【江東区×新築マンション探訪＃7】イノバス菊川（オープンレジデンシア菊川）｜菊川駅

はじめに

「菊川」駅3分の駅近立地に2026年3月完成予定

深川エリアの不動産に関わる地域情報メディア「深川くらし」。江東区で新たに供給される新築分譲マンションに関して、「深川くらし」目線でのレビューを伝えたり、紹介をしていく【深川エリア（江東区）×新築マンション探訪】の第七弾！
江東区深川エリアの地域情報メディアを運営するスタッフの一人として、また深川エリアに実際に住んでいる一人のエンドユーザー目線で、有益な情報をお伝えできればと思います！

今回は、江東区外の墨田区菊川アドレスではありますが、オープンハウス分譲で、都営新宿線「菊川」駅徒歩3分の場所に建築予定の「イノバス菊川（オープンレジデンシア菊川）」についてお伝えします。

【1】物件概要

【2】現地周辺案内

今回の建設地は、都営新宿線「菊川」駅から徒歩3分、スーパーマーケットのマルエツの三ッ目通り向かいの一本入った立地となります。
藤和菊川ホームズの南側の敷地というと、ご近所にお住まいの方は分かりやすいでしょうか？
木場公園や清澄白河エリアも利用可能な立地のため、墨田区ではありますが、江東区深川エリアが生活圏の立地と言えるのではないでしょうか？

三ッ目通り沿いにはバスも多く通る立地のため、新橋や豊洲、錦糸町や押上など、様々な場所にもアクセス可能。
菊川エリアは、マルエツ以外にもオオゼキやオーケーストア、ライフ、肉のハナマサなど、買い物利便が優れた立地なのもオススメポイントです。
もちろん駅前にはマクドナルドやコンビニ、ドラッグストアに焼肉店なども様々点在し、単身にも住みやすい環境が整っています。
このあたりに住んでいて思うのが、平坦でもあるので、どこでも行きやすい立地なんですよね。

交通アクセスでも都営新宿線「菊川」駅が最寄りではありますが、都営大江戸線「森下駅」東京メトロ半蔵門線「清澄白河」駅が利用可能です。
3路線3駅が利用可能な立地で、三越前、大手町や汐留、新橋など、都心エリアへの快適なアクセスが叶います。
2～3駅で都心ターミナル駅に着きますので、乗り換えでどこでも快適にアクセスできます。
飛行機での出張が多い方にもオススメのエリアですよ◎

実際に現地に行ってきました

2024年11月、現地周辺に取材に行ってきましたので、周辺環境や実際の雰囲気を紹介していきます。

まずは建設地西側の三ッ目通りから駅方面、物件方面に向けて歩いてみます。

①左：三ッ目通り沿いはバス通りのメインストリート！菊川駅まで徒歩3分という立地のため、あっという間に駅近くの町並みです。バス停もすぐ近くなので便利そう。。
②右：マンション北側は細い路地に面しており、裏通りの印象。自転車などはこちらから入るのでしょうか？敷地の配棟計画が楽しみです。

③左：先ほどの路地を右に曲がって、建設地に向かっての写真です。こうして見ると、お隣の「パークアクシス菊川ステーションゲート」とかなり近いかも！？
④右：マンション建設地から先程の路地の北側を向いての一枚。遠くに見える大型マンションは「藤和菊川ホームズ」ですね。100㎡前後のお部屋も数多く、地域でも目立つマンションです。

⑤左：建設地南側の道路を東向きに撮影。南側道路向かいの建物は8階建ての建物が建ちます。眺望に影響がありそうですね。
⑥右：南側の道路は歩道もしっかりと整備されていて良いですね。三ッ目通りからも一本入った立地のため、車の走行音などはあまり気になりませんでした。

⑦南側から建設地を望みます。
南面に接道という事で明るい日当たりは期待できそうですね。北～東側には一戸建てが並び立っているため、眺望の抜けは東側に期待できそうですが、西側は向かい合わせにバルコニーなため、気になりますね。。

続いて、Google Earthで建設地を見てみましょう。

建物外観がホームページからは分からないため、おおよそ7階建ての直方体を建設地に書いてみました。
まずは南東、南西側から建設地を望みます。
日当たり、1～3階くらいまでを除いては、かなり良さそうな印象ですね！
三ッ目通りの間にも大型のマンションが壁のように建っているため、車の走行音などは遮断されそうです。

