深川くらし編集部
400年続く門前町が、これから10年で大きく変わる…?
東京メトロ東西線と都営大江戸線が交差する門前仲町。
富岡八幡宮と深川不動堂の門前町として約400年の歴史を刻んできたこの街が今、かつてない変化の時を迎えています。
2025年から2030年代半ばにかけて、門前仲町・越中島エリアでは大規模開発プロジェクトが同時進行しています。野村不動産の667戸マンション、門前仲町駅前の再開発、ヤマタネの越中島開発。これらにより、合計1,000戸を超える住宅と新しい商業施設などが誕生する計画です。
開発の詳細について詳しく知りたい方は：
門前仲町・越中島の大規模開発完全ガイド｜3つのプロジェクトで変わる街の未来
街の利便性と資産価値は確実に向上するでしょう。しかし同時に、深川らしさである祭りの賑わい、路地裏の飲食店、個人商店が並ぶ商店街などはどう変化していくのでしょうか。
今回は、開発計画が進む今だからこそ考えたい、「新築や中古のタワマンを買う」こととは異なる選択肢について、お話しします。
1. 開発で失われるもの、残したいもの
『ジェントリフィケーション』。世界中の街で起きていること
世界中の魅力的な街で「ジェントリフィケーション（地域の高級化）」が進んでいます。
開発によって街の利便性が向上する一方、家賃や物価が高騰し、古くからの商店や住民が立ち退いていく現象です。ニューヨークのブルックリン、近くでは清澄白河の一部でも見られるこの変化が、門前仲町でも始まっています。
長年営業してきた個人商店が、家賃の高騰や後継者不足で閉店し、新しいビルやチェーン店に置き換わっていく。便利になる反面、「この街ならでは」の個性が薄れていくのも事実です。
深川に残る、個性豊かな個人店の魅力
それでも深川には、まだ多くの個性的な個人店が残っています。
深川めしの老舗。店主がその日のおすすめを教えてくれる定食屋や居酒屋さん。常連客で賑わう昔ながらの喫茶店や和菓子店。惣菜店で夕飯の一品を選ぶ日常。
こうした店は、単なる「買い物をする場所」以上の意味を持っています。
顔を覚えてもらい、会話を交わし、時には地域の情報を得る。店を通じて街とつながり、この場所での暮らしが自分のものになっていく。そんな関係性が、チェーン店では得られない価値を生んでいます。
開発が進む中で、この「顔の見える商店」をどう残していくか。私たちにもできることがあるはずです。
2. 開発が完成する前の今、中古リノベを選ぶ合理性
価格が上がりきる前に動くという選択
感傷だけで住まい選びはできません。現実的な「資産性」と「予算」の話をしましょう。
門前仲町駅周辺の基準地価は、すでに前年比+13.99%と上昇しています。しかし、大規模プロジェクトが完成するのはまだ数年先です。
つまり今は、開発による利便性向上の恩恵を将来的に受けられる一方で、「開発後の価格」にはまだなっていない、限られたタイミングと言えます。
新築マンションは当然、開発後の価格水準で売り出されます。しかし既存の中古物件であれば、まだ価格が上がりきる前に購入できる可能性がある。この差は、数百万円、場合によっては1000万円以上になることもあります。
街の風景を守る「リノベーション」
「深川に住みたいけれど、新築は予算オーバー」という方は少なくありません。
その時、選択肢は二つです。エリアを諦めて郊外を検討するか、中古物件のリノベーションを検討するか。
中古リノベは、単なる予算対策ではありません。むしろ戦略的な選択です。
メリット1：物件の選択肢が広がる
新築は「今、供給されているもの」しか選べません。しかし中古なら、駅からの距離、広さ、間取り、予算のバランスを見ながら、幅広い選択肢から選べます。
メリット2：自分好みの空間をつくれる
新築の画一的な間取りではなく、自分のライフスタイルに合わせた空間設計ができるのが魅力。古い建物の味わいを活かしながら、現代的な設備を入れることも可能です。
メリット3：街の風景を守る「リノベーション」
既存の建物を活かして住み継ぐことは、深川の街並みを次世代に残すことでもあります。すべてが新しいビルに置き換わるのではなく、古い建物が丁寧に使われ続ける。それが、街の記憶を守ることになります。
もちろん、築古物件には注意点もあります。建物の構造、配管の状態、リノベーション費用の見積もり。こうした判断には、専門家のサポートが不可欠です。しかし適切な物件を選べば、新築よりも予算を抑えながら、満足度の高い住まいを手に入れることができます。
3. 20代からの資金計画。感情ではなく、数字で考える
「借りられる額」と「返せる額」の違い
