2026年を迎え、初めてのマイホーム購入を検討している方の多くが、価格高騰による不安を抱えています。「もう少し待てば下がるのでは」「今は買い時じゃないのでは」。そんな迷いをお持ちではないでしょうか。
しかし実は、東京都心に近いエリアでのマンション購入こそ、今この瞬間の決断が将来の資産形成を大きく左右します。日銀の追加利上げ、建築コストの継続的な上昇、そして労働市場の構造的変化が、不動産市場に決定的な影響を及ぼしているのです。
このコラムでは、2026年の最新市場動向を踏まえ、なぜ江東区周辺エリアでの「早期決断」が合理的な選択なのかを、データと実例を交えて詳しく解説します。
1. 日銀の金融政策転換が現実に 住宅ローン金利の上昇トレンド
2024年3月、日本銀行は17年ぶりにマイナス金利政策を解除しました。そして2025年には追加利上げを実施。長年続いた超低金利時代は完全に終わりを告げ、2026年現在、住宅ローン金利は明確な上昇トレンドに入っています。
具体的な影響をシミュレーションしてみましょう。
- 借入額：7,000万円
- 返済期間：35年
- 金利1.0%の場合： 月々返済額 約197,600円（総返済額 約8,300万円）
- 金利1.5%の場合： 月々返済額 約214,300円（総返済額 約9,000万円）
たった0.5%の金利差が、総返済額で約700万円以上の差を生みます。今後さらに金利が上昇すれば、この差はさらに広がる一方です。
江東区周辺の人気エリアでは、物件価格自体も上昇傾向にあります。「金利が上がってから」では、物件価格の値上がり分と金利負担の両方が家計を直撃することになるのです。
低金利で組んだローンは、将来にわたって家計を守る「保険」とも言えます。今この瞬間の決断が、35年間の返済負担を大きく軽減します。
2. 物価上昇の波は止まらない マンション価格を押し上げる構造的要因
2022年以降、世界的なインフレの波は日本にも確実に到達しています。マクドナルドのビッグマックは、2022年から2026年までの間に4度の値上げを経て、都心型価格で現在は530円となりました。発売当初の200円から実に2.65倍です。
建築業界では、この物価上昇がより深刻な形で表れています。
主要建築資材の価格推移（2020年比）
- 鉄筋：約35%上昇
- コンクリート：約28%上昇
- 木材：約40%上昇
- 電気配線材料：約25%上昇
これらのコストは、新築マンションの販売価格に直接転嫁されています。しかし影響を受けるのは新築だけではありません。中古マンション市場でも、新築価格の上昇を背景に「割安感」が相対的に高まり、価格が底上げされています。
江東区周辺エリアは、豊洲や有明などの湾岸開発が進む一方、門前仲町や清澄白河といった文化的魅力のあるエリアも人気を集めています。こうした複合的な需要が、価格の下支え要因となっているのです。
物価上昇が構造的な問題である以上、「待てば下がる」という期待は現実的ではありません。むしろ早期購入によって、将来の相対的な値上がりリスクを回避できる可能性もあるのです。
3. 人手不足が深刻化 建設業界の構造的問題が引き起こす供給制約
建設業界は今、かつてない人手不足に直面しています。2026年現在、建設業就業者の約35%が55歳以上で、若手の新規入職者は極めて少ない状況です。特に熟練職人の高齢化は深刻で、「腕のいい職人」は引く手あまたとなっています。
この結果、何が起きているのでしょうか。
人件費の急激な上昇
大工や左官などの職人の日当は、2020年と比較して約20〜30%上昇しています。この人件費増は、新築工事だけでなくリノベーション工事にも影響を及ぼし、工事費全体を押し上げています。
工期の長期化と供給不足
職人不足や働き方改革により工期が延びることで、新築マンションの供給スケジュールにも遅れが生じています。需要はあるのに供給が追いつかない…この需給ギャップが、価格上昇圧力となっています。
リノベーション費用の高騰
