2025年は、不動産市場にとって大きな転換点になりました。
12月19日、日銀は政策金利を0.75%に引き上げました。これで2025年は2度目の利上げ。2024年まで続いたマイナス金利時代は完全に終わり、私たちは「金利のある世界」に本格的に突入したのです。
そして、もう一つ見逃せないのが税制改正です。今回の改正で、長年続いてきた新築至上主義から、中古住宅流通への政策転換が垣間見えてきました。新築価格の高騰、インフレの進行、家賃の値上げ。すべてが重なって、不動産市場は大きく動き始めています。
では、2026年の不動産流通市場は、どうなっていくのでしょうか。
新築至上主義の終わり、そして中古流通の時代へ
日本は長い間、「新築がいい」という価値観で動いてきました。新築マンションを買うことがステータスであり、中古は「誰かが使った古いもの」という認識。でも、その常識は徐々に大きく変わろうとしています。
都内の新築マンション価格は、もはや一般的な共働き世帯でも手が届きにくい水準まで高騰しました。都心の新築なら億を超えるのは当たり前。郊外でも5000万円、6000万円以上が普通になってきています。
一方で、税制改正は中古住宅の流通を後押しする方向に舵を切りました。中古を買ってリノベーションする。自分たちの暮らしに合わせて、住まいをつくる。そんな選択肢が、これからのスタンダードになっていくと思います。
これは、海外では当たり前のことです。アメリカでもヨーロッパでも、中古住宅が普通に流通して、価値を持ち続けている。日本もようやく、そこに追いついてきた。
2026年は、その流れが本格化する年になるでしょう。
金利も上がる、家賃も上がる。じゃあ、どうする？
利上げが続けば、住宅ローンの金利は上がります。月々の返済額が増える。購入のハードルは、確実に上がります。
でも、利上げはインフレ対策でもあります。つまり、家賃も上がる。実際、都心部では家賃の値上げが顕著になってきました。今まで12万円だった部屋が、更新のタイミングで13万円、14万円になる。そんなケースが増えています。
「住宅ローンは厳しくなる。でも、賃貸も高くなる」
買うのも、借り続けるのも、どっちも厳しい。そんなジレンマを抱える時代です。だからこそ、冷静に考える必要があります。長期的に見て、どちらが自分たちにとって良い選択なのか。
そして、もう一つ大事なのが「どこで、どう暮らすか」という視点です。
投機から実需へ。暮らし目線で選ぶ時代
一部の超富裕層や外国人投資ファンドは、今後も不動産を投資対象として見続けるでしょう。でも、一般の投資家による投機的な購入は、金利の上昇や税制改正によって、影を潜めていくと思います。外国人への規制も含め、実需としての買い方が見直される時代になっていくでしょう。
「この物件、将来値上がりしますか？」「転売で儲かりますか？」
そういう視点じゃなくて。
「ここで、子どもを育てたい」「ここで、自分たちらしく暮らしたい」「ここで、長く住み続けたい」
そんな実需目線での物件選びが、これからのスタンダードになっていくはずです。
もちろん、資産価値は大事です。将来売るときのことも考えなくてはいけない。でも、それ以上に「どのように暮らしていくか」という視点が大切になってくると、私は思っています。
なぜ、江東区・深川は魅力的なエリアなのか
資産価値的に見ても、江東区・深川エリアは注目されるべきエリアです。理由はいくつかあります。
再開発と新線の期待値
江東区から近い、東京駅周辺、日本橋エリアはもちろんのこと、湾岸エリアや門前仲町周辺では大規模な再開発プロジェクトが進んでいます。また、有楽町線やつくばエクスプレスの延伸計画などもあり、今後さらに利便性が高まる可能性があります。
職住接近のニーズ
少子化が進み、共働き世帯にとって、通勤時間は切実な問題です。江東区は都心へのアクセスが良く、東京メトロ有楽町線、東西線、半蔵門線、都営大江戸線、都営新宿線、ＪＲ京葉線、など複数路線が利用でき、職住接近を実現しやすいエリアです。
住環境の良さ
深川エリアには、木場公園、猿江恩賜公園、仙台堀川公園など、緑豊かな大きな公園が点在しています。古い下町の風情が残りながら、新しいカフェや人気のショップも増えてきた。子育てもしやすく、落ち着いて暮らせる環境です。
