【第二の清澄白河はどこだ】有楽町線延伸（豊住線）で大化けする街。深川のプロが読む「次なる本命」

有楽町線延伸（豊住線）とは｜2024年11月、ついに工事着手した江東区悲願の路線

まず、この路線の基本情報を整理しておきましょう。

豊住線は「南北に移動できない」江東区の弱点を解消する路線です。

江東区には東西に並走する3つの地下鉄路線（有楽町線・東西線・都営新宿線）とJR京葉線などがあります。ところが南北をつなぐ鉄道がなく、たとえば豊洲から住吉まで移動しようとすると、コの字型に乗り継ぎを重ねて約20分かかります。豊住線が開通すれば、この区間が直線的に約9分で結ばれる。単純な所要時間の短縮ではなく、江東区の地下鉄ネットワークが「面」として完成する、という意味を持つのです。

特筆すべきは、2025年4月に発表された東武鉄道との相互直通運転の基本合意。開業後は半蔵門線を経由して東武スカイツリーライン・伊勢崎線・日光線とつながる。豊洲や東陽町から埼玉東部まで直通で移動できるようになることで、沿線の「生活圏の広がり」は想定以上に大きくなる可能性がある。

「新駅ができると不動産が上がる」は本当か｜4段階で起きる価格上昇のメカニズム

新駅効果を語る前に、なぜ鉄道が不動産価値を押し上げるのか、そのメカニズムを整理しておきましょう。

住宅ジャーナリストらが指摘するように、新線・新駅開発に伴う不動産価格の上昇には4つの段階があります。

豊住線は現在、工事着手したばかりの「第2段階」にあります。つまり、計画の実現は確実になったが、価格上昇はまだ途上。不動産の購入・検討において最もコスパの良いタイミングに差し掛かっているということだ。

歴史が証明する新駅効果｜「陸の孤島」から「カフェとアートの街」清澄白河への変貌

「でも、本当に駅ができただけで街はそんなに変わるの？」。この疑問に答えるために、同じ江東区内で起きたリアルな歴史を振り返ってみましょう。これ以上ない完璧な成功例、それが「清澄白河」です。

 2000年以前、「清澄白河」という街は存在しなかった！？

今でこそ「カフェとアートの街」「住みたい街」として全国区の知名度を誇るおしゃれタウン・清澄白河ですが、実は「清澄白河」という地名（住所）は元々存在しないことをご存知でしょうか？

ここは「清澄」地区と「白河」地区の境界に位置するため、2000年12月に都営大江戸線が開通する際、２つの地名を繋ぎ合わせて作られた「新しい駅名」なのです。

それ以前のこの一帯は、鉄道駅が存在しない「陸の孤島」と呼ばれていました。住民はバスや自転車で門前仲町や森下まで出るのが当たり前。街には多くのお寺や町工場、資材置き場の倉庫などが立ち並ぶ、良くも悪くも「静かな下町」に過ぎませんでした。

新駅誕生がもたらした地殻変動

新駅の誕生がすべてを変えました。新宿や大手町へのダイレクトアクセスが生まれると、感度の高い層がこぞって移住し始めました。古くなった巨大倉庫はオシャレなロースタリーカフェへとリノベーションされ、「古い下町の風情」と「最先端の文化」が融合した「おしゃれなブランドタウン」へと大化けしたのです。

【エリア別・プロが読み解く】豊住線で「大化けする街」はどこか

清澄白河の劇的な変化から四半世紀。今、豊住線によってまさに「あの頃の清澄白河」と同じように、夜明け前を迎えているのが以下のエリアです。
ここからは、ネットの噂ではなく、江東区が正式に発表している「まちづくり方針（エビデンス）」を読み解きながら、プロの目線で具体的に解説していきます

①【枝川エリア（仮称：枝川駅）】豊洲に隣接する水辺の新しい玄関口

これまで鉄道アクセスが弱かった枝川エリアですが、新駅の誕生により、隣接する巨大エリア「豊洲」との一体化が急速に進みます。江東区の「枝川駅周辺まちづくり方針」では、運河沿いのポテンシャルを活かした「水と緑に親しむ良好な住環境の形成」や、商業施設の誘導が明記されています。

すでに価格が高騰しきった豊洲に対し、一駅隣となる枝川は「圧倒的な穴場」です。駅前整備が進む前の今のうちに、リノベーション向きの中古物件を割安に確保するのが、賢い資産防衛になります。

（仮称）枝川駅周辺地区まちづくり方針（案）より

② 【千石エリア（仮称・千石駅）】「比較的安い穴場」から「選ばれる住宅地」へ

東陽町と住吉の中間に位置する千石エリア。江東区の「千石駅周辺まちづくり方針 素案」によれば、横十間川親水公園との結びつきを強化し、誰もが安全に歩ける駅前空間の創出が計画されています。

ファミリー層にとって「大きな公園が近く、治安が良く、駅も綺麗」という条件は鉄板です。千石エリアは派手な繁華街ではなく、長期的に値下がりしにくい「優良な住宅地」として確固たるブランドを築いていくでしょう。現在の中古相場は周辺比でも明確に割安です。

（仮称）千石駅周辺地区まちづくり方針（素案）より

④【住吉エリア】2路線から3路線へ。「乗換の要」として格上げされる駅

江東区の「住吉駅周辺まちづくり方針」では、駅周辺の歩行者空間の整備と、商業・生活サービスの充実が明確に方向付けられています。広大な「猿江恩賜公園」に隣接した緑豊かな住環境に、鉄道利便性の大幅な向上が重なることになります。

ターミナル駅でありながら、これほど巨大な公園（猿江恩賜公園）の自然を享受できる駅は都内でも希少です。「静かに住める環境」と「どこへでも行ける圧倒的な駅の使いやすさ」の両立を求めるファミリー層にとって、住吉は今後、手堅く資産価値を保ち続ける非常に魅力的な選択肢になります。

