数年前、不動産業界仲間と一緒にアメリカ・シアトルへ不動産の研修に行きました。現地の不動産システムの視察、実際の物件見学、そして現地で活躍するエージェントたちとの意見交換。
その研修で受けた衝撃が、今でも私の不動産に対する考え方の核心にあります。
「現地の人は、築年数をほとんど気にしない。」
もちろん地震の多い日本と事情が違う部分があることも確かです。でも帰国して以来ずっと思ってきたことがあります。私たちが「当たり前」だと思っている常識の多くは、実は「日本だけの常識」なのではないか、と。
今回は、そのシアトル研修での体験と、40年のキャリアで積み上げた知見をもとに、「築年数より本当に大切なこと」を、具体的なデータと共にお伝えします。
シアトルで受けた衝撃。「築100年の木造住宅」が現役だった
研修中、現地のエージェントに案内されて築100年を超える木造住宅を視察しました。日本の感覚で言えば「取り壊して当然」の年齢です。でも実際に見た建物は、見た目では古さをまったく感じさせないものでした。
外壁は塗り替えられ、内部はキッチンもバスルームも現代的にリノベーションされている。配管も電気も更新済み。そして何より、丁寧に手入れされた誇りのようなものが、建物全体から感じられました。
現地のエージェントが教えてくれたことがあります。「アメリカ人は家を買うとき、まず立地を見て、次に管理と修繕履歴を見る。築年数は、ほとんど会話に出てこない」と。
もう一つ驚いたのが、街のロードサイドにある巨大なホームセンターです。DIY文化が根付いていて、品ぞろいが豊富。住人自身が自分の家をメンテナンスする文化があります。「今ある建物を大事に住み継いでいく」。その姿勢が、街全体の空気に染み込んでいるのを感じました。
52年
シアトルの住宅
平均築年数
WorldMetrics 2024
55年
アメリカの
住宅平均寿命
（英国は77年 ／ 日本は30年）
約80%
米国中古住宅取引での
ホームインスペクション実施率
NAR調査より
💡 ホームインスペクションとは
建物の状態を専門家が客観的に診断するサービスです。アメリカでは取引の約80%で実施される「当たり前の手続き」。屋根・基礎・配管・電気設備・断熱など、建物全体を数時間かけて検査し、レポートを作成します。これにより「どこが問題か」が明確になり、価格交渉や修繕計画の根拠になります。日本でも2018年の宅建業法改正でインスペクションの説明が義務化され、普及が進んでいます。
Gridiron（グリダイアン）。1903年の建物の上に、7層を積み上げた
研修中に最も強烈な印象を受けたのが、ダウンタウン南側のPioneer Square（パイオニア・スクエア）にある「Gridiron（グリダイアン）」でした。
📍 Seattle, Pioneer Square / 1903年築
Gridiron Condominiums
旧Johnson Plumbing Supply Building ／ 現在：107戸のコンドミニアム
元の建物
1903年築・4階建て煉瓦造の配管資材倉庫。Pioneer SquareのSRO歴史地区に指定。2001年に廃業するまで現役で使用されていた。
再生のアプローチ
元の煉瓦の外壁を保存・耐震補強しながら、その上にガラスのカーテンウォールで包んだ7層を増築。「建物の中の建物」設計。
現在の姿
全107戸。1階は元の煉瓦とビームをそのまま残した商業スペース。ウォークスコア95の好立地で、歴史が価値の源泉になっている。
実際に建物の前に立った時の感動は、今でも忘れられません。1階の床には1903年当時の煉瓦が残り、天井には太い木のビームが走っている。でも見上げれば、ガラスに包まれた現代的なコンドミニアムが空へ向かってそびえ立っているて、まさに「古さ」と「新しさ」が対話しているような空間でした。
「歴史を壊す」のではなく「歴史の上に積み上げる」。この発想は、日本のスクラップ＆ビルド文化とは根本的に違います。そしてこの感覚は、シアトルだけのものではありません。
シアトルにある「Gridiron Condominiums」
✏️ 柴田の所感
歴史と文化を持つ建物は、それ自体が「替えの利かない資産」だということ。清澄白河でも同じことが起きています。古い倉庫や長屋をリノベーションしたカフェやギャラリーが次々と生まれ、それがエリアの価値を高めている。あの光景と深川のそれが、私の中で重なって見えました。
