1. はじめに
中古マンションの購入＋リノベーションを成功させるためには、適切な物件選びが不可欠です。住まいの快適さや資産価値を左右する要素が多いため、慎重な検討が求められます。
物件選びのポイントは、立地・設備・間取り・価格・新築/中古の選択 など多岐にわたり、お客様一人ひとりのライフスタイルやライフステージに応じて異なります。
特に近年は、新築・中古問わず物件価格が高騰しており、理想の住まいと予算のバランスを取ることが大きな課題となっています。そのため、物件選びの前に価格相場を把握し、どの条件を優先するのかを明確にすることが重要です。
本記事では、新築と中古マンションの違いや、購入時に考慮すべきポイントを解説しながら、最適な物件選びの方法についてご紹介します。
1.1 第二話の振り返り
前回の第二話では、「資金計画」について詳しく解説しました。
主なポイント:
- 予算と費用の相場を把握する
- 近年、中古マンションの価格やリノベーション費用が上昇しているため、想定よりも予算オーバーになるケースが増えています。
- 資金計画の立て方
- 「総予算＝自己資金＋借入金」という考え方を基に、無理のない返済計画を立てることが重要です。
- 住宅ローンの借入額と月々の返済額を試算する
- 「借りられる額」と「返済できる額」は異なるため、ライフスタイルを考慮した計画が必要です。
資金計画をしっかり立てた上で、今回の「物件選び」に進むことで、よりスムーズな住まい探しができます。
2. 新築 vs. 中古マンションの比較
（1）価格
同じエリアや広さで比較すると、中古マンションの方が手頃な価格で購入できるケースが多くなります。ただし、築年数や設備の違いにより価格が大きく異なるため、慎重な比較が必要です。
例えば、東京都23区内では、新築マンションの平均価格が 1億円超 となる一方、中古マンションは 6,000万円前後 で取引されることが一般的です。ただし、都心の希少エリアの人気中古マンションは新築よりも高額になるケースもあります。
（2）購入時の諸費用
マンションを購入する際には、物件価格だけでなく、諸費用 も考慮する必要があります。
- 中古マンションの諸費用: 物件価格の 5～8％（仲介手数料、登記費用、ローン手数料など）
- 新築マンションの諸費用: 物件価格の 3～5％（登記費用、修繕積立基金など）
新築・中古どちらを選ぶ場合でも、物件価格に加えて必要な諸費用を事前に把握し、資金計画を立てることが大切です。
3. 物件の探し方
（1）不動産ポータルサイトの活用
不動産ポータルサイト（SUUMO、LIFULL HOME’S、athomeなど）を活用すると、エリアごとの物件相場や設備の違いを比較しやすくなります。
特に中古マンションは、同じエリアに多くの選択肢があるため、条件に合う物件を探しやすいメリットがあります。
（2）希望エリアの選定
新築マンションの場合、人気エリアでは供給数が限られているため、ある程度広域での検討が必要になります。一方、中古マンションは 一駅に数十件～数百件 の物件があることが多いため、特定のエリアにこだわる場合には中古物件が有利です。
（3）信頼できる不動産会社の活用
初めての物件探しでは、物件情報が多すぎて選びきれないこともあります。その際は、信頼できる不動産会社 に相談し、希望条件に合った物件を紹介してもらうのも有効な手段です。
プロの目線で物件の管理状況や資産価値をチェックし、ネットに掲載されていない 未公開物件 を紹介してもらえる可能性もあります。
4. まとめ
ここまで、新築と中古マンションの違いや、物件選びのポイントを解説してきました。
まとめると、以下の点が重要です。
- 新築 vs. 中古の価格差と諸費用を比較する
- 新築は価格が高いが設備が最新。
- 中古は価格が抑えられるがリノベーション費用が必要。
- 物件選びの際は、予算と優先条件を明確にする
- 「立地」「広さ」「価格」「築年数」など、何を重視するかを決める。
- エリアの特性を理解し、選択肢を広げる
- 都心では中古の選択肢が豊富。
- 郊外まで拡げれば新築マンションの供給が多い。
- 信頼できる不動産会社に相談する
- 物件情報の提供だけでなく、ローンやリノベーション計画もサポート。
当社では、お客様の希望条件に合った 中古マンション＋リノベーション のご提案を行っています。
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次回は、「不動産会社の選び方」 について詳しく解説します。
【著者プロフィール】柴田 光治
株式会社トラストリー 代表取締役
リフォーム不動産深川studio｜深川くらし相談所 代表
宅地建物取引士、2級FP技能士
不動産業界歴38年。大手不動産会社の役員として主に売買事業を統括し不動産流通に関わる。その後複数の会社役員を経て株式会社トラストリーを立ち上げ、地元密着型の不動産会社としてお客様に寄り添ったわかりやすい提案を身上とする。
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