新築より手の届く価格帯
都心の新築マンションが億を超える中、江東区の中古マンションなら、まだ手の届く価格帯で良質な物件が見つかります。そこにリノベーション費用を加えても、新築を買うより安く、自分たちらしい住まいを手に入れられます。
これらの要素が重なって、江東区・深川エリアは2026年以降も注目され続けると、私は確信しています。
だから、リフォーム不動産深川studioなんです
中古マンションを買って、リノベーションする。税制も後押ししているし、価格的にも現実的。江東区・深川エリアは魅力的。
でも、ここで大事なのが「誰に相談するか」です。
中古マンション購入とリノベーションは、別々の会社に頼むと大変です。物件を探す不動産会社と、リノベーションを依頼する設計会社・工務店。それぞれとやり取りして、スケジュールを調整して、予算を管理する。初めての人には、本当にハードルが高い。
リフォーム不動産深川studioは、その全部をワンストップで相談できます。
物件探しの段階から、リフォームに精通したスタッフが同行しながらアドバイスします。
「この物件、リノベーションでどこまでできますか？」「構造上、この壁は抜けますか？」「予算内で、理想の間取りは叶いますか？」買う前に、ちゃんと確認できます。
そして、私たちは地域にも精通しています。江東区・深川エリアで10年以上、この街の移り変わりを見てきました。
「この辺りは、将来どうなりますか？」「子育てしやすいエリアはどこですか？」「この物件、資産価値は保てますか？」そんな質問にも、正直に答えられます。
リフォームに詳しい × 地域に精通している
この組み合わせは、他にはない強みだと自負しています。
私が40年やってきて、思うこと
私は、この業界で40年以上やってきました。バブルも、リーマンショックも、コロナも見てきました。その中でずっと感じてきたことがあります。
それは、自分や会社の利益を優先して、お客様がないがしろになっている場面が多すぎる、ということです。
たとえば、両手仲介を狙って他社からの問い合わせを売主に報告しない「囲い込み」。物件のデメリットは伝えない。「今週中に決めないと」ってプレッシャーをかける。こういうこと、実は今でも普通に行われています。
2025年から国土交通省が罰則規定を設けましたが、それでもあまり変わらない。組織のノルマや目標が厳しいと、どうしてもそうなってしまうんですよね。
私たちは、デメリットもちゃんと伝えます。囲い込みはしません。メリットもデメリットも、正直に話します。そうすると、お客様から「正直な不動産屋さんですね」って褒められることがあります。
それはそれで嬉しいんですけど、同時に思うんです。「普通のことなんだけどな」、って。
でも、その「普通のこと」を、ちゃんとやり続ける。それが、私たちの姿勢です。
「深川くらし」でこの街の魅力を、もっと伝えたい
私たちは「深川くらし」というメディアも運営しています。これは、この街の魅力を伝えるためのメディアです。
不動産屋として物件を売るだけじゃなくて、この街で暮らす楽しさを伝えたい。地域の人との繋がりを作りたい。この街を、もっと好きになってもらいたい。
門前仲町の深川不動尊、毎月の縁日の賑わい。清澄白河のアートギャラリーやカフェ巡り。下町の商店街の温かさ。木場公園で子どもたちが遊ぶ姿。
こういう日常を、もっと発信していきたい。不動産会社としてだけじゃなくて、地域のブランディングも含めて、深川くらしはこの街をもっと深掘りしていきます。
「この辺りって、どんな街ですか？」「近くに美味しいお店はありますか？」「子どもが遊べる場所は？」
そんな質問に、ちゃんと答えられる。地域の声も、暮らしのリアルも知っている。それが、私たちの強みです。
市場がどう変わろうと、私たちは変わらない
金利が上がろうと、家賃が上がろうと、税制が変わろうと。私たちの基本的な姿勢は、変わりません。
お客様に寄り添って、誠実に向き合う。デメリットも含めて、正直に話す。暮らし目線で、一緒に考える。地域で、逃げも隠れもせず、長く繋がっていく。
それが、私たちの在り方です。
大手は数年で担当者が変わります。何かあっても、会社が守ってくれる。でも、地場の業者は違います。逃げも隠れもできない。悪い噂は、すぐに広まります。