シアトルだけではない。欧米に共通する「建物文化」の本質
シアトルでの体験は、私にとって一つの「気づきの扉」でした。帰国後、改めて欧米の不動産文化を調べると、アメリカに限らず、フランス・ドイツ・イギリスでも同じ考え方が根付いていることに気づきます。
19世紀中頃（1853〜1870年）に建てられたオスマン様式の集合住宅は、今もパリで最も人気の高い物件です。天井高3m、鉄製バルコニー、石灰岩のファサード。築150年を超えた今も、パリ市は法律でその保存を定めています。
世界中の富裕層・投資家がこれらの物件を求め、新築より高値で取引されることも珍しくありません。「古さ」がブランドになっているのです。
築150年超が最高級物件として現役
🇩🇪
BERLIN / GERMANY
ベルリンのアルトバウ
「アルトバウ（Altbau）」とはドイツ語で「古い建物」の意。ベルリンのグリュンダーツァイト期（1870〜1914年）に建てられた建物を指します。天井高3〜3.5m、厚い漆喰壁、寄木張りの床。
プレンツラウアー・ベルクやシャルロッテンブルクなど人気エリアでは、アルトバウが最も高額で取引されます。「アルトバウに住む」こと自体がステータスであり、文化です。
築100年超が中心エリアの最高級物件
🇬🇧
LONDON / UK
イギリスのヴィクトリア朝建築
イギリスの住宅ストックの38%は1946年以前に建てられたもの（EU平均18%）。21%はなんと1919年以前の建物です。世界で最も「古い住宅ストック」を持つ国のひとつです。
ヴィクトリア朝（19世紀）の住宅は今もロンドンの高級住宅の代名詞です。住宅平均寿命は77年で、リノベーションを重ねながら世代を超えて住み継がれます。
住宅の78%が1980年以前築（EU平均61%）
🇺🇸
SEATTLE / USA
アメリカの中古流通文化
シアトルの住宅平均築年数は52年。住宅取引の約90%が中古市場であり、取引の約80%でホームインスペクションが実施されます。
「建物の状態を専門家が客観的に診断し、価格に反映させる」という仕組みが整っているため、築年数ではなく「コンディション」で判断する文化が根付いています。
住宅平均寿命55年、住み継ぐ文化
💡 欧米4カ国に共通する考え方
国は違っても、欧米の不動産文化に一貫して流れているのは「建物は適切にメンテナンスすれば、世代を超えて価値を維持・向上できる」という信念です。
「新築が一番」という発想が生まれる余地がないほど、中古流通が市場の主役です。だからこそ、管理・修繕・状態の「見える化」に自然と力が注がれてきた。日本もこの流れに向かっています。
「日本は地震が多いから特別」という意見もあるでしょう。でも、シアトルはM6.8の大地震を経験し、今後50年以内にM6.5以上が起きる確率は85%と試算されています（USGS）。それでも彼らは、1903年の建物に耐震補強を施しながら住み続けることを選んでいます。
📌 「古い建物だから地震に弱い」は本当か
1981年（昭和56年）以降の建物は改正建築基準法の「新耐震基準」に対応しています。「1981年以前は危険」という認識が広がっていますが、現在は既存建物への耐震診断・耐震補強工事が普及しています。重要なのは「いつ建てられたか」ではなく、「今の耐震性能はどの水準か」という点です。
築年数が気になる場合は、耐震診断の履歴と結果を確認することをお勧めします。
🏛️
TOKYO METROPOLITAN GOVERNMENT
東京都の補助制度。旧耐震マンションに最大1,750万円
「古い＝危険だから買えない」という方にぜひ知っていただきたい制度があります。東京都は旧耐震基準で建てられたマンションのうち、特に倒壊リスクの高い「ピロティ階等」を持つ建物に対し、補強工事費用の一部を補助しています。
対象建物
旧耐震基準（1981年以前）の分譲マンション管理組合。1・2階のIs値（構造耐震指標）が0.4未満のピロティ階を有するもの
補助内容
補強設計費・補強工事費・工事監理費の対象経費の1/2を補助。設計と工事の合算で上限1,750万円
申請受付期間（令和7年度）
