「築40年以上の中古マンションを検討しているんですが…本当にこの物件で大丈夫でしょうか？」
門前仲町や清澄白河など、深川エリアで物件探しをされている方から、こんなご相談をいただきます。
こんにちは、リフォーム不動産 深川studio代表の柴田です。私たちは江東区・深川エリアに特化し、物件仲介とリフォームをワンストップで提供している不動産会社です。
中古マンションを選ばれたあなたの選択は、間違っていません。むしろ、立地や広さ、そして自分らしくリフォームできる自由度を考えれば、とても賢い選択です。
今日は、YouTubeや書籍で勉強されてきた皆さんに、「安心して購入するために、何をチェックすればいいのか」をお伝えします。そして何より、深川で暮らす楽しさ、私たちがしっかりサポートするから大丈夫だという安心感をお届けしたいと思います。
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今、中古マンション市場で起きていること
まず、時代の大きな流れを知っておいてください。あなたの選択が、いかに時代に合っているかが分かります。
中古マンション購入は、もはや「当たり前」の選択
2024年、首都圏の中古マンション成約件数は37,222件。前年比3.4%増で、2年連続の増加です。これは、多くの人が中古マンションの価値を認め、選んでいる証拠です。
実際、消費者意識も劇的に変化しています。2003年には「新築派」が75.1%もいましたが、2023年には43.2%まで減少。逆に「中古派」は2.7%から23.7%へと約9倍に増加しました。
欧米ではもっと顕著です。アメリカは81.0%、イギリスは85.9%、フランスでも69.8%が中古住宅。日本もようやく「中古を買ってリフォームする」文化が根付いてきています。
銀行の姿勢も変わった（意外と知られていない事実）
「中古だと住宅ローンが組みにくいのでは？」と心配されていた時代から大きく変化しました。
国土交通省と金融機関の調査によれば、「金融機関は中古住宅購入に対して積極的に取り組んでおり、新築・中古で区別していない」とのこと。リフォーム費用の住宅ローンへの組み込みも、多くの銀行が対応しています。
安心してください。正しい準備と手続きをすれば、築40年超えの中古マンション購入でも問題ありません。
修繕履歴や管理体制の透明性も高まっている
2024年4月から、「インスペクション結果の告知」が強化されました。これは国が「修繕履歴や管理体制の透明性」を重視し始めた証拠です
つまり、以前よりも「安心して中古マンションを買える環境」が整ってきているんです。
なぜ深川には築40年超のマンションが多いのか
深川周辺で物件探しをされている方なら、「築40年超の物件て割と多いな」と感じていると思います。これには理由があります。
1970年代、日本中でマンションが建てられた時代
1972年、田中角栄首相の「日本列島改造論」が不動産ブームを生み出しました。第3期マンションブームと呼ばれる時代で、全国の分譲戸数が年間15万戸を超える大ブームでした。
深川エリアも、この時期に数多くのマンションが建設されました。都心へのアクセスの良さ（東西線、後の大江戸線）が魅力でした。
例えば、深川一丁目に位置する「深川住宅（1973年竣工）」は、今も管理状態が良好で、多くの方が長く住み続けています。つまり深川の築古マンションは「古くてダメ」なのではなく、「都心近郊の住宅地として成熟した時期に建てられ、今も現役で価値がある」んです。
深川で暮らす魅力
築古マンションのチェックポイントをお伝えする前に、まず深川で暮らす魅力をお話しさせてください。なぜなら、どんなに良い物件でも、そのエリアが好きになれなければ意味がないからです。
都心へのアクセスと、下町の温かさ
門前仲町駅や清澄白河駅から、都営大江戸線、東西線、半蔵門線で大手町、新宿、渋谷へダイレクトアクセス。通勤・通学には本当に便利です。
でも、深川の魅力はそれだけじゃありません。
深川不動堂や富岡八幡宮といった歴史ある寺社。月に一度の縁日で賑わう参道。深川めしをはじめとした地元グルメ。各商店街の活気。清澄白河のカフェカルチャー。お祭りなどのコミュニティ行事。
「都心に近いのに、下町の温かさがある」。これが深川の最大の魅力です。
実際に深川に住んでいる方々からは、「ご近所さんとの距離感がちょうどいい」「子育てしやすい」「美味しいお店がたくさんある」といった声をよく聞きます。
駅近・好立地が手の届く価格で
深川エリアの最寄り駅から徒歩10分圏内で、3,000万円台後半から購入できる物件があります。リフォーム費用を500〜1000万円かけても、都心へのアクセスが良く、下町の温かさがあるこのエリアで、手の届く価格で理想の住まいが実現できます。
【重要】安心して購入するために、絶対にチェックすべきポイント
さて、ここからが本題です。
YouTubeなどで勉強されてきた方なら、「旧耐震」「修繕積立金」といった言葉はご存知だと思います。でも、「実際に現地で何を見るべきか」「リフォームでどこまで対応できるか」は、プロでないと判断が難しいんです。
ここからは、リフォームのプロとして、私たちが内覧時に必ずチェックしているポイントをお伝えします。これを知っていれば、安心して購入できます。
チェックポイント1：耐震基準（これは要チェック！）
築40年超の多くは1981年6月以前の「旧耐震基準」です。
耐震基準の違い：
- 1981年6月以降：新耐震基準（震度6強〜7でも倒壊しない設計）
- 1981年5月以前：旧耐震基準（震度5程度を想定）
「旧耐震は危険？」と不安に思われるかもしれませんが、一概にそうとは言えません。旧耐震でも頑丈な建物は存在し、耐震補強工事を実施している物件も多くあります。重要なのは「現状をプロが診断できるか」です。
私たちが内覧時に確認すること：
- 耐震診断の実施有無と結果
- 耐震補強工事の履歴
- 耐震基準適合証明書の取得可否
- 管理組合の議事録で耐震に関する議論があるか
特に重要なのは、耐震基準適合証明書が取得できるかどうか。これがあれば住宅ローン控除など、税の軽減が受けられますし、銀行の融資審査もスムーズです。
私たちがサポートすること： 耐震に関する不安は、誰もが抱くものです。だからこそ、私たちは内覧時に建物の状態を把握し、「この物件なら大丈夫」「ここは注意が必要」と具体的にお伝えします。耐震基準適合証明書の取得もサポートしますので、安心してください。
チェックポイント2：修繕積立金と長期修繕計画
YouTubeでもよく取り上げられるテーマですが、実際に何を判断基準にするかが重要です。
私たちがチェックすること：
- 修繕積立金の残高（戸数×築年数で概算の適正額を判断）
- 過去の修繕履歴（外壁塗装、防水工事、配管工事など）
- 今後5〜10年の修繕計画の有無と内容
- 修繕積立金の値上げ予定や大規模修繕の特別徴収の可能性
正直に言うと、修繕積立金が不足して急な値上げや特別徴収が発生するケースは実際にあります。購入前に管理組合の議事録を確認することが本当に大切です。
でも、これは個人で判断するのが難しい部分でもあります。
私たちがサポートすること： 管理組合の資料を一緒に確認し、「この物件は修繕計画がしっかりしていて安心感があある」「ここは今後値上げの可能性があるので、予算に余裕を持っておきましょう」と、プロの目線でアドバイスします。
チェックポイント3：配管の状態（ここがプロの腕の見せ所）
ここが、リフォームのプロとして最もお伝えしたいポイントです。
YouTubeや書籍では「配管が重要」とは言われますが、「実際にどう判断するか」まではなかなか教えてくれません。
鉄筋コンクリート造マンションでは、建物本体より先に配管設備が寿命を迎えます。特に1970年代の建物は、配管が床下に埋め込まれているケースが多く、この場合は交換に大掛かりな工事が必要です。
私たちが内覧時にチェックすること：
- 給排水管の材質（鋼管は錆びやすい、塩ビ管は比較的長持ち）
- 過去の配管更新履歴（共用部分と専有部分の両方）
- 配管の経路（床下埋設か、PS（パイプスペース）経由か）
- リフォーム時に配管交換が可能か、その場合の費用はいくらか
ここが一般の不動産会社とリフォーム不動産の決定的な違いです。
私たちがサポートすること： 内覧の段階で、「この物件は配管交換が必要で、その場合500万円程度かかります」「この物件は配管が良好なので、水回り設備の交換だけで300万円程度です」と、その場で具体的な数字をお伝えできます。
配管を見落として購入し、後から「想定外の工事が必要」となるケースは本当に多いんです。でも、私たちと一緒なら、そんな心配はありません。
チェックポイント4：住宅ローンと税制優遇
旧耐震の物件でも、耐震基準適合証明書があれば住宅ローン控除が受けられます。また、住宅ローンについては、旧耐震だと融資の受けられないケースがあるので注意が必要です。
私たちがサポートすること：
- 事前の金融機関への相談と調整
- 耐震基準適合証明書の取得サポート
- リフォーム費用の住宅ローン組み込み手続き
銀行は中古マンション購入に積極的ですが、「どう申請するか」「どう説明するか」のノウハウがないと、審査に時間がかかったり、希望額が通らなかったりすることがあります。この部分も、私たちが全面的にサポートします。
【実例】深川エリアで安心して購入されたお客様の声
「YouTubeで中古マンション購入について勉強してから物件探しを始めました。でも、実際に物件を見ても『これが良いのか悪いのか』の判断が自分ではできなくて…。
リフォーム不動産 深川studioさんは、内覧の段階から『この配管は交換が必要で、大体このくらいの費用』『この壁や床は問題なし』『管理組合の議事録を見る限り、修繕計画はしっかりしています』と、具体的に教えてくれました。
購入とリフォームを一緒に考えられたので、予算内で理想の住まいが実現できました。何より、深川という街がこんなに暮らしやすいとは思いませんでした。街の雰囲気も、ご近所さんとの距離感も、本当にちょうどいい。ここを選んで本当に良かったです」
（40代ご夫婦・門前仲町在住）
リフォーム不動産深川studioの外観
【当社の強み】なぜリフォーム不動産 深川studioなのか
ここまで読んでいただいて、こう思われたかもしれません。
「結局、普通の不動産会社と何が違うの？」
その答えは、私たちがリフォームのプロでもあるからです。そして、深川エリアに特化しているからです。
強み1：内覧時にリフォーム費用の総額が分かる
一般的な不動産会社では、物件の状態を見ても「リフォームにいくらかかるか」が分かりません。「後で提携のリフォーム会社を紹介しますね」となります。
でも私たちは違います。内覧時、その場で：
- 「この物件は状態が良いですね。壁紙交換とクリーニングで100万円程度で十分です」
- 「給排水管の交換が必要です。水回り全体で400万円は見ておきましょう」
- 「配管は問題なし。好みでキッチンを交換するなら＋150万円程度ですね」
契約前に、物件価格＋リフォーム費用の総額が見える。だから、安心して予算を立てられます。
強み2：物件の状態に合わせた最適プランを提案
同じ築40年でも、前のオーナーの使い方や管理状態で、必要な工事はまったく異なります。
私たちは物件ごとに、「本当に必要な工事」と「好みでやりたい工事」を切り分けてご提案します。無駄な工事を省いて予算をコントロールすることもできますし、優先順位をつけて段階的にリフォームする選択肢もあります。
強み3：購入からリフォームまで、すべてお任せ
契約から引き渡しまでの短期間（通常1〜2ヶ月）に必要な、銀行への見積書提出、工事スケジュール調整、各種手続き方法を、すべて私たちが一括でサポートします。
平日お仕事をされている方でも、「どんな暮らしにしたいか」を考えることに集中していただけます。そして、二重払い期間を最小限に抑え、最短で理想の住まいへ入居できます。
強み4：深川エリアの地域密着だから分かること
私たちは深川エリアに特化しています。
- どの物件が管理状態が良いか
- どの地域が住みやすいか
- 工務店や建築士との信頼関係
- 深川の暮らしやすさを知り尽くしている
大手不動産会社にはない、地域密着型の強みがあります。物件探しだけでなく、「深川で暮らす」ことそのものをサポートできるんです。
リフォームで、自分らしい住まいを
中古マンションの大きな魅力は、自由にリフォームできることです。
- スケルトンリフォームで間取りを一から設計
- 最新の設備（タンクレストイレ、食洗機、床暖房など）を導入
- 断熱性能を向上させて光熱費を削減
- 自分たちのライフスタイルに合わせた収納や空間づくり
物件価格を抑えた分、リフォームに予算を回せば、自分らしい、理想の住まいが実現できます。
スケルトン状態のお部屋
こんな物件なら安心して購入できる
リフォーム不動産 深川studioでは、以下の条件を満たす物件を「安心して購入できる築古物件」としてお勧めしています。
- 管理状態が良好：共用部分が明るく清潔で、管理組合がしっかり機能している
- 修繕履歴が明確：過去の大規模修繕が計画的に実施されている
- 耐震性に問題がない：新耐震基準、または耐震補強済み、もしくは耐震診断で問題なし
- 立地が優れている：駅近、生活利便性が高い
- 適正価格：周辺相場と比較して妥当
- リフォーム可能性：配管などの基本性能が良好、または交換可能
深川で、安心して暮らしませんか
最後にお伝えしたいこと。
中古マンションを選ばれたあなたの選択は、正しい選択です。大切なのは、安心して購入できる物件を見極めること。そして、信頼できるパートナーと一緒に進めること。
私たちリフォーム不動産 深川studioが、全面的にサポートします。
- 「この物件は大丈夫か」を内覧時に具体的に判断
- 「どこをリフォームすべきか」をプロの目線でアドバイス
- 「総額でいくらかかるか」を契約前に明確に
- 購入からリフォーム、入居まで一貫してサポート
そして何より、深川で暮らす楽しさ、安心感をお届けしたいと思っています。
都心に近いのに、下町の温かさがある。美味しいお店がたくさんあって、お祭りで盛り上がって、ご近所さんとちょうどいい距離感で暮らせる。そんな深川で、あなたらしい住まいを一緒に探しませんか？
深川エリアの物件購入・リフォームのご相談はこちら
リフォーム不動産 深川studio（株式会社トラストリー）
📍 東京都江東区
🌐 https://reform.trustory.jp/
📧 お問い合わせはウェブサイトから
こんな方はお気軽にご相談ください
✓ 深川エリアで中古マンションを検討しているが、何をチェックすればいいか分からない
✓ リフォーム費用を含めた総額を知りたい
✓ 内覧時にプロの目線でアドバイスが欲しい
✓ 購入からリフォームまで安心してお任せしたい
✓ YouTubeで勉強したけど、実際の判断に自信がない
✓ 深川で暮らすってどんな感じか知りたい
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この記事を書いた人
柴田 光治
株式会社トラストリー 代表取締役｜リフォーム不動産 深川studio 代表
深川エリアに特化した不動産仲介とリフォーム・リノベーションをワンストップで提供。「購入とリフォームを一緒に考える」「深川で暮らす楽しさを伝える」をモットーに、数多くのお客様の住まいづくりをサポートしています。
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