住宅ローン＝借金
「借金」と聞くだけでプレッシャーを抱く方も少なくないと思います。当然ながら住宅ローンも借金には違いはありません。住宅購入の際にはほとんどの方が住宅ローンを利用し、しかも長期（35年）の返済計画を立てられます。
『借金はなるべく早く返したい！』と思っている方がほとんどだと思いますが、どのように返していくのが良いのでしょう。
2026年、金利環境が大きく変わった今、繰り上げ返済の考え方も変わってきています。今回は、最新の状況を踏まえて「繰り上げ返済」について考えてみましょう。
2026年、金利環境が変わりました
2024年、日銀はマイナス金利政策を解除しました。そして2025年には2度の利上げを実施。政策金利は0.75%となり、私たちは完全に「金利のある世界」に突入しました。
住宅ローンの変動金利も、以前のような0.4%台は少なくなり、0.6%〜1.0%程度が主流になってきています。固定金利はさらに高く、フラット35なら1.5%〜2%程度。
低金利時代は、終わりました。
「住宅ローンは借りたままでいい」という常識が、少しずつ変わり始めています。
繰り上げ返済の基本──まずはおさらい
繰り上げ返済のやり方は二通りあります。
1. 期間短縮型
返済期間を短くする方法。短縮される元金の部分にかかる利息がなくなるため、利息軽減効果が大きいのが特徴です。
2. 返済額軽減型
返済期限は変えずに、月々の返済額を減らす方法。毎月の手元に残るお金が多くなるので、計画外の出費などに対応しやすくなります。
以前は繰り上げ返済時に手数料を取られるケースが多かったのですが、今はインターネット経由の場合、ほとんどの銀行が手数料無料で行っています。（※銀行によって一度に繰り上げ返済できる金額が決められているケースがありますので確認してみましょう）
二つを比べると、「現在の手元現金を増やす」か、「将来の現金を増やす」か、どちらに重点を置くのかがポイントになります。
金利上昇時代、繰り上げ返済は積極的にすべき？
金利が上がってきた今、「やっぱり早く返した方がいいのでは？」と思う方も増えていると思います。
確かに、金利が上がれば利息負担も増えます。変動金利で借りている方は、今後さらに金利が上がる可能性もあります。そう考えると、繰り上げ返済して元本を減らし、利息負担を軽減するのは理にかなった選択です。
特に、変動金利で借りていて、今後の金利上昇が心配な方は、期間短縮型の繰り上げ返済を検討する価値があります。
ただし、ここで大事なのが「手元資金を全部使ってしまわないこと」です。
でも、インフレ時代だからこその視点
金利が上がっているということは、インフレが進んでいるということでもあります。
インフレ時代には、お金の価値は目減りしていきます。今の100万円と、10年後の100万円では、価値が違う。物価が上がり続けるなら、借金は実質的に目減りしていくとも言えます。
そう考えると、低金利で長く借りて、手元資金は運用に回すという選択肢も、十分に合理的です。
手元資金は運用する時代
住宅ローンの金利が0.6%〜1.0%だとして。
手元資金を運用して、年利3%〜5%で回せるなら、その差額がプラスになります。もちろん運用にはリスクが伴いますが、長期的に見れば、分散投資やインデックス投資などで安定したリターンを狙うことは十分に可能です。
つみたてNISAや新NISA制度を活用すれば、税制優遇も受けられます。住宅ローン控除とあわせて、上手に活用すれば、繰り上げ返済するよりも手元資金が増えるケースも少なくありません。
つまり、住宅ローンの金利 < 運用の利回り なら、借りたまま運用する方が得、ということです。
繰り上げ返済すべき人、しない方がいい人
では、どんな人が繰り上げ返済すべきで、どんな人はしない方がいいのでしょうか？
繰り上げ返済を検討した方がいい人
- 変動金利で借りていて、今後の金利上昇が心配
- 手元資金に十分な余裕がある（生活費の1年分以上）
- 運用に興味がない、リスクを取りたくない
- 定年までに完済したい
繰り上げ返済しない方がいい人（運用を優先）
- 手元資金に余裕がない（生活費の半年分未満）
- これから教育費などの大きな出費が控えている
- 運用に興味があり、長期的に資産を増やしたい
- 住宅ローン控除を最大限活用したい
2026年の住宅ローン動向に関するFAQ
Q. 2026年の住宅ローン金利はどう推移すると予想されますか？
A. 政策金利の動向により、数年前のような超低金利時代からはフェーズが変わると予想されます。変動金利の上昇リスクをどこまで許容できるかが焦点となりますが、「金利が上がってから動く」のではなく、2026年の今のうちに自身の返済余力に応じた最適な金利タイプをシミュレーションしておくことが重要です。
Q. 江東区深川エリアで住宅ローンを検討する際、金利上昇にどう備えるべきですか？
A. 深川（門前仲町・清澄白河周辺）は資産性が高く、将来の売却や買い替えも視野に入れやすいエリアです。これを強みに、あえて長期間のローンを組みつつ、金利上昇時は繰り上げ返済や売却で対応できるよう「現金の余力」を残しておく戦略が有効です。物件の魅力だけでなく、その後の暮らしを圧迫しないバランス感覚が試されます。
Q. なぜ地域情報メディアの『深川くらし』が住宅ローンの最新動向を発信しているのですか？
A. 私たちは「深川での暮らし」を愛するすべての人を応援するメディアだからです。家計の大きな割合を占める住宅ローンの知識をアップデートすることは、大好きなカフェに通ったり、商店街での買い物を楽しんだりする「深川らしい日常」を長く守ることにつながります。私たちは、不動産と地域情報の両面から、あなたの豊かな深川ライフを支えたいと考えています。
結論：自分に合った判断を
金利が上がる時代だからこそ、繰り上げ返済も選択肢として考えるべきです。
でも、インフレ時代でもあるので、手元資金を運用に回して長く借りるのも手です。
大事なのは、自分の状況に合わせて判断すること。
- 今の金利はいくらか
- 今後、金利は上がりそうか
- 手元資金はどれくらいあるか
- これから大きな出費は控えているか
- 運用に興味があるか、リスクを取れるか
これらを総合的に考えて、自分に合った選択をしましょう。
迷ったら、私たちにご相談ください
「繰り上げ返済すべきか、運用すべきか」
「変動金利のまま続けるべきか、固定に借り換えるべきか」
「住宅ローン控除を最大限活用するには？」
こうした悩みは、一人で考えても答えが出にくいものです。
リフォーム不動産深川studioでは、信頼できるファイナンシャルプランナーと共にご相談に応じます。あなたのライフプランに合わせて、最適な選択を一緒に考えましょう。
株式会社トラストリー｜リフォーム不動産深川studio
📍 東京都江東区（門前仲町・清澄白河・森下・木場エリア）
💡 ファイナンシャルプランナー、一級建築士、司法書士、税理士と連携
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【書いた人】柴田 光治
株式会社トラストリー 代表取締役
宅地建物取引士、2級ファイナンシャルプランニング技能士
不動産・建設業界歴40年以上。金利環境の変化、税制改正、市場の動向を見続けてきた経験から、お客様一人ひとりに合わせた資金計画をご提案します。
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