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はじめに

「南砂町」駅の目の前に2026年夏完成予定

深川エリアの不動産に関わる地域情報メディア「深川くらし」。江東区で新たに供給される新築分譲マンションに関して、「深川くらし」目線でのレビューを伝えたり、紹介をしていく【深川エリア（江東区）×新築マンション探訪】の第六弾！
江東区深川エリアの地域情報メディアを運営するスタッフの一人として、また深川エリアに実際に住んでいる一人のエンドユーザー目線で、有益な情報をお伝えできればと思います！

今回は、東京メトロ東西線「南砂町」駅徒歩1分の場所に建築予定の「（仮称）南砂町駅前プロジェクト」についてお伝えします。

【1】物件概要

【2】現地周辺案内

今回の建設地は、東京メトロ東西線「南砂町」駅から徒歩1分、線路直上のまさに駅前レジデンスと言わんばかりの立地になります。
門前仲町～木場～東陽町と東西に走る永代通り沿いの北側の立地で、ニトリ南砂店からは徒歩5分、イオンスタイルが入居するトピレックプラザは徒歩10分というアクセスです。
意外と南北に長い敷地となっており、一部の南向き住戸を除いては、都営住宅なども多く立つ閑静な住宅街といった印象です。

徒歩5分のところにある南砂3丁目公園は、かなりの広さがあり野球のグラウンド等もあって、子どもの遊び場としても困りません。
トピレックプラザ横には江東図書館や江東区役所南砂出張所があるため、とても便利に使って頂けそうです！
もちろん南砂町ショッピングセンターSUNAMOも忘れてはいけません。カインズホームやユニクロ、GU、西松屋など、近くにあって困らないお店が揃っています。
何より絶賛リニューアル工事中の「南砂町」駅徒歩1分という利便性が最大の強みになりそうです。

実際に現地に行ってきました

2024年7月、現地周辺に取材に行ってきましたので、周辺環境や実際の雰囲気を紹介していきます。

まずは建設地南側の永代通りから建設地を歩いてみます。

南側道路はゆったりとした歩道も整備されていることもあり、かなり開放感があります。
近隣にも高い建物がないことが分かります。
マンション建設地南東側には、城東消防署砂町出張所があるため、有事の際には消防車の走る音が聞こえてくるかも知れませんので、その点は現地でお確かめいただきたいです。

次に、マンション建設地南側道路の西側から現地を撮影してみました。

こちらから見ても歩道の広さを感じます。
西側には日曹橋公園があり、とても静かな印象ですね。意外と西向きのお部屋は抜け感があり大通りの賑やかさも少ないため、人気が出そうです。

次にマンション建設地西側道路の北詰から現地を撮影してみました。

永代通りから1本入ると、ほとんど車も入ってこないため、とっても静かな住環境に驚きました。
ゴールドジムがあるため、トレーニング好きの人にはたまらない立地かも知れません（笑）
奥の道を脇にぬけるとニトリ南砂店もすぐですね。
こちらのニトリは住吉に移転予定という事ですが、今から何が新しくお店として入るか楽しみです。。！

最後に、マンション建設地北側道路から現地を撮影してみました。

おそらく北側は駐車場や駐輪場が配棟されることになるかと思いますが、その出入りは快適なものになりそうです。
自転車で東陽町エリアや公園へのお出かけなどでも利用シーンが多そうな北側道路は、子育て世代の方にも安心感にある環境です。

続いて、Google Earthで建設地を見てみましょう。

こちらは建設地を南側からと西側からとで眺めたものです。
建物の規模は15階建て396世帯ということでかなり大規模でスケールメリットを感じる建物になりそうです。
どの階数でも圧迫感や日当たりの懸念などは少なそうですね。

こちらが、建設地の北側からと西側から建設地を眺めたものです。
南側建物はあまり高い建物は近くになく、かなり離れてXフロンティアセンターが7階建てという事ですが、実質11階建てくらいまでの高さにかかるため、それ以上の高層階であれば、更に抜け感が期待できそうですね。
ちなみに、北側にある南砂町グリーンハイツも14階建てという事で同等の高さになってきます。
個人的なオススメは江東花火大会が望める東向き住戸と静かな環境の西向き住戸。
どちらも大通り沿いの懸念はなく、開放感ある眺望は変わらず期待できそうですよ！

 

【3】仕様

仕様についてですが、外観からもかなり意匠に力を入れた設計であることが伺い知れますので、高いグレードのものが採用されそうです。
詳細はまたホームページが更新されたのちにご紹介させていただきます。