2025年4月16日〜2026年1月15日
予算額に達し次第終了。早めの相談を推奨
なぜこれが重要か：国・東京都が「古いマンションを壊さず補強して使い続ける」方向に政策を動かしているということは、「管理と耐震性を確保した築古物件は、これからも価値を持ち続ける」という公的なメッセージでもあります。
なぜ日本人だけが「築年数」にこだわるのか。30年のデフレが生んだ呪縛
シアトルから帰国して、改めて日本の不動産市場を見渡した時、その「常識の違い」が鮮明に見えました。
🏠 住宅に対する考え方の比較：日本 vs 欧米
|
🇯🇵 日本 |
🇺🇸 米国 |
🇬🇧 英国 |
|
住宅の平均寿命
出典：国土交通省「住宅に関する国際比較調査」
|
約30年 |
約55年 |
約77年 |
|
中古住宅の流通比率
出典：国交省（日本）／NAR・Census Bureau（米国）／UK Finance（英国）
|
新築が中古を
大きく上回る
中古割合は上昇傾向だが
欧米と比較して依然低水準
|
中古が
約85〜90%
新築着工は全体の
約10〜15%に過ぎない
|
中古が
主流
住宅ストックの78%が
1980年以前築
|
|
購入時の建物診断
出典：NAR「Profile of Home Buyers and Sellers」（米国）
|
普及途上
2018年の宅建業法改正で
説明が義務化。浸透は進行中
|
実施率
約80%
ホームインスペクションが
取引の標準手続き
|
サーベイが慣行
建物診断士（サーベイヤー）
による調査が一般的
|
|
1946年以前の
住宅ストック割合
出典：European Commission「Housing in Europe」統計（英国）
|
（比較対象外）
|
（データなし）
|
38%
EU平均18%の2倍以上。
21%は1919年以前築
|
※「価値判断の軸」「古さの評価」「買い替えの考え方」は各国の不動産市場に関する定性的な特徴の整理であり、特定の統計数値ではありません。住宅平均寿命は建物の除却・建替えサイクルに基づく推計値です。
「一生に一度の大決断」という意識が、日本人の買い方を「慎重」ではなく「硬直」させてしまっているとも感じています。アメリカでは、ライフスタイルの変化に合わせて何度も買い替えることが普通です。だからこそ「今の自分に合った物件を、今の最善の情報で選ぶ」という習慣が身についている。
そして現地のエージェントが特に強調していたのが、「信頼できるエージェントを見つけることが最も重要だ」という点です。何度も不動産取引を経験する中で、自分の側に立って動いてくれる専門家が不可欠だと知っているから。
💡 日本市場の変化は「急速」に進む
政府は現在、既存住宅（中古）の流通活性化を政策として明確に推進しています。2023年の「空家等対策特別措置法」改正、インスペクションの義務的説明化、「住宅履歴情報」の整備。これらはいずれも、日本の住宅市場を欧米型に転換しようとする流れです。
この転換が本格化する時代に、「管理の良い築古物件」の価値は正当に評価されるようになります。その波は、もうすでに始まっています。
今、日本の不動産市場で「構造的な転換」が始まっている
シアトルから帰国した後、私はずっと「日本もいつかこうなる」と思い続けてきました。そして今、その変化が実際に数字となって現れています。
首都圏の新築マンション供給戸数は年々減り続け、2024年度はついに1973年以降で最少水準を記録しました。そして都心で供給される新築といえば、一般のファミリー層には手が届かないタワーマンションがほとんどです。
📉 首都圏 新築マンション供給戸数の推移（不動産経済研究所）
減り続ける新築。増え続ける中古。
2025年
通年
約23,000戸（見込み）
不動産経済研究所予測。前年とほぼ横ばいの低水準が続く見通し
2024年度（年度ベース）
22,239戸
1973年以降で最少水準
東京23区の新築（2025年上半期）
平均1億3,064万円
うち55.3%が「億ション」
首都圏 中古マンション成約（2024年）
37,222件
新築供給を大幅に上回る
この数字が示すのは、「新築を選ぶ」という選択肢が、都心においてはほぼ富裕層・投資家のものになりつつあるという現実です。建築資材の高騰、職人不足による人件費の上昇、都心の地価高騰。これらは一時的な現象ではなく、構造的な変化です。