住吉駅周辺地区まちづくりニュースより

番外：【潮見エリア】「東京駅7分」×「ShiomiX」×「枝川効果」の三重奏

豊住線の直接の沿線ではないが、枝川新駅に至近なJR京葉線・潮見駅周辺が、不動産のプロの間で静かに注目されています。

「東京駅まで直通7分」という圧倒的な立地ポテンシャルを持ちながら、長らく「地味な駅」として認知が低かった潮見。しかし今、変化の兆しが複数重なっている。

江東区の「潮見地区まちづくり方針」に加え、JR東日本都市開発が主導するエリアマネジメント準備会「ShiomiX（シオミックス）」が本格始動。2026年4月の本格開業に向けて、企業と地域が一体となって「潮見」というブランドを育てていく動きが始まっている。そこに枝川新駅の開業効果が重なれば、豊洲臨海エリアとの接続性が格段に向上します。

さらに見逃せないのが、2032年の開業を目指して進む築地再開発「ONE PARK ONE TOWN」だ。4万人規模のスタジアムと国際的な観光・商業施設が一体化したこの巨大プロジェクトが本格化すれば、隅田川を挟んだ対岸に位置する潮見エリアへの人の流れも変わる可能性が。豊住線・築地・ShiomiXという3つの力が重なる潮見の変化は、想定以上に早く来る可能性がある。

「街が完成してから」ではなく「いつ買うか」。賢い家探しの鉄則

豊住線の開業はまだ「2030年代半ば」と約10年先。「そんな先の話なんて」と思うのは早計で、不動産デベロッパーの世界では開業の10年前、5年前こそが最も重要な仕込み期間です。

現実問題として、2022年の事業許可以降、東陽町・住吉・豊洲周辺では中古マンションの坪単価がすでに上昇トレンドに入っています。それでも枝川・千石エリアについては、現状では駅から少し離れているため、周辺比で割安感が残っているのも事実です。

動く前に知っておきたい3つのこと

① 「期待先行」と「実需」を分けて考える
豊住線が話題になっています、価格が上がるかどうかは「本当に住みたい人が増えるか」に尽きます。駅近・利便性・公園・商業施設など、生活環境の実態を現場で確認することが何より大切です。

② 中古 × リノベーションの選択肢を持つ
新築マンションはすでに価格が高く、手が届かないケースも多い。一方で、鉄道空白地帯だったために開発が遅れ、広めで割安な中古物件がまだ流通しているのが枝川・千石の特徴です。「中古を比較的安く買って、自分好みにリノベーション」という選択も、今のこのエリアでは合理的な戦略になりうるはず。

③ 「いつ開業するか」ではなく「いつ買うか」を考える
開業タイミングは東京メトロの工事進捗に左右されますが、不動産を「いつ買うか」のタイミングは今すぐ自分でコントロールできます。「決まってから動く」ではなく、「今動き始めることで何が変わるか」を考えてほしい。

 「枝川」や「千石」は、次のおしゃれタウンになるのか？プロが読む「ジェントリフィケーション」の波

新駅ができると、交通が便利になるだけでなく、もう一つ「街の文化を根底から変える大きな現象」が起きます。都市計画の専門用語で「ジェントリフィケーション（地域の再活性化・高級化）」と呼ばれる波です。

現在の清澄白河周辺を思い浮かべてみてください。街がブランド化し、地価が急騰するのに伴い、店舗の家賃も驚くほど高騰しています。その結果、かつてこの街をおしゃれにした立役者である「若いクリエイターや、こだわりの個人店オーナー」たちが、高すぎる家賃を理由に新規出店できなくなるという皮肉な現象が起きています。

では、文化の開拓者である彼らは次にどこへ向かうのでしょうか？
それは間違いなく、「まだ家賃が割安でありながら、これから劇的に人が集まる（交通網が整備される）新駅周辺エリア」です。豊住線の開業を見据え、古い倉庫や空き家が残る「枝川」や、公園が多く落ち着いた「千石」、そしてポテンシャルの高い「潮見」周辺を次のキャンバスとして選び、新しいカフェやアトリエを開業する若い世代がこれからどんどん増えていくと私たちは予測しています。

「面白い個人店が増え、若い人が流入して街に新しい熱気が生まれる」。
ジェントリフィケーションの初期段階に起きるこの連鎖こそが、その街の不動産が持つ最大の「伸びしろ」です。街のカルチャーが作られ、不動産価格が頂点に達する前の「今」このエリアに目を向けること。それが、最高の資産防衛であり、未来の「清澄白河」を手に入れる最も賢い方法なのかも知れません。

深川エリアにも影響を与える開発をもっと知りたい方へ

豊住線沿線の開発は、江東区全体で進む大きな変化の一部だ。以下の記事もあわせて読むと、深川エリアの不動産と街の未来を立体的に理解できる。

まとめ｜豊住線が変えるのは「交通」ではなく「街の未来地図」

有楽町線延伸（豊住線）は、単なる地下鉄の追加ではない。江東区の南北軸を初めて貫く路線が誕生することで、枝川・千石・東陽町・住吉という複数のエリアが連鎖的に変化していく。

かつて清澄白河が、半蔵門線や大江戸線の開通によって劇的に変わったように、「街が変わる前」に住み、「街と一緒に育っていく」ことができるのは今だけかもしれません。

「どのエリアが自分の予算と暮らし方に合っているか」
「今の中古物件でどんな住まいが実現できるか」。
それを一緒に考えるのが、私たちトラストリー（リフォーム不動産深川studio）の仕事です。

よくある質問（FAQ）