住宅購入で最も危険なのは、「借りられるから大丈夫」という思い込みです。
銀行は「年収の○倍まで貸せます」と言います。しかしその計算には、子どもの教育費、親の介護費用、働き方の変化、予期せぬ病気や失業といったリスクは一切含まれていません。
深川くらしのYouTubeチャンネル、「教えて吉野さん」シリーズでおなじみのファイナンシャルプランナー・吉野さんは、こう指摘します。
「大切なのは、今の年収ではなく、将来のお金の流れ（キャッシュフロー）です」
30代は、人生で最もお金の流れが変動しやすい時期です。子どもの進学、転職、親の介護開始。こうしたライフイベントが10〜20年の間に集中します。
だからこそ、「今の年収で計算した借入可能額」ではなく、「10年後、20年後も無理なく返せる額」から逆算して考える必要があります。
40年、50年ローンを「道具」として使う
「50年ローンなんて、一生借金を背負うようなもの」
そう思われるかもしれません。しかし見方を変えれば、これは30代にとって有効な資金戦略の道具になります。
考え方のポイント：
- 月々の返済額を抑えることで、手元資金（流動性）を確保する
- 浮いた資金を、NISAなどの投資や教育費の貯蓄に回す
- 退職金やボーナス、昇給などのタイミングで繰り上げ返済を検討する
重要なのは、「何年で完済するか」ではなく、「人生の各ステージで、どれだけ自由に使えるお金を確保できるか」です。
長期ローンを組んだからといって、実際に50年かけて返済する必要はありません。余裕ができた時に一部繰り上げ返済をすればいい。大切なのは、選択肢を持っておくことです。
4. 深川で暮らすということ。消費者ではなく、住民として
新しい住民だからこそ、できること
「地元出身じゃないから、祭りや町内会には入りづらい」
そう思う必要はありません。
深川八幡祭りには、毎年多くの「新しい住民」が参加しています。むしろお祭りを次世代につなぐためには、若い世代の参加が欠かせません。
地元商店で買い物をする。店主と顔なじみになる。月に一度、富岡八幡宮の骨董市を覗いてみる。飲み屋で、常連客と相席になって会話を交わす。
こうした日常の小さな行動が、個人店の存続を支え、街の多様性を守ることにつながります。
実際の週末の過ごし方
土曜の朝、清澄白河のコーヒーロースタリーで豆を買って、深川図書館へ。運河沿いをゆっくり歩きながら、読みたかった本を探す。
昼は商店街の個性的な個人店を巡る。バラエティが豊富な飲食店でランチして、煎餅屋やお団子屋さんで甘いものを買ったり、惣菜店で夕飯の一品を選んだり。顔を覚えてもらえれば、店主がおすすめを教えてくれることもある。昔ながらの喫茶店でひと休みするのもいい。
夕方は木場公園を散歩。季節ごとの行事やイベントに立ち寄る。お祭りの時期には、担ぎ手として参加してみる。
日曜は、お気に入りの空間にリノベした部屋で過ごす。古い建物の構造を活かした空間で、コーヒーを淹れて本を読む。窓からは緑や水辺のある深川の風景。
これは、タワーマンションの豪華な共用施設とは違う種類の豊かさです。街に「参加」し、街の一員として「暮らす」こと。それが深川という選択の本質です。
まずは、情報収集から始めてみる
もしこの記事を読んで、「深川でのリノベ暮らしを検討してみたい」と思われたら、焦らずに情報収集から始めてみてください。
STEP 1：街の現状を動画で確認する
開発が進むエリアの今の様子、大横川沿いのスポット、実際の街の雰囲気などを動画で紹介しています。文章だけでは伝わらない「深川の空気感」を確認できます。
STEP 2：資金計画を具体的に理解する
「自分はいくらまでなら無理なく買えるのか？」
FP吉野さんの解説動画では、住宅ローンの考え方、キャッシュフローの見方、長期ローンの活用法などを具体的に解説しています。
STEP 3：相談してみる（売り込みはしません）
私たちリフォーム不動産深川studio（株式会社トラストリー）は、「今すぐ買いましょう」とは言いません。
「まだ買うか決めていないけれど、深川という街について詳しく聞いてみたい」
「資金計画だけ整理したい」
「物件の見方を教えてほしい」
そんな段階でのご相談も歓迎します。物件選び、資金計画、リノベーション会社の紹介まで、深川での暮らしを実現するために必要な情報を提供します。
開発が進む江東区で、消費するだけではなく、街をつくる一員として暮らす。その選択肢を、一緒に考えてみませんか。
お問い合わせ・ご相談
リフォーム不動産深川studio（株式会社トラストリー）
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