中古物件を購入してリノベーションを検討する方も増えていますが、工事費が予想以上に高額になるケースが増加しています。「中古+リノベ」の総額が、新築購入と変わらない、という事例も珍しくありません。
人材不足は一朝一夕には解決しない構造的問題です。つまり、この傾向は今後も継続する可能性が高く、早期購入がコスト面でも合理的な判断と言えるでしょう。
4. 江東区周辺エリアの「資産価値」が上昇し続ける理由
都心に近い江東区周辺エリアは、単なる「住みやすい街」というだけではありません。将来的な資産価値の観点からも、非常に魅力的な投資対象となっています。
大規模開発プロジェクトが続々進行中
- 豊洲〜住吉間の地下鉄有楽町線延伸計画：2025年に着工し、開業予定は2030年代半ば予定。このプロジェクトにより、江東エリアの利便性が飛躍的に向上します。
- 日本橋・八重洲エリアの再開発：徒歩圏・自転車圏内で進む日本の中心地の大規模再開発により、商業施設やオフィス環境が充実し、就業人口が増加。
- 湾岸エリアの継続的開発：豊洲、有明、東雲では、さらなる商業施設や文化施設の開発が計画されています。
生活インフラの充実
江東区には、大型商業施設、病院、学校、公園など、子育て世代からシニア世代まで、安心して暮らせる環境が整っています。清澄白河や門前仲町は、カフェ文化やアート、下町情緒が融合したユニークな魅力で、若い世代からの支持も集まっており、その周辺エリアにもプラスの影響を与えています。
災害対策とインフラ整備
近年の防災意識の高まりを受け、江東区は水害対策や耐震化にも積極的に取り組んでいます。こうした行政の姿勢も、長期的な資産価値の維持につながります。
こうした複合的な要因が重なり、江東区周辺エリアは「住みたい街」としてだけでなく、「資産価値が維持される街」としても評価が高まっています。
5. 「待つリスク」vs「今買うメリット」 データで見る購入タイミング
多くの方が将来に不安を感じ、「もう少し様子を見たい」と考えるのは自然なことです。しかし、過去のデータを見ると、「待った人」よりも「早く決断した人」の方が、結果的に有利な条件で購入できているケースが大半です。
2020年に購入した場合 vs 2026年に購入した場合（仮想シミュレーション）
- 2020年購入：物件価格4,500万円、金利0.5%、総返済額約4,730万円
- 2026年購入：物件価格6,000万円、金利1.5%、総返済額約7,700万円
わずか6年の差で、約3,000万円近い負担増となる計算です。
もちろん、市況は常に変動しますし、個別の事情によって最適なタイミングは異なります。しかし、金利上昇と物価上昇が同時進行する現在の環境では、「待つことのリスク」を冷静に見極める必要があります。
まとめ：2026年こそ、未来のための第一歩を踏み出すとき
2026年の不動産市場は、金利上昇、物価高騰、人手不足という三重の圧力にさらされています。そしてこれらの要因は、短期的に解消される見込みがありません。
だからこそ、江東区周辺エリアでのマンション購入は、今この瞬間の決断が未来の安心につながります。
- ✅ 低金利のうちにローンを組み、35年間の返済負担を軽減
- ✅ 物価上昇前の価格で購入し、将来の値上がりリスクを回避
- ✅ 資産価値の高いエリアで、長期的な資産形成を実現
初めての住宅購入には不安がつきものです。しかし、信頼できる不動産会社や専門家のサポートを受けながら、あなたの理想のライフプランに合った住まいを見つけることは可能です。
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【著者プロフィール】柴田光治
宅地建物取引士、2級FP技能士
不動産業界歴40年超。大手不動産会社在籍中に役員として、主に売買事業を統括し不動産流通に関わる。その後数社の会社役員を経て株式会社トラストリーを立ち上げ、地域密着型の不動産会社としてお客様に寄り添ったわかりやすい提案を身上とする。
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