💡 「タワマンか、中古リノベか」という新しい二択
今の東京都心の新築マンション市場は、大きく二極化しています。一方には一般層が手を出せない超高額タワーマンション。もう一方には、年間37,000件以上取引される中古マンション市場。
「好きな立地に、自分らしい空間で暮らす」ことを考えると、中古マンションを選んでリノベーションするという選択が、最も合理的な答えに近づいています。
「新築至上主義から中古流通の時代へ」。これはもう予言ではなく、現実として始まっています。清澄白河でコーヒー一杯飲みながら見渡してみてください。古い倉庫がカフェになり、昭和の長屋がセレクトショップになり、築40年のビルがシェアオフィスになっている。建物を住み継ぎ、使い継いでいく文化が、この街では誰よりも早く根付いています。
元材木倉庫をリノベした東京・清澄白河の「Allpress Espresso Tokyo Roastery & Cafe」
✏️ 柴田の所感
シアトルで「これがいつか日本の当たり前になる」と感じたことが、今まさに目の前で動き始めている。私はそう感じています。
欧米では当然の「建物を大切に住み継ぐ文化」。その流れが日本に来るとき、最初にその波に乗れる場所のひとつが、ここ深川・清澄白河だと確信しています。私たちはそのお手伝いがしたい。そうありたいと、心から思っています。
📖 あわせて読みたい
「中古リノベで行こう」と決めたのに、いざ物件を前にするとまた迷ってしまう。
築年数の次に立ちはだかる「決断の壁」について詳しく解説しています。
築年数の代わりに見るべき「3つの真実」と実践チェックリスト
では、具体的に何を確認すればいいのか。プロの目線で「最低限確認すべき3点」と「実践チェックリスト」をお伝えします。
確認1
CHECK 01
修繕積立金。建物の「健康保険」は充分か
修繕積立金は「コストが高い」ではなく「将来リスクが低い証拠」と捉えてください。
✅ 確認ポイント
月額250〜300円/㎡が目安（70㎡なら月17,500〜21,000円程度）
「積立金の総額」を確認。一戸あたりの残高が少ない場合、将来の一時金徴収リスクがある
改定履歴を確認。設立当初から据え置きは計画性のなさのサイン。段階的に増額されてきた物件は管理意識が高い証拠
滞納率を確認。高い場合は積立計画が崩れている可能性がある
確認2
CHECK 02
長期修繕計画。「未来設計図」は存在するか
「大規模修繕が直近で実施済みの築30年」は「大規模修繕が未実施の築10年」より、むしろ安心して購入できる場合があります。
✅ 確認ポイント
直近5年以内に計画が更新されているか。古い計画書のままでは建材コストの変化に対応できていない
過去の大規模修繕履歴を確認。一般的に12〜15年サイクル。実施済みかどうかで将来コストが大きく変わる
外壁・屋上防水・給排水管を特に確認。これらは費用が大きく、実施済みかどうかが追加負担を左右する
確認3
CHECK 03
管理の「空気」を読む。目で見てわかることから始める
「管理組合の議事録を取り寄せて確認しましょう」。これは正しいアドバイスですが、一般の買い手にとってはかなりハードルが高いのも事実です。でも安心してください。管理の良し悪しは、実は現地に行けば肌で感じ取れることが多いのです。
まず自分でできる「目で見るチェック」から始めて、気になる物件が見つかったらプロに深掘りを任せる。その2段階で考えてみてください。
1
まず自分で確認できること。現地で「目と鼻」を使う
👀
共用部の清潔感。エントランス・廊下・エレベーター・駐輪場が丁寧に清掃されているか。汚れや放置物が多い建物は、住民の管理意識が低いサイン
👀
掲示板の内容。エントランスの掲示板に、管理組合からのお知らせや修繕のお知らせが定期的に掲示されているか。何年も更新されていない掲示板は管理が止まっているサイン
👀
外壁・タイルの状態。ひび割れ・浮き・剥落が放置されていないか。小さな損傷でも修繕されている建物は、管理組合が機能している証拠
👃
廊下や階段のにおい。カビや湿気のにおいが気になる場合、換気や防水のメンテナンスが不十分な可能性がある
🌿
植栽・駐車場の手入れ。共用の植栽が枯れたまま放置、駐車場が無秩序。こうした細部に、住民全体の建物への関心度が現れます
