丈夫なんですか？」
数年前まで、こう聞かれることがほとんどでした。でも今、状況は大きく変わりつつあります。税制改正、金利上昇、新築価格の高騰。これらが重なって、築古マンションの価値が見直されているのです。
特に、1980年代に建てられた築40年前後のマンション。実は今、これが「宝の山」になりつつあります。
なぜ、築40年なのか。どう見極めればいいのか。そして、なぜ深川エリアなのか。
40年この業界でやってきた私が、正直に語ります。
結論から言うと、正しい目利きさえできれば、築40年は「買い」です。その根拠をすべて公開します。
国の支援策をフル活用！賢い人は「省エネ・リノベ」を選んでいる
2026年現在、政府は既存住宅の活用と省エネ化を強力に推進しています。これに伴い、一定の基準を満たすリノベーションを行うことで、新築並み、あるいはそれ以上のコストパフォーマンスを出せる優遇措置が継続しています。
知っている人だけが得をする、3つのポイントを押さえましょう。
1. 住宅ローン控除（省エネ基準適合）
ただの中古購入では控除額が少ない場合がありますが、「省エネ基準」を満たすリノベーションを行うことで、控除対象の借入限度額や期間が優遇される制度があります。
築古であっても、断熱改修などで中身を「最新の省エネ仕様」にアップデートすることで、税制メリットを最大化できます。
2. リフォーム減税の活用
耐震、省エネ、バリアフリー、子育て対応などのリフォームを行うと、その工事費用の一定割合が所得税から控除される制度や、固定資産税が減額される措置があります。
これは新築購入にはない、リノベーションならではのメリットです。
3. 贈与税の非課税枠
親御さんから資金援助を受ける場合、「質の高い住宅（省エネ等住宅）」であれば非課税枠が上乗せされるケースがあります。
築古であっても、リノベーションで性能を向上させ、証明書を取得することでこの枠を活用できる可能性があります。
「でも、築40年って古すぎませんか？」
そう思うかもしれません。でも、資金計画も含めて考えると、ここに大きなチャンスがあるんです。
新築 vs 築40年+リノベ、どちらを選ぶ？
具体的に比較してみましょう。江東区内の3LDK、65㎡を仮に想定します。
| 項目 | 新築マンション | 築40年+フルリノベ |
| 参考価格 | 15,000万円 | 8,000万円（物件6500万+工事1500万） |
| 月々の管理費等 | 3万円前後 | 3万円前後 |
| 間取り | 決まっている | 比較的自由に設計可能 |
| 入居時期 | 完成後入居可 | 工事期間3〜4ヶ月 |
※金額は参考シミュレーションです。（※ここはお客様の方で実際の相場感に合わせて数字を修正してください）
差額は歴然としています。
さらに、リノベーションなら間取りを自由に設計できます。キッチンの位置、収納の配置、床材や壁紙まで、自分たちの暮らしに合わせて選べる。
「新築のピカピカの内装」と「自分たちでつくった理想の住まい」。
どちらに価値を感じるか。2026年は、この選択を真剣に考える人が増えると思います。
なぜ「築40年」なのか？3つの理由
築10年、20年、30年ではなく、なぜ「築40年」が狙い目なのか。理由は3つあります。
1. 1981年以降の「新耐震基準」物件が該当する
1981年6月に建築基準法が改正され、「新耐震基準」が施行されました。これ以降に建てられたマンションは、震度6強〜7程度の地震でも倒壊しない設計になっています。
2026年から見て築40年ということは、1986年前後の建築。つまり、新耐震基準をしっかりクリアした物件です。
2. 価格がこなれていて、コスパが最高
築30年だと、まだ価格が高め。築50年になると、さすがに設備や配管の老朽化が心配。その点、築40年前後は価格と品質のバランスが絶妙なんです。
1980年代はバブル前夜。しっかりした造りのマンションが、都心の良い場所に数多く建てられた時代でもあります。
3. 大規模修繕が終わっている物件が多い
マンションは通常、12〜15年周期で大規模修繕を行います。築40年なら、2回、場合によっては3回目の大規模修繕が終わっている物件が多い。
外壁の補修、防水工事、配管の更新など、大きな修繕が済んでいれば、当面は安心です。
でも、全部が宝じゃない。避けるべき築古物件の特徴
ここで正直に言います。築40年のマンションが全部良いわけではありません。むしろ、避けるべき物件の方が多いかもしれない。
私が40年の経験から学んだ、「注意するべき築古マンション」の特徴をお伝えします。
- ❌ 旧耐震基準（1981年5月以前に建築確認申請）の物件住宅ローンの組める金融機関が限られ、今後のリセールに不安が残ります。
- ❌ 修繕積立金が極端に安い、または滞納が多い物件月10,000円以下など異常に安い物件は、将来的な一時金徴収のリスクが高いです。
- ❌ 管理が行き届いていない物件エントランスの汚れ、掲示板の古い情報。これは管理組合が機能していない証拠です。
- ❌ 空室や賃貸が多すぎる物件コミュニティが機能せず、重要な決定がスムーズに進まない恐れがあります。
- ❌ 配管が更新されていない物件一度も更新されていない給排水管は水漏れリスクの塊です。
✅ 逆に、こういう築古物件は”買い”です
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新耐震基準をクリアしている（1981年6月以降に建築確認申請）
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大規模修繕が計画的に行われている
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修繕積立金が適正に積み立てられている
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管理組合が機能し、総会議事録がしっかりしている
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駅から徒歩10分以内もしくは近くに大きな公園や大型商業施設のある立地
こういう条件を満たした築40年マンションこそが、まさに「宝の山」です。
深川エリアに残る築40年マンションの”質”
なぜ私が深川エリアを推すのか。それは、このエリアに残る築40年マンションの”質”が高いからです。
1980年代、門前仲町・木場・森下・東陽町などの深川エリアは、都心へのアクセスの良さから、サラリーマン世帯に人気のエリアでした。大手デベロッパーが、しっかりした造りのマンションを数多く建てました。
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立地の良さ： 東西線、大江戸線、新宿線など複数路線で大手町・日本橋へ直結。
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緑と水辺： 木場公園、清澄庭園、猿江恩賜公園など豊かな自然環境。
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管理の良さ： 当時から大規模や意識の高い管理組合が多く、建物が良い状態で維持されている。
中古マンションでも億を超える都心エリアと比べて、まだ手の届く価格帯で良質な物件が見つかる。それが深川の強みです。