【4】間取り

間取りについてもいくつか80㎡台～、70㎡台～、60㎡台～とそれぞれピックアップしてご紹介させて頂きます。
まず感じたのは、住戸スパンが細い。。
おそらく、特に南側住戸は狭いことが予想されますが、理由はやはり建築コストの増加でしょう。
デベロッパーは、できるだけ効率良くたくさん分譲できたほうが良いわけで、そのために限りある南向き採光を細切れにすることのメリットがあります。
そのためにとても細長い間取りになってしまったのでしょう。

それにも関わらず、使い勝手は良さそう！と感じました。
効果的なのはやはり引き戸を多く採用しているという事。
それだけでなく、しっかりと収納率を高く設計しているのか、収納スペースがしっかりと取れているように感じます。
これだけ収納が据え付けられていれば、追加での収納家具などの用意はあまり要らないかも知れません。

 

現在、ホームページで上がっている中で一番広いお部屋の南東角部屋。
S-1タイプ　3LDK　82.35㎡

 

こちらも南向きの棟の中住戸3LDKタイプ。
S-Fタイプ　3LDK　75.77㎡

こちらは北西向きの棟なので、価格も抑えめでの販売となりそう。
P-Cタイプ　2LDK　60.13㎡

気になる価格についてですが、同じ「南砂町」駅の駅近高級マンション「グランエスタ」、昨年に分譲された定借マンション「リビオシティ南砂町ステーションサイト」などが参考になりそうなので、調べてみました。

「グランエスタ」
2005年12月築、20階建て、671戸、南砂町駅徒歩3分
2024年7月7日現在、2018年リフォーム履歴ありの11階81.13㎡西向きのお部屋が8,480万円で売り出されていました。（坪単価345万円）
直近1年の成約事例を見ても、階数や部屋位置によってばらつきはありますが、坪単価300万～350万円程度で成約になっているようです。

「リビオシティ南砂町ステーションサイト」
2023年1月築、13階建て、361戸、南砂町駅徒歩6分
2085年9月までの60年の定期借地権で、別途地代と原状回復積立金（解体準備金）が必要です。
2024年7月7日現在、7階72.02㎡南向きのお部屋が6,700万円で売り出されていました。（坪単価307万円）
まだ新築されたばかりではありますが、新築時も坪単価280～340万円くらいだった印象なので、あまり新築時と変わり有りませんね。

以上のことから、今回の物件は南砂町駅徒歩1分であり、敷地の権利が所有権、かつゴールドクレスト分譲である事も加味すると
坪単価400万～450万前後ではないかと予想します。
70㎡換算では8,470万円～9,520万前後という事になります。

【5】まとめ

《#6（仮称）南砂町駅前プロジェクト》最後までお読みいただき、ありがとうございました！
どうしても東西線沿線の江東区内では見送られがちが「南砂町」ですが、駅ターミナルや出入り口が改装されつつある中で、注目を集める街になってきましたよね。
もちろん、門前仲町周辺だとマンション価格も手が出ないレベルに入ってきていますので、現実的に考えて、新築マンションで考えるなら、アリです、と言わざるを得ない状況になってまいりました。
もちろん建築コストの増加などの影響もあり、80㎡以上のお部屋はかなり少なく、60㎡～70㎡の3LDKがメイン住戸となりそうなので、8,000～9,000万円台の価格表がずらりと並ぶことになりそうです。。

とはいえ、建設地に行った感想としては、売れそう！と思いました！
永代通りの交通量は気になるものの最近のサッシの防音性能はかなり高く、それ以上に開放的で周りに高い建物がないというのはメリットになります。
加えて、意外と一本入るだけでとっても静かなんですよね！！
でも、駅1分という利便性なんですよ。グランエスタやリビオシティと比べても、東陽町エリアへのアクセスが良いというのも魅力に感じました。

【6】最後に

まだマンション名も決まっていない段階でのご紹介のため、また情報がUPされ次第、更新していきます。
ちなみに、新築マンションも中古マンションも、同じ住宅購入ということから、しっかり吟味比較していくことが大切です。
そんな中で最近は新築マンションの開発予定が、江東区でも増えてきて、これからが楽しみです。

《編集履歴》
2024年7月7日　新規公開

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【著者プロフィール】
谷口正悟（通称：ぐっち）
株式会社トラストリー
リフォーム不動産深川studio｜深川くらし相談所 マネージャー
宅地建物取引士、住宅ローンアドバイザー（HLA）
新卒で大手マンションデベロッパーである大京に入社。東京、横浜、大阪、京都、兵庫の新築マンション分譲に携わった後、不動産売買仲介へと転身し、株式会社ツクルバでcowcamoの営業統括マネージャーとして都心中古リノベマンションに関わる。その後、地元密着型の不動産コンサルをてがける柴田と出会い、マネージャーとして参画。自身でも3度の中古マンション購入と10度の引っ越しを経験したことから、お客様への分かりやすく丁寧な提案を得意とする。

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