だからこそ、お客様の利益を最優先にする。利他の心を持って、お客様の立場になって考える。レスポンスが良くて、嘘をつかない。
40年の経験から学んだことは、これがすべてです。
2026年に向けて、こういう方と一緒に歩みたい
人と人の繋がりを大切にしたい方。物件を投機的な側面で捉えるんじゃなくて、そこで暮らすことに興味がある方。
「この街で、どんな暮らしができるだろう」
「長く住むなら、どんな家がいいだろう」
「子どもが大きくなったら、どうしよう」
そんなふうに考えている方と、一緒に歩みたい。2026年に向けて、ファンになっていただけるような関係を築きたいと思っています。
逆に、こういう方には合わないかもしれません。とにかく安く買いたい。とにかく儲けたい。いい物件情報だけに興味がある。手数料を値引きしてくれる会社を探している。
そういう方は、他にもっと合う会社があると思います。
買う前から、何度でも相談してください
物件を見せて、契約を迫る。そういうやり方は、しません。
買う前から、何度でも相談してください。予算のこと、ローンのこと、この街での暮らしのこと。リノベーションのイメージが湧かなくても、大丈夫です。
「金利が上がって、月々の支払いはどうなりますか？」
「家賃を払い続けるのと、買うのと、どっちがいいですか？」
「この物件、築年数が古いけど大丈夫ですか？」
「リノベーションで、どこまでできますか？」
どんな質問にも、正直に答えます。
たとえば、30代前半のご夫婦で、子どもが1歳。今は賃貸で月13万円払っている。「このまま払い続けるなら、買った方がいいのかな」って思い始めた。でも、金利が上がってきて、タイミングがわからない。
そんな相談、よくあります。
一緒に、シミュレーションしましょう。金利が上がったら月々の支払いはどうなるのか。頭金はどれくらい用意すればいいのか。リノベーション費用はどれくらいかかるのか。ファイナンシャルプランナーと一緒に、ライフプランも考えます。
買う前に、ちゃんと知っておいてほしいんです。デメリットも含めて。その上で、納得して決めてほしいと思います。
2026年、新しい時代を一緒に
新築至上主義が終わり、中古流通の時代が始まる。投機から実需へ。暮らし目線で選ぶ時代へ。
2026年は、そんな転換点になると思います。
複雑で、わかりにくい時代です。でも、だからこそ。信頼できるパートナーと、一緒に考える。暮らしに寄り添って、長く付き合える会社を選ぶ。それが、これからの住まい選びだと思います。
私たちリフォーム不動産深川studioは、そんなパートナーでありたい。
お客様の暮らしを一番に考える。この街を愛して、地域と共に生きる。2026年に向けて、一緒に歩んでいける関係を築きたい。
市場がどう変わろうと、私たちの姿勢は変わりません。
まずは、気軽に話を聞いてみませんか？
江東区で中古マンションを買いたい方。リノベーションしたい方。今の住まいを整えたい方。「買うべきか、借り続けるべきか」悩んでいる方。
気軽に、相談してください。
「こんなこと聞いてもいいのかな？」
「まだ何も決まってないんですけど…」
そんな段階でも、大丈夫です。
2026年、新しい時代を一緒に考えましょう。
住まいと暮らしのこと、なんでも話せる”顔の見える不動産会社”として。この街の相談所として。私たち株式会社トラストリー、リフォーム不動産深川studioは、ここにいます。
リフォーム不動産深川studio｜深川くらし相談所
株式会社トラストリー 代表取締役 柴田光治
📍 東京都江東区（門前仲町・清澄白河・森下・木場エリア）
🏠 中古マンション購入、リノベーション、不動産売却、住宅ローン相談
📰 地域メディア「深川くらし」運営
2026年に向けて、こんな方からのご相談をお待ちしています
✓ 江東区・深川エリアで中古マンション購入を検討している
✓ リノベーションで理想の住まいをつくりたい
✓ 新築は高すぎて手が届かないけど、諦めたくない
✓ 投機じゃなくて、本気で暮らす家を探している
✓ 金利上昇、家賃上昇、どうすべきか相談したい
✓ この街で、長く暮らしたいと思っている
✓ 信頼できるパートナーを探している
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