💡 内覧は「部屋の中だけ」で終わらせないことが大切です。担当者と来た時も、共用部や外周を必ずチェックする習慣を持ってください。
2
「この物件が気になる」と思ったら。プロが行う深掘り調査
目で見るチェックをクリアした物件が見つかったら、次は書類の確認です。これは一般の方が単独でやろうとすると手間がかかりますが、信頼できる不動産会社を通じれば、ほとんどの書類は入手できます。
修繕積立金の積立状況と改定履歴。重要事項説明書に記載されているため、購入申込み前に確認を求めることができる
長期修繕計画書の有無と直近の更新日。売主または管理会社に開示を求めることで入手可能なケースが多い
大規模修繕の実施履歴。いつ、どの箇所を修繕したか。管理会社を通じて確認できることが多い
管理組合の議事録。開示してもらえる場合は内容を確認する。修繕議論の質・問題への対処・住民の関与度が読み取れる
📌
私たちトラストリーでは、こうした書類の確認・解読をまとめてサポートします。「この積立金の金額は適正か」「この修繕計画に問題はないか」を、専門的な視点で一緒に読み解きます。
まずはご相談ください。
リノベーションという選択。「自分仕様の家」を好立地に
「中古＋リノベーション」の組み合わせは、新築では絶対に手が届かない好立地に、自分仕様の空間を作れるという点で今最も注目されている住まいの選び方です。清澄白河でも、古い倉庫や長屋をリノベーションしたカフェ・ギャラリーが次々と生まれ、それがエリアの価値を高めています。
ただしリノベーション前提で物件を選ぶ際には、事前確認が必要なポイントがあります。
①
構造の確認。壁式かラーメン構造か
壁式構造（5階以下の旧公団系に多い）は耐力壁を撤去できないため間取り変更に制限あり。ラーメン構造は比較的自由。事前確認必須。
②
給排水管の状態。共用部まで工事が及ぶか
専有部内の配管交換は個人負担で可能ですが、共用の縦管に問題がある場合は管理組合の工事になります。配管素材と交換履歴の確認が必要。
③
管理規約のリノベーション制限。フローリングの遮音等級
多くのマンションで「フローリングはL-45以上の遮音性能」などの制限があります。制限を無視したリノベーションは管理組合から是正を求められることも。
④
アスベスト（石綿）。1975年以前の建物は特に注意
吹付けアスベストが使用されているケースがあります。解体・改修工事の際に専門的な除去工事が必要となり費用が大幅に増加します。事前のアスベスト診断を必ず実施しましょう。
📌 「物件価格＋リノベ費用」でトータル判断を
「物件6,500万円＋リノベ1,500万円＝8,000万円」と「新築9,800万円」を比較すれば、前者が好立地かつ自分仕様の空間を1,200万円安く手に入れられることになります。新築にはない「立地」と「自分らしさ」が、そのコスト差を大きく上回ることもあります。
私たちだからできること。売買・リフォーム・管理組合を一気通貫で
シアトルで感じた「建物を住み継ぐ文化」を、この深川・清澄白河エリアで実現したい。それが私たちトラストリーの想いです。
中古マンションを賢く選ぶためには、不動産の知識だけでは足りません。建物の構造・修繕・リノベーション・管理組合運営。これらすべてを複合的に見渡せる専門家が必要です。私たちはその「一気通貫のサポート」ができる体制を整えています。
STRENGTH 01
リフォーム・リノベーションの深い知見
物件の購入判断からリノベーション計画・施工管理まで一貫サポート。「この物件はこういうリノベができる」「この工事には注意が必要」というリアルなアドバイスを、購入前の段階から受けられます。
→ 物件価格＋リノベ費用のトータルコスト提案が可能
STRENGTH 02
深川たてもの相談所。管理組合運営の専門サポート
「深川たてもの相談所」として管理組合運営をサポート。管理規約の整備、総会運営、管理会社との交渉まで。住民の立場に立った中立的なアドバイスを提供します。
→ 購入後のマンション管理についても継続的にご相談いただけます
STRENGTH 03
大規模修繕工事への第三者アドバイス
「どの工事会社に依頼すべきか」「費用は適正か」「仕様書の内容は妥当か」。第三者の立場から住民の利益を守るアドバイスを行います。
