住宅ローン＝借金
「借金」と聞くだけでプレッシャーを抱く方も少なくないと思います。当然ながら住宅ローンも借金には違いはありません。住宅購入の際にはほとんどの方が住宅ローンを利用し、しかも長期（35年）の返済計画を立てられます。
『借金はなるべく早く返したい！』と思っている方がほとんどだと思いますが、どのように返していくのが良いのでしょう。
2026年、金利環境が大きく変わった今、繰り上げ返済の考え方も変わってきています。今回は、最新の状況を踏まえて「繰り上げ返済」について考えてみましょう。
2026年、金利環境が変わりました
2024年、日銀はマイナス金利政策を解除しました。そして2025年には2度の利上げを実施。政策金利は0.75%となり、私たちは完全に「金利のある世界」に突入しました。
住宅ローンの変動金利も、以前のような0.4%台は少なくなり、0.6%〜1.0%程度が主流になってきています。固定金利はさらに高く、フラット35なら1.5%〜2%程度。
低金利時代は、終わりました。
「住宅ローンは借りたままでいい」という常識が、少しずつ変わり始めています。
繰り上げ返済の基本──まずはおさらい
繰り上げ返済のやり方は二通りあります。
1. 期間短縮型
返済期間を短くする方法。短縮される元金の部分にかかる利息がなくなるため、利息軽減効果が大きいのが特徴です。
2. 返済額軽減型
返済期限は変えずに、月々の返済額を減らす方法。毎月の手元に残るお金が多くなるので、計画外の出費などに対応しやすくなります。
以前は繰り上げ返済時に手数料を取られるケースが多かったのですが、今はインターネット経由の場合、ほとんどの銀行が手数料無料で行っています。（※銀行によって一度に繰り上げ返済できる金額が決められているケースがありますので確認してみましょう）
二つを比べると、「現在の手元現金を増やす」か、「将来の現金を増やす」か、どちらに重点を置くのかがポイントになります。
金利上昇時代、繰り上げ返済は積極的にすべき？
金利が上がってきた今、「やっぱり早く返した方がいいのでは？」と思う方も増えていると思います。
確かに、金利が上がれば利息負担も増えます。変動金利で借りている方は、今後さらに金利が上がる可能性もあります。そう考えると、繰り上げ返済して元本を減らし、利息負担を軽減するのは理にかなった選択です。
特に、変動金利で借りていて、今後の金利上昇が心配な方は、期間短縮型の繰り上げ返済を検討する価値があります。
ただし、ここで大事なのが「手元資金を全部使ってしまわないこと」です。
でも、インフレ時代だからこその視点
金利が上がっているということは、インフレが進んでいるということでもあります。
インフレ時代には、お金の価値は目減りしていきます。今の100万円と、10年後の100万円では、価値が違う。物価が上がり続けるなら、借金は実質的に目減りしていくとも言えます。
そう考えると、低金利で長く借りて、手元資金は運用に回すという選択肢も、十分に合理的です。
手元資金は運用する時代
住宅ローンの金利が0.6%〜1.0%だとして。
手元資金を運用して、年利3%〜5%で回せるなら、その差額がプラスになります。もちろん運用にはリスクが伴いますが、長期的に見れば、分散投資やインデックス投資などで安定したリターンを狙うことは十分に可能です。
つみたてNISAや新NISA制度を活用すれば、税制優遇も受けられます。住宅ローン控除とあわせて、上手に活用すれば、繰り上げ返済するよりも手元資金が増えるケースも少なくありません。
つまり、住宅ローンの金利 < 運用の利回り なら、借りたまま運用する方が得、ということです。
繰り上げ返済すべき人、しない方がいい人
では、どんな人が繰り上げ返済すべきで、どんな人はしない方がいいのでしょうか？
繰り上げ返済を検討した方がいい人
- 変動金利で借りていて、今後の金利上昇が心配
- 手元資金に十分な余裕がある（生活費の1年分以上）
- 運用に興味がない、リスクを取りたくない
- 定年までに完済したい
繰り上げ返済しない方がいい人（運用を優先）
- 手元資金に余裕がない（生活費の半年分未満）
- これから教育費などの大きな出費が控えている
- 運用に興味があり、長期的に資産を増やしたい
- 住宅ローン控除を最大限活用したい
結論：自分に合った判断を
金利が上がる時代だからこそ、繰り上げ返済も選択肢として考えるべきです。
でも、インフレ時代でもあるので、手元資金を運用に回して長く借りるのも手です。
大事なのは、自分の状況に合わせて判断すること。
- 今の金利はいくらか
- 今後、金利は上がりそうか
- 手元資金はどれくらいあるか
- これから大きな出費は控えているか
- 運用に興味があるか、リスクを取れるか
これらを総合的に考えて、自分に合った選択をしましょう。
迷ったら、私たちにご相談ください
「繰り上げ返済すべきか、運用すべきか」
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こうした悩みは、一人で考えても答えが出にくいものです。
リフォーム不動産深川studioでは、信頼できるファイナンシャルプランナーと共にご相談に応じます。あなたのライフプランに合わせて、最適な選択を一緒に考えましょう。
株式会社トラストリー｜リフォーム不動産深川studio
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💡 ファイナンシャルプランナー、一級建築士、司法書士、税理士と連携
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【書いた人】柴田 光治
株式会社トラストリー 代表取締役
宅地建物取引士、2級ファイナンシャルプランニング技能士
不動産業界歴40年以上。金利環境の変化、税制改正、市場の動向を見続けてきた経験から、お客様一人ひとりに合わせた資金計画をご提案します。
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