リノベーションで何ができるのか、何ができないのか
「築40年をリノベーションすれば、新築みたいになりますか？」
よく聞かれる質問に、正直にお答えします。
【できること】
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間取りの変更（構造による制限あり）
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水回り（キッチン・バス等）の全交換
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内装（床・壁・天井）の全面刷新
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断熱性能の向上（インナーサッシ等）
【できないこと】
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構造壁（耐力壁）の撤去
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マンション全体の配管交換（専有部分のみ可）
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共用部分（玄関ドア外側、サッシ、バルコニー）の変更
つまり、「見た目と使い勝手は新築以上にできるけど、構造や共用部分は変えられない」ということ。
だからこそ、変えられない「管理状態」や「構造」の見極めが重要になるのです。
管理組合と修繕積立金―ここを見逃すと後悔する
築古マンションで一番重要なのは、実は部屋の中ではなく「管理組合」運営です。
私たちリフォーム不動産深川studioでは、購入前に必ず以下をチェックします。
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管理に係る重要事項調査報告書： 管理内容はどうか、トラブルはないか。
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修繕積立金： 計画に対して残高は十分か。
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滞納状況： 滞納率が高くないか。
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管理会社の対応： 管理人の勤務状況や清掃の状況。
部屋の中はリノベーションで変えられますが、管理組合は自分の力では変えられません。ここを見逃すと、後で必ず後悔します。
実例：築42年マンションが、こう生まれ変わった
実際の事例を一つ、ご紹介します。
【物件概要】
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場所：江東区木場 / 築42年
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Before：2LDK → After：広々1LDK+WIC
【リノベーションのポイント】
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無垢材のセパレートキッチンを採用。タイルと合わせインダストリアルな雰囲気に。
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将来的に猫ちゃんを迎える日を見据えた、柔軟な設計。
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窓際には、無垢材を使用した造作のロングテーブルを設置。
テレワーク用のデスクとしても活用できる、フレキシブルなスペースとなっています。 -
住宅ローンと管理費を合わせても、周辺の家賃より月々の負担減を実現。
「新築は手が届かないけど、築古+リノベだからこそ夢が叶った」と、大変喜んでいただけました。
私たちが、買う前から一緒に見るべき10のポイント
物件選びを間違えると、リノベーションは失敗します。
だからこそ、私たちリフォーム不動産深川studioは、買う前からプロの視点でこれらをチェックします。
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✅ 建築年月日（新耐震基準か）
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✅ 管理組合の総会議事録
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✅ 修繕積立金の残高と長期修繕計画
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✅ 大規模修繕の実施履歴
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✅ 管理費・修繕積立金の滞納状況
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✅ 共用部分の状態（清掃、管理）
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✅ 配管の更新状況
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✅ 管理規約（リフォーム制限の有無）
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✅ 構造（壁が壊せる構造か）
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✅ 周辺環境と資産価値の見通し
不動産会社とリフォーム会社を別々に探すと、購入後に「この壁は抜けない」「予算オーバー」「工事時期が遅れる」というトラブルが起きがちです。ワンストップで対応する私たちなら、買う前に計画が立てやすい。
2026年、築古リノベという選択肢
新築は高すぎる。でも、賃貸で家賃を払い続けるのももったいない。
そんなジレンマを抱えている方に、築古+リノベという選択肢を知ってほしい。
「古いから悪い」ではなく、「古いけど良い」。
賢く見極めれば、築40年はあなたの理想を叶える最高のパートナーになります。
まずは、物件を見る前に相談してください
「気になる物件があるんですけど、見てもらえますか？」
もちろんです。
でも、できればその前に一度、お話しませんか？
「どういう暮らしがしたいのか」「予算はいくらが適正か」。それを整理してから探す方が、絶対に良い物件に出会えます。
「まだ買うかわからないけど、話だけ聞いてみたい」
「自分の年収でいくら借りられるか知りたい」
そんな段階でのご相談も大歓迎です。無理な売り込みは一切しません。
まずは「知る」ことから、新しい暮らしの一歩を踏み出してみませんか？
お問い合わせ・ご相談
「まだ何も決まっていない」「中古マンションとリノベーションについて基礎から知りたい」という段階でも大歓迎です。深川エリアのこと、住まいのこと、住宅ローンのこと、気軽にご相談ください。
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