→ 修繕積立金の「見えない問題」を事前に発見し対策を提案します
“
シアトルで学んだことは、「建物は文化だ」ということでした。今ある建物を大事に住み継いでいく。その文化を、ここ深川でも育てていきたい。それが私たちの願いです。
✉️ 柴田からのメッセージ
「築年数が気になる」という方に、私がいつもお伝えすることがあります。「その不安は正しい。でも見る場所が違います。」
築年数は変えられませんが、管理の質は書類を見ればある程度判断できます。リノベーションで空間は生まれ変わります。そして私たちには、その判断を一緒に行うための知識と経験があります。「築古だから不安」から「管理が良いから安心」へ。その視点の転換を、ぜひ一緒にやりましょう。
TRUSTORY × 深川くらし
「管理の良い物件」を一緒に探しましょう。
深川・江東区エリアの無料相談
修繕積立金の確認・管理組合の調査・リノベーション計画まで、
購入前の不安をすべて解消するサポートをご提供します。
無料相談はこちら →
Q. 中古マンションは何年築まで購入を検討できますか？
A. 国土交通省の研究では鉄筋コンクリート造の物理的寿命は117年と推計されています。「何年築まで」という数字より、長期修繕計画が実行されているか・修繕積立金が適切に積み立てられているか・管理組合が機能しているかを確認することが重要です。適切に管理された築40年の物件は、管理が杜撰な築10年の物件より長く価値を維持できます。
Q. 修繕積立金の適正な金額の目安はどのくらいですか？
A. 国土交通省ガイドラインでは月額200〜300円/㎡が目安です。70㎡なら月14,000〜21,000円程度。これを大幅に下回る場合は将来の積立不足リスクがあります。現在の金額だけでなく、過去の改定履歴と今後の計画も必ず確認してください。
Q. ホームインスペクション（住宅診断）とは何ですか？日本でも受けられますか？
A. 建物の状態を専門家が客観的に診断するサービスです。アメリカでは中古住宅取引の約80%で実施される標準的な手続きです。日本でも2018年の宅建業法改正でインスペクションの説明が義務化され普及が進んでいます。費用は5〜10万円程度で、購入前に依頼できます。
Q. 管理組合が機能しているかどうか、どうやって確認できますか？
A. 最も有効な方法は過去3〜5年分の管理組合議事録を確認することです。修繕の議論の質・住民の参加意識・問題への対処方法が読み取れます。また修繕積立金の改定履歴・総会の開催状況・滞納率なども重要な確認ポイントです。購入前に不動産会社を通じて議事録の閲覧を求めることが重要です。
Q. リノベーション前提で築古物件を購入する際の主な注意点は？
A. 4つの確認が必要です。①構造（壁式構造は間取り変更に制限あり）、②配管の状態（共用部まで工事が及ぶ場合あり）、③管理規約のリノベーション制限（フローリングの遮音等級規定など）、④アスベストの有無（1975年以前の建物）。リノベーション費用も含めたトータルコストで物件価値を判断してください。
Q. 欧米では築古の建物がなぜ価値を保ち続けられるのですか？
A. 「建物は適切にメンテナンスすれば資産価値を維持・向上できる」という文化と制度が根付いているためです。アメリカではホームインスペクションが取引の標準手続きで、建物の状態が客観的に評価されます。住宅の平均寿命がアメリカ55年・イギリス77年と長く中古流通が主流です。日本の「新築プレミアム後急落」という構造とは根本的に異なります。
柴
著者：柴田光治
株式会社トラストリー 代表 ／ 宅地建物取引士・2級FP技能士
不動産・建設業界歴40年超。バブル崩壊・リーマンショック・東日本大震災を経験。業界仲間とのアメリカ・シアトル不動産研修では現地の不動産システム・物件視察・エージェントとの意見交換を行い、日本との考え方の違いを肌で感じた。「深川たてもの相談所」を運営し、管理組合運営・大規模修繕工事へのアドバイスも手掛ける。
本コラムは不動産購入を検討されている方への情報提供を目的としております。統計データは各掲載元の公開情報に基づきますが、最新情報は各機関のウェブサイトでご確認ください。個別の物件判断については専門家へのご相談をお勧めします。
コメント