こちらは、北西、北東から建設地を望みます。
西側や南側に11階建ての建物があるため、少し囲まれ感が出てしまうのが残念です。
配当計画が未発表ですが、東向きのお部屋の上層階は、遠くまで見渡せる眺望になることが予想されますね。
駅へのアクセスも徒歩3分というのは、空撮からも分かりますね。駅前交差点からすぐ近くですよ。

【3】仕様

設備仕様についてはまだホームページでは公開されていませんが、最近のオープンレジデンシアシリーズから以下の仕様は標準で期待したいです。

・天然御影石のキッチンカウンター
・食器洗浄乾燥機
・手洗いカウンター付きタンクレストイレ
・複層ガラス
・床暖房
・トリプルセキュリティ
・非接触キーシステム

とはいえ、33.08m2～54.50m2という専有面積であることから、ディスポーザーなどの仕様は見送られると思いますし
コンパクトタイプの間取りには、一部仕様が削られる可能性もありますが、そこは頑張ってほしいですね！

また、ホームページで更新があり次第、紹介をしたいと思います。

【4】間取り

間取りについてはDタイプのみHPで公開されていませんでしたが、33.08㎡～54.50㎡と1LDK～2LDKの単身～DINKSの方向けの分譲となっています。
残念ながらファミリータイプはないというのはありますが、昨今の相場＋オープンハウス分譲となると一般的ですね。

▶Aタイプ
間取り：2LDK＋WIC＋SIC（専有面積：54.50㎡　バルコニー面積：6.67㎡）

→南西向きの2LDK、こちらは西向きには他マンションが被ってくるため、最低限の窓面積となっています。
とはいえ、キレイな2LDKで柱も外に出ているため、きちんと2LDK使いができる広さがあります。
バスルームは1418でバルコニーもゆったりしており、3人家族までなら充分な広さを感じそうですね。
54.50㎡という事で登記簿面積も50㎡以上あるのも嬉しいですね。

▶Bタイプ
間取り：1LDK（専有面積：34.41㎡　バルコニー面積：4.90㎡）

→こちらは南向きの中部屋住戸の1LDK。
特筆するところのない縦長1LDKでリビングに窓がないことはやはり気になりますね。
とはいえ、バスルームは1317サイズでゆとりがあり、廊下も短く設計されているため、このタイプの1LDKではかなり頑張っているほうでしょう。
34㎡～という事で価格帯もお求めやすいものになるはず。。

▶Cタイプ
間取り：1LDK＋SR（専有面積：44.41㎡　バルコニー面積：5.34㎡）

→さて、こちらは南東角部屋の1LDK＋SR＝実質2LDKです。
約3.0畳のベッドルームは令和の新時代を感じさせます。
リビングインの洗面室からのバスルームは1317サイズ。ここまでカウンターキッチンに拘らなくても良いのでは。。
そして、約4.9畳のお部屋がサービスルームという表記の難しさ。実質こちらがメインベッドルームです。
クランクインの廊下を超えた先のLDK10.8畳は、実質6畳くらいなのかも？

▶Eタイプ
間取り：1LDK（専有面積：33.08㎡　バルコニー面積：4.81㎡）

→最後に西向きの1LDK
・・・西向き！？という事で完全に「パークアクシス菊川ステーションゲート」ビューであります。
恐ろしいのは、パークアクシス側には東向きのバルコニーがあるという事実。。完全なお見合いビューなわけですからこれは厳しいかも知れません。。
これは東向きのお部屋はないのでしょうかね？今後の発表に期待します。

最後に、気になる価格について考察してみます。
同じ「菊川」駅エリア周辺の築浅分譲マンションとして「ルピアシェリール森下」、「レーベンハイム森下レシェンテ」、「ブランシエラ東京住吉」などが参考になるかと思い、調べてみました。

▼「オープンレジデンシア清澄白河」
2020年8月築、7階建て、28戸、清澄白河駅徒歩2分
近隣エリアで同じくオープンレジデンシアブランドで分譲された「オープンレジデンシア清澄白河」
旧法借地権が採用され、清澄白河の近隣エリアの中では比較的安価に取引されています。
34㎡台のお部屋が多く、直近でも坪単価400万～450万円前後での取引となっていました。
清澄白河駅徒歩2分で2020年築という中では安く感じますが、借地権という事を考えると、それでもこの価格かという印象ですね。

▼「ルピアシェリール森下」
2019年8月築、14階建て、40戸、菊川駅徒歩2分
江東区森下アドレスということから森下の地名が冠せられていますが、菊川駅徒歩2分の菊川のマンション。
2024年度に34㎡のおへやｂが4500万～4900万レンジで中古での取引がありましたが、高層階で眺望が抜け感もあったのが印象的でした。
直近1年の成約事例を見ても、階数や部屋位置によってばらつきはありますが、坪単価400万～450万円程度で成約になっているようです。

▼「ブランシエラ東京住吉」
2017年11月築、7階建て、29戸、菊川駅徒歩7分
墨田区立川アドレスで大横川近くの物件です。
こちらは2022年に38㎡のお部屋で約4,000万円、2024年に44㎡のお部屋で約5,000万円での取引事例がありました。
坪単価としては、約350～380万円というレンジでしょうか。

以上のことから、今回の物件は菊川駅徒歩3分の立地であり、新築価格の高騰の影響を考えると坪単価410万～460万前後ではないかと予想します。
約33㎡換算では、約4,100万円～4,590万円
約54㎡換算では、約6,700万円～約7,500万円
とはいえ、近隣状況から考えると、部屋位置によってかなりバラツキもありのではと思いますので、条件の良い部屋位置には坪単価500万円というのも可能性があるかも知れませんね。

【5】まとめ

《#7　オープンレジデンシア菊川》最後までお読みいただき、ありがとうございました！
今回は江東区エリア外、墨田区菊川エリアの物件でしたが、このエリアはどうしても生活エリアとして両国や錦糸町というよりは、清澄白河や住吉、木場エリアに近く、江東区エリアと比較されるんですよね！
とはいえ、森下や住吉と比べるとちょっぴり割安感のあるエリアなのは事実、駅周辺の生活利便性を考えると、とっても穴場なエリアでオススメの街なんです。
そんな中に建つ新築マンション、どうしたって気になってしまいますので、いち早く皆様にご紹介させて頂きました。

しかし、建設地と予定プランから考えるなら、向きや間取りによってかなり評価が分かれるな、と感じました。
まずもって西向きのお部屋はどうしても厳しい。。南向きの上層階と単価をかなり差別化されるのかも知れませんが、検討できるお部屋の条件によっては、全然アリな選択肢ですね。
とはいえ、近隣には築浅中古マンションも増えつつありますので、中古マンションで検討することも可能なエリア。
シンプルに、築年数を古くすると、同じ価格でもお部屋が1つ増えるくらいの感覚があります。
加えて、眺望や日当たりの条件も優れるとなると、、今回の物件は、駅距離×利便性が売りのマンションであることは間違い有りませんね！

【6】最後に

今後も江東～墨田エリアでは、新築マンションの供給が数は少ないものの続く見込みが予想されます。
新築マンションは1期を狙え！なんて言葉もありますが、みんなそれぞれのペースで検討しても私は良いと思っています。
何よりも大事なのは、しっかりと吟味して、検討を深めて、判断すること。
私たち「深川くらし」が皆様の不動産探しのご相談に、納得するまでお乗りしておりますので、お気軽にご相談ください！

《編集履歴》
2024年11月14日　新規公開
2024年11月29日　加筆修正

【著者プロフィール】
谷口正悟（通称：ぐっち）
株式会社トラストリー
リフォーム不動産深川studio｜深川くらし相談所 マネージャー
宅地建物取引士、住宅ローンアドバイザー（HLA）
新卒で大手マンションデベロッパーである大京に入社。東京、横浜、大阪、京都、兵庫の新築マンション分譲に携わった後、不動産売買仲介へと転身し、株式会社ツクルバでcowcamoの営業統括マネージャーとして都心中古リノベマンションに関わる。その後、地元密着型の不動産コンサルをてがける柴田と出会い、マネージャーとして参画。自身でも3度の中古マンション購入と10度の引っ越しを経験したことから、お客様への分かりやすく丁寧な提案を得意とする。

2023.05.30

リフォーム不動産の谷口さんってどんな人？【株式会社トラストリー スタッフ紹介】

清澄白河や森下、門前仲町をはじめとする深川エリアに特化した不動産会社、株式会社トラストリー。 今お読みになられているWebメディア「深川く...

